Tovább eshetnek a bérleti díjak

Ezekben a hetekben stabilizálódhat a budapesti irodapiacon a bérleti díjak januárban kezdődött csökkenése. A bérbeadók, tulajdonosok még erősebb nyomás alá kerültek, s újabb kedvezményekre kényszerülnek. Minthogy az idén lassul az új fejlesztések piacra kerülése – több ütemet vagy egész beruházásokat elhalasztottak –, némileg megnyugodhatnak azok, akik a túlkínálat nemkívánatos emelkedésétől tartottak.

Balla Ákos és Murai Krisztián, a Colliers International szakértői egyetértettek abban, hogy a bérbeadók jelenleg túlkínálattal szembesülnek, miközben pozitív cash flow-t kell produkálniuk. Egy átlagos bérlő esetében a bérleti díj az árbevétel 1-2 százalékát teszi ki, tehát a kihívást inkább a negatív nemzetközi gazdasági környezet, illetve a saját üzleti forgalmuk alakulása jelenti. A közeljövőben lejáró bérleti szerződések esetében mindenesetre a bérlőknek van most nagyobb mozgásterük. Új jelenség a piacon a bérbeadók részéről tapasztalható proaktív hozzáállás a szerződések rugalmas újratárgyalására, akár rövidebb távú, két-három éves bérleti időtartammal. Ingatlant értékesíteni vevők hiányában szinte nem is lehet – jegyezték meg.

A modern irodaállomány 2009 első negyedévének végére megközelítette a 2 150 000 m2-t. Összesen 48 439 m2 új irodaterületet adtak át, ez 15 százalékkal több a 2008. első negyedéves szintnél. A három újonnan átadott irodaház közül egy lett bériroda: a Könyves Kálmán körúti Parkway irodaház első fázisa (11 700 m2), amelynek teljes irodaterületére a MÁV írt alá bérleti szerződést még tavaly. Felavatták továbbá az MKB Bank (12 339 m2) és az MVM (24 400 m2) székházát, ezek a bérlő egyéni igényei szerint készültek a XIII. és a III. kerületben – adta közre a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma (tagjai: CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, Jones Lang LaSalle).

A tanácsadó cégek szakmai tömörülése szerint a kihasználatlansági mutató a múlt év végéhez viszonyítva 31 bázisponttal csökkent, elérve a 16,5 százalékos szintet. Ez annak köszönhető, hogy az új házak előbérletei révén nem növekedett az üres területek aránya, ugyanakkor az üres területek teljes mérete sem csökkent jelentősen az előző negyedévhez képest. A kihasználatlansági ráta a pesti nem központi alpiacon volt a legmagasabb (24,3 százalék), míg az előző negyedévekhez hasonlóan a központi alpiacon a legalacsonyabb (8,4).

A tárgyidőszakban összesen 64 867 m2 irodaterület talált bérlőre Budapesten, ez az előző negyed bérbeadási rekordadataihoz képest alacsonyabb volumen. A negyedév legnagyobb bérbeadási tranzakciói közé tartozik, hogy az OTP Garancia 8500 m2-en előbérleti szerződést kötött az Erzsébet irodaház felújítás alatt álló épületében, az APEH áthelyezte székhelyét a Spirál irodaházba 7961 m2-re, és szintén előbérleti szerződés keretében írt alá a Ringier 6574 m2-re a Corvin irodaház második fázisában. Az előbérleti szerződések a teljes bérbeadás 29 százalékát tették ki, ez jelentős növekedés 2008 azonos időszakához képest (7,2). A bérleti tranzakciók további 29 százaléka szerződéshosszabbítás volt, ezek közül a legjelentősebb a Procter & Gamble-é 4813 m2-en a River Estatesben és a Raiffeisen Leasingé a Center Point I-ben 4423 m2-en.