Itt a költséglefaragók korszaka

Az irodapiacon jelentősen csökkent a kereslet Európában. Számos országban megjelentek az albérleti konstrukciók, itt a leépítések miatt feleslegessé vált területeket maguk a bérlők adják ki. A folyamat létjogosultsága megalapozott, ráadásul a bérlők megtartása érdekében a bérbeadók is hajlandók megengedni az ilyen tranzakciókat. Ugyanakkor a csökkenő kereslet miatt túlkínálat alakult ki a piacokon, ezt tovább fokozza az albérletben kínált irodaterület mennyisége is. Mindez mérséklődő bérleti díjakhoz vezet – állapítja meg a GVA Worldwide nemzetközi tanácsadó hálózathoz tartozó GVA Robertson Hungary 12 országra kiterjedő friss vizsgálata.

Európa-szerte a bérlők költségcsökkentési törekvései határozzák meg az irodák piacát.

A teljes kereskedelmiingatlan-szegmens fellendülésének időpontjáról eltérnek a vélemények. Egyes országokban már 2009 végén beindulhat a piac stabilizációja, és 2010-ben növekedés várható, máshol csak 2011-re számítanak fellendüléssel. Az elemzésből kiderül, hogy sok ingatlanfejlesztő elhalasztja projektjeit, de egyelőre nem vonulnak ki a piacokról, kivárásra játszanak. „Országonként eltérő képet láthatunk, azonban vannak közös vonások is. Minden európai piacra jellemző, hogy a bérlői aktivitást költségcsökkentési törekvések mozgatják” – mondta Tilki Róbert, a GVA Robertson ügyvezető igazgatója.

Lengyelországban az átlagos bérelt irodaterület a 2008-as 1160 négyzetméterről 473-ra csökkent. Oroszországban a legkisebb kiadható terület nagysága 500 négyzetméterről 200-ra zsugorodott. Magyarországon az európai trenddel szemben a múlt évhez képest nőtt az átlagos tranzakcióméret az irodapiacon, az átlagos bérelt terület 993 négyzetméter. Ennek hátterében több, nagy területet érintő tranzakció áll; az első negyedévben 15, egyenként 1000 négyzetmétert meghaladó szerződés köttetett, ebből hét még a 3500 négyzetmétert is meghaladta.

Nőtt az érdeklődés a bérlőképviselet iránt, ennek fő célja a kedvezőbb bérleti feltételek kiharcolása. A hálózat oroszországi tapasztalatai szerint egyes bérlők még a szerződés felbontásával járó büntetést is hajlandók kifizetni, csak hogy kisebb, olcsóbb bérleti díjat kínáló épületbe költözhessenek. Svájcban több iroda helyett egy irodaterületre próbálják összeszervezni az alkalmazottakat; ezzel nemcsak a kisebb bérelt területből származó alacsonyabb bérleti díj által spórolhatnak, hanem a működési költségeken is. Az egyik leginkább érintett iparág az irodapiac bérlői oldalán a pénzügyi, illetve a bankszektor.

A teljes kereskedelmi ingatlanpiacra vonatkozó rövid távú kilátások tekintetében a hálózat európai irodái közötti vélemények is eltérnek. Magyarországon 2011-re várják a piac fellendülését a cég szakemberei, 2010-ben a piac stabilizálódása fog zajlani. „A fellendülést a kereslet élénkülése hozza majd, mivel a kínálat lassabban reagál. A most leállított fejlesztések által okozott kínálati hiány a bérleti díjak emelkedését eredményezi, ez a jelenleg tapasztalható díjcsökkenés kiigazítása lesz” – mondta a magyar vezető.

Dániában szintén kétéves időtávra teszik a kereslet felélénkülését a kereskedelmi ingatlanok piacán. Oroszországban sem várható, hogy a bérlői kereslet jelentősen nőne a 2009–10-es időszakban. Nagy-Britanniában a kereslet csak egy év múlva talál magára. Belgiumban a fejlesztők megemelték a közvetítőknek adott jutalékot, egyes helyeken az éves bérleti díj 15 százalékát is kiteszi a közvetítői díj. A cég dániai tapasztalatai szerint a bérbeadók általában sokkal rugalmasabban közelítenek a bérleti feltételek kialakításához. Ezzel szemben Hollandiában a csökkenő bevételek miatt a fejlesztők nem tudnak jelentős engedményeket adni a bérlők számára. Olaszországban a bérbeadók nem nagyon engednek a bérleti díjból, inkább bérletidíj-mentes időszakokkal próbálják meggyőzni a bérlőket. Lengyelországban hajlandók alacsonyabb díjakról is tárgyalni.

Jürgen Blum, a budaörsi Terrapark ügyvezető igazgatójának becslései szerint minimum 3-4 évre van szükség ahhoz, hogy a helyzet normalizálódjon a budapesti és környéki irodapiacon. A Budapest Research Forum nemrég közzétett helyzetjelentése ellenére a kihasználatlanság markáns növekedésére számít. „A cégek költségcsökkentési erőfeszítései várakozásaim szerint erős visszaesést és migrációt okoznak, melynek első jelei már megfigyelhetők, a piacot az elkövetkező években a bérlői alkupozíció markáns hatása jellemzi majd.