Becsüljük meg a bérlőket!

Ingatlantulajdonosnak lenni nemcsak új házak esetében kihívás, de a már üzemelő ingatlanok tulajdonosainak is „észnél kell lenniük”, mert házuk sikeressége erősen függ a meglévő bérlők egyéni sikerességétől. Ha a bérlő bajba kerül, a bérbeadó is könynyen rosszul járhat. Nagyon fontos, hogy idejében észrevegyük a problémákat, gyorsan reagáljunk, és kialakítsunk egy konszenzusos megoldást a hosszú távú együttműködés érdekében. Ha felmértük a helyzetet, és leültünk a bérlővel tárgyalni, az első, amit tisztázni kell, hogy átmeneti kedvezményekkel hosszú távon fenn tudja-e tartani a bérelt területet, vagy már előre látja, hogy csökkentésre lesz szüksége – írják a DTZ nemzetközi ügynökség szakértői.

A szakemberek rámutatnak: az első esetben átütemezhető a fizetés, különböző kedvezményekkel (pl. határozott időre csökkentett bérleti díj vagy lépcsőzetes díjak kialakításával). Ha ezt sem tudja teljesíteni a bérlő, akkor akár vissza nem térítendő kedvezményben is meg lehet állapodni. „A kedvezmény mértékének megállapításakor figyelembe kell venni a bérlő megbízhatóságát és korábbi fizetési morálját is. A kiskereskedelmi ingatlanok esetében van még egy nagyon fontos szempont: az úgynevezett mágnes bérlők megtartása alapvető fontosságú, ezért az ő esetükben akár nagyobb kedvezmény is alkalmazható” – teszi hozzá Gothard Doris, a DTZ kiskereskedelmi üzletágának vezetője.

Ha a jelenleg bérelt területet egyáltalán nem tudja fenntartani a bérlő, akkor két lehetősége van. A legtöbb szerződés lehetővé teszi az albérletbe adást. Ez azt jelenti, hogy a bérlő keres maga helyett másik céget, illetve kiskereskedőt, aki az eredeti terület egy részét vagy egészét bérbe veszi a bérlőtől. A bérbeadó hozzájárulása szükséges az albérleti szerződés létrejöttéhez, de ennek a jogviszonynak a létesülése nem befolyásolja az eredeti bérleti szerződést, mivel a bérlő továbbra is az eredeti díjat fizeti a bérbeadónak. Egy irodaház esetében a tulajdonosi hozzájárulás egyetlen feltétele általában az, hogy az albérlő megbízható legyen – mondta Farkas Hajnalka, a DTZ ingatlankezelési üzletágának vezetője.

Más a helyzet egy kiskereskedelmi ingatlan esetében: mivel a bérlői mix létfontosságú a bevásárlóközpont sikeressége szempontjából, a bérbeadónak pontosan meg kell határoznia, milyen profilú albérlőt enged be. Ha ez sem működik, akkor végső esetben a bérelt terület mérete is csökkenthető szerződésmódosítással vagy új szerződés kötésével. Természetesen ez jövedelemkiesést okoz a bérbeadónak, aki viszont még így is jobban jár, mint ha a teljes területre kellene új bérlőt keresnie.

A felsorolt eszközök helyes megválasztásával elérhetjük, hogy a legjobbat hozzuk ki az adott helyzetből. A történet azonban legtöbbször nem itt kezdődik. Ideális esetben a bérlő maga jelzi, hogy gondjai vannak, és kezdeményezi a konzultációt. De az ideális esetek ritkák. Ha nem sikerül időben észlelni és helyesen értelmezni a vészjeleket, akkor az többhavi bérleti és üzemeltetési díjba kerülhet (sok bérleti szerződés háromhavi fizetési biztosítékot tartalmaz, de ez az idő gyorsan eltelik).