Új modell kell a bérlakáspiacon

Az általános recesszió ingatlanpiaci hatásai közül emeljünk ki két, egymással ellentétes jelenséget: mind a lakossági, mind pedig a vállalati szféra igyekszik majd értékálló vagyontárgyakba helyezni likvid eszközeit. Az ingatlanok ebbe a kategóriába tartoznak. Várható tehát, hogy a folyamatos kamatcsökkentések után jelentős készpénztartalékok – akár hitel igénybevétele nélkül is – ingatlanokba vándorolnak.

Az ingatlanok hosszú távon értékőrzők, ezt a gazdaságtörténet számos esetben igazolta, elegendő csak a nyugdíjpénztárak háborúkat is átvészelő ingatlan vagyonára utalni. Az értékállóság alapját nem az aktuális keresleti-kínálati viszonyok képezik, hanem elsősorban az alapvető szükségletek kielégítése, illetve a masszív újra-előállítási költségeknek a piac részéről történő nyilvánvaló elismerése. A befektetési célú ingatlanok állományának bővülése tehát várható. A másik, ezzel ellentétes irányú folyamat a lakást keresők körében a lakástulajdon arányának csökkenését és a lakásbérletek arányának a növekedését hozhatja. Ez az a valós lakáskeresleti szegmens, ahol az ismert mobilitási mutatók alapján a családok továbbra is tényleges lakásmegoldásokat keresnek, nem befektetési céllal és egyben szűkülő hitellehetőségek mellett.

A lakásbérleti konstrukció tehát várhatóan előtérbe kerül, s miután a bérbe adható lakásállomány az elmúlt időszakban jelentősen nem bővült, a bérlakások számának erőteljes és gyors növelését az ingatlanpiac kikényszeríti. A kényszer nagy úr, s az új lakások piacán most csak nehezen eladható, de már megépülteket – jobb híján – a tulajdonosok kénytelenek lesznek bérbe adni. Ez a piac tökéletlen, s a hatóságok monopolhelyzete miatt csak csigatempóban reagál a megváltozott körülményekre. Nehezen lehet megfelelő építési telket, lehetőséget találni, lassú és bonyolult az engedélyezés, a finanszírozás, sokszor évek telnek el, mire a kereslet és a kínálat közelíteni tud egymáshoz.

A kormány már többször is nekifutott a bérlakáspiaci gondok megoldásának, de néhány egyedi támogatásnál többre nem tellett. Legutóbb a szépreményű Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal kezdeményezett tárgyalásokat a Pénzügyminisztériummal, de a tárcaközi egyeztetéseken a javaslatok elhaltak.

A recesszió és a valós válság réme az európai országok kormányait és az uniót is olyan állami intézkedésekre kényszerítette, amelyek korábban, a szabad piacgazdaság elvei és gyakorlata szerint elképzelhetetlenek voltak. Minden központi beavatkozás alapelve a keresletösztönzés, hiszen teljesen felesleges akár adó-, akár kamatcsökkentéssel, akár garanciavállalással a termelést, a szolgáltatásokat s így a munkahelyek megőrzését ösztönözni, ha nem lesz a piacon olyan, aki képes és hajlandó az előállított termékeket, szolgáltatásokat megvásárolni. Az ingatlanpiacon ez egyértelműen a vevők, bérlők, nem pedig a pénzintézetek, a vállalkozó önkormányzatok támogatását jelenti.

A korábbi elképzelések arról szóltak, hogy az építkező önkormányzatokat kell megsegíteni. Ez néhány esetben sikerrel is járt: a beruházóként (ingatlanfejlesztőként) eljáró önkormányza-tok kínkeservesen kiizzadtak magukból néhány száz lakást, valamilyen egyedi elosztási rendszer útján bérbe adták, s most üzemeltetik azokat. Ez a rendszer három alapvető ok miatt működésképtelen: egyrészt nem normatív, hanem egyedi alapon születnek a bérleti szerződések, másrészt az önkormányzatok vállalkozóként soha nem lesznek kellően hatékonyak, így a lakások előállítása nyilvánvalóan drágább, harmadrészt az egyébként rendelkezésre álló állami támogatások tőkejuttatásként érkeznek az önkormányzatokhoz, nem pedig ún. hozamtámogatásként az arra jogosult bérlőkhöz, családokhoz. Vagyis a lakásbérleti támogatás csak nagy áttételeken keresztül érkezik meg az azt igénylőkhöz, s a teljes bekerülési összeggel számol, volumene hatalmas teher a költségvetés számára.

A lakásbérlet korszerű támogatását más alapokon kell megszervezni. Az általunk kidolgozott modell egyszerű, áttekinthető és nagyságrendekkel olcsóbb, mint tőkejuttatást adni önkormányzati hatóságoknak, valamint lényegesen több bérlakás megépítését teszi lehetővé. Nem csodaszerről van szó, hanem a kormányzati-önkormányzati és a magánszféra logikus együttműködéséről az alábbiak szerint.

Az ingatlanfejlesztés a piackutatás–telekválasztás–tervezés–finanszírozás–építés–értékesítés–üzemeltetés szigorúan szervezett folyamata. A kulcsszerep az értékesítésé, hiszen belátható, ha a fejlesztőnek biztos vevője van, akkor minden azt megelőző részfolyamat finanszírozható, megvalósítható. A program lényege, az állam a saját eszközeivel a bérletre ad garanciát, úgy, hogy jelentős mértékben, de évente csökkenő ütemben nyújt támogatást a bérlőknek az önkormányzatokon keresztül. A rendszer alapfolyamata szerint az állam pályáztatja az önkormányzatokat a rendelkezésre álló lakbér-támogatási öszszeg lehívására (és nem az építésre!). Az önkormányzatok a konkrét lakóingatlan-fejlesztési projektekhez kötötten a megpályázott összegből garantált bérleti díjat fizetnek a megépült ingatlanok tulajdonosának, a befektetőnek, aki az így rendelkezésre álló biztos jövedelemáramlás alapján megvásárolja a fejlesztőktől a lakásokat. A fejlesztők azokat saját erő, illetve bankhitel segítségével építik fel.

Az állam tehát kizárólag lakbértámogatást ad, vállalkozóit nem. A pénzügyi modell feltételezi, az ingatlanfejlesztő által megépített társasházat annak elkészülte után befektetőként ingatlanalap, illetve intézményi befektető vásárolja meg, és kizárólagos szerződést köt az adott önkormányzattal arra, hogy az a lakásokat azután albérletbe adhassa. Az önkormányzat normatív alapon, a saját rendelete szerint dönti el, kinek és mekkora támogatást nyújt. Olyan eset is előfordulhat, hogy egyáltalán nem nyújt támogatást, ez esetben a bérlő ugyanannyi albérleti díjat fizet az önkormányzatnak, mint amennyit az fizet a tulajdonosnak. Az is előfordulhat, hogy az albérleti díj a bérlet összegének 10 százaléka, ez esetben a támogatás mértéke akár 90 százalék is lehet. Minderről az önkormányzat dönt, rászorultsági alapon. A támogatást tehát teljes egészében az állam nyújtja, azt az önkormányzat pályázat útján hívhatja le, majd szétosztja a rászorulók között. A bérleti díj fizetéséért az önkormányzat szavatol.

Piaci adatok szerint a budapesti lakásbérleti díjak átlaga havonta 1500 forint/m2, azaz egy 70 m2-es lakás havi piaci bérleti díja nagyságrendileg 100 000 forint körül lehet. Ezt az összeget egy átlagos magyar család nem tudja kifizetni. Az állam feladata, hogy a piaci bérleti díj és a valós anyagi lehetőségek különbözetét a maga eszközeivel finanszírozza, az önkormányzaté pedig az, hogy a rendelete szerint, normatív alapon ezt a különbözetet a bérlő helyett az ingatlan tulajdonosának folyamatosan megfizesse. Ez az a garantált bérletidíj-bevétel, amely elfogadható mértékre csökkenti az ingatlantulajdonos kockázatát, s a folyamatban visszafelé menve az ingatlanfejlesztő, a finanszírozó pénzintézet kockázatait is, lehetővé téve az ésszerű kockázatvállalást és a hitelezést.

A modell csak akkor működhet, új lakás csak akkor épülhet, ha az abban szereplők mindanynyian megtalálják a számításaikat. Modellünk tehát egy piaci alapon működő ingatlanfejlesztés számított adatait veszi figyelembe, amely szerint egy 160 lakásos társasháznál, 56,3 m2 átlagos lakásmérettel számolva, évi 9,2 százalékos elvárt nettó hozam mellett, mintegy 100 000 forintos minimális havi lakbér kell ahhoz, hogy érdeke legyen a beruházónak a fejlesztést megkezdeni.

A modell a rászorultság elvét követve minden projekt első évében 60 százalékos önkormányzati támogatással és 40 százalékos saját résszel számol. A család által fizetett lakbér így olcsóbb, mint a hiteltörlesztés, ugyanakkor a gazdaság erősödésére és a jövedelmek stabil emelkedésére számítva a kedvezmény mértéke évente 5 százalékkal csökken, azonban soha nem megy 10 százalékos önkormányzati támogatás alá. Ahhoz, hogy egy projektnél az összes bérlőt támogathassa az önkormányzat, lakásonként átlagosan évente mintegy 800 000 forintra van szüksége az első évben, majd ez évente egyre kevesebb lesz, egészen addig, amíg el nem éri a már említett 10 százalékot. Modellünkben az állami támogatás egymilliárd forint, amely húsz éven át minden évben félmilliárd forinttal nő, így a huszadik évben már 10,5 milliárd forint. Ezekkel az adatokkal számolva az első évben mintegy 1100, míg a huszadikban már közel 30 000 lakás bérlete támogatható.

Fontos eleme a pénzügyi modellnek az évi tartalékképzés, amely a mértékletesség jegyében hivatott kordában tartani az új bérlakások építési ütemét. Hiszen gondoljuk meg, még ha egy adott évben képes is lenne az állam több új bérlakást ily módon támogatni, akkor sem szabad megtennie, mert akkor nem tudná biztosítani a következő esztendők fejlődési ütemét. Ugyanis a folyamatosan csökkenő önkormányzati támogatás összegét minden már felépült projektnél biztosítani kell. Fontos tehát megtalálni a kényes egyensúlyt az éves támogatás, az évi összesített lakásszám, az új projektek belépése és a csökkenő lakbértámogatás között.

Számításaink szerint tíz év alatt a fenti támogatási rendszerrel 1000–3000 bérlakás létesülhet vállalkozói alapon. Viszonylag egyenletes növekedés mellett a tizedik évben a megépült lakások száma megközelítőleg 12 000 lesz. Az állami támogatás ebben az időszakban összesen mintegy 32,5 milliárd forint, egy lakásra átlagosan tehát 2,7 millió jut, amellyel a lakásállomány mintegy 147 milliárd forint értékű lakással bővülhet. Így minden 100 ezer állami forint legalább 450 ezer vállalkozói forintot indukál, s ezzel hozzájárul a gazdaság élénkítéséhez is. A mai, nehéz gazdasági helyzetben, amikor a kormány egyébként is alapvetően garanciavállalással próbálja a keresletet, a vásárlóerőt fenntartani és a gazdaságot élénkíteni, az ingatlanpiac multiplikátor hatása nemcsak a lakást keresők számára, hanem az egész gazdaságra jótékony lehet.