Most a hiénáké az irodaterep

Lassan, de magára talál Európában a befektetési piac, főleg Londont célozták meg a nyílt végű alapok, de Németországban is elég sok a tranzakció. Persze még jócskán elmarad az összvo-lumen akár csak az egy évvel ezelőtti első fél évhez képest is, de azért már van mozgolódás.

A hiénáké most a terep. Megvárták, míg lezuhantak az árak, és most igyekeznek bevásárolni. Kiváló lehetőségeik vannak, mert a tulajdonosok a rájuk nehezedő kényszer miatt inkább megválnak az ingatlanaiktól a likviditásuk javítása érdekében. Természetesen főleg az irodaházakat részesítik előnyben a befektetők, ám újabban a kiskereskedelmi szektor is felzárkózott, méghozzá azért, mert az üzemeltetők-tulajdonosok egy része nem képes fizetni a hitelek magas törlesztőrészleteit, és egyre több üzleti ingatlan a bankhoz kerül át.

Kontinensünk középső és keleti régióiban a CB Richard Ellis (CBRE) nemzetközi tanácsadó szerint a májusi forgalom megfelel 2009 eddig regisztrált havi átlagának. Az első negyedév számos, nemrég nyilvánosságra hozott ügyletével együtt ez év május végéig összesen 419 millió euró értékű befektetési ügylet történt, amelyekből az orosz tranzakciók 40 százalékot képviselnek, szemben a 2008-as 34 százalékos részaránnyal.

Magyarországon szinte alig volt jelentős méretű tranzakció, legfeljebb azt lehet kiemelni, hogy a K&H szerződést kötött a fejlesztő TriGranittal a bank új, később felépülő székházának megvásárlásáról. A vételárról azonban nem közöltek semmit. Nyilvánosságra került egy másik ügylet is, amelynél az osztrák Warimpex eladta a 2003-ban vásárolt, 2800 négyzetméternyi bérterületű budai Csalogány irodaházat egy nemzetközi magánbefektetőnek. Az eladási ár magasabb volt, mint a legutolsó, a CBRE által megállapított érték.

Jos Tromp, a CBRE kelet-közép-európai kutatási vezetője a fent említett jelentést így kommentálta: „Az oroszországi befektetői aktivitás oka többek között a régióban egyedülállóan erős árváltozás, a moszkvai iroda- és kiskereskedelmi piac mérete, az emelkedő alapanyagárak és az orosz befektetési piac erősen »helyi« jellege. A legtöbb intézményi befektető azonban – az eddigi alacsony forgalom ellenére – továbbra is érdeklődik Közép-Európa iránt.”

A régió befektetési piacának kilátásai a különböző szektorokban eltérők: az iroda továbbra is megmaradt a legnagyobb likviditású ingatlantípusnak. Az intézményi befektetők az igazán első osztályú irodaházakra koncentrálnak Közép-Európa központi piacain, elsősorban Prágában és Varsóban. Az érdeklődés ellenére a vevők nagyon óvatosan döntenek, és a tranzakciók lezárása több időt igényel, mint azt a korábbi években megszokhattuk. A vevők és eladók árakkal kapcsolatos elvárásai közeledni látszanak, és ez középtávon a nagyobb likviditás lehetőségét hordozza magában.

Tim O’Sullivan, a CBRE magyarországi ingatlanbefektetési vezetője mindezzel egyetértve hozzátette: „Budapesten jelenleg a biztos bevételt generáló irodák számítanak a leglikvidebb ingatlanszegmensnek, főleg a 25 millió euró érték alattiak népszerűek a befektetők körében.” A kiskereskedelmi ingatlanok piaca csendes maradt májusban. Az ún. „retail” piac három fő ok miatt nem mozdul: egyrészt a jelentős befektetők nem szívesen válnának meg első osztályú ingatlanaiktól a jelen piaci környezetben, másrészt a kisebb jelentőségű vidéki bevásárlóközpontok iránti érdeklődés csekély, hiszen az ezekből származó jövőbeni cash flow bizonytalan, harmadrészt számos kiskereskedelmi eszköz finanszírozása nehezebbé vált a viszonylag nagy területük miatt.

Az ipari ingatlanok piaca is kevésbé likvid 2008 közepe óta – a befektetőket elriasztotta a szektorra jellemző, általában rövid bérleti időszak és a magas bérleti díj. Mindazonáltal néhány ipari és logisztikai ingatlantranzakcióról tárgyalnak a térségben, ezeket a közeljövőben le is zárhatják. A hosszú távú, nagyjából tízéves bérleti szerződések lehetnek a kulcsüzletek szerte a régióban.