Kifinomult forrásvadászat

Pedig korántsem elképzelhetetlen, hogy jól működő vállalkozásoknak most van szüksége tőkére. A banki forrásoknak azonban van alternatívája; vállalkozások tőkéhez juthatnak, ha eladják, majd viszszabérlik a saját tulajdonú ingatlanjukat. Ezt az alapigazságot már sokszor leírták a szakértők, és lapunk is többször foglalkozott ezzel a témával.

A válság azonban most új dimenziót ad ennek, ezért érdemes idézni a GVA Robertson tanácsadó elemzőjének gondolatait.
A vállalkozások vagyonában jelentős tételt képviselnek a saját tulajdonban lévő ingatlanok. Az ebben lekötött tőkét a válság előtti időszakig bankok segítségével jelzálogalapú konstrukciókban viszonylag könnyen és olcsón tudták felhasználni.

„Ezt az ingatlanban megtestesülő tőkét a pénzügyi világban kialakult bizalmi válság miatt jelenleg nagyon nehezen és drágán lehet hasznosítani banki hitel igénybevételével. Az alternatívát az ingatlan értékesítése és visszabérlése jelentheti. Ezzel a megoldással a vállalat tőkét vonhat be a forráshiányos piacon. Az ingatlan tulajdonjoga ugyan az ingatlant megvásároló befektetőre száll, azonban ez a konstrukció olyan cégek számára is elérhető lehet, amelyek egyáltalán nem kapnak banki finanszírozást” – emlékeztetett Jakab Miklós, a GVA Robertson értékbecslési részlegének vezetője.

A szakértő kiemelte, hogy az eladás és visszabérlés konstrukció az eladói oldalon lévő cégektől megváltozott szemléletmódot követel meg, hiszen tulajdonosból bérlők lesznek. A tőkebevonási lehetőség azonban ellensúlyozhatja a tulajdonjogról való lemondást. A tulajdonról bérleményre váltás az adózás tekintetében is előnyös lehet, hiszen tulajdonosként az ingatlant csak 50 év alatt amortizálhatja könyveiben a vállalat, míg a bérleti díjból visszaigényelheti az áfát, és a nettó öszszeget költségnek elszámolhatja. Abban az esetben, ha az ingatlant a közeljövőben amúgy is értékesítette volna a cég, akkor ez csak egy előre hozott döntés, amely a szűkös pénzügyi források szempontjából kifizetődő lehet.

A tőkét bevonni kényszerülő cégnek olyan befektetőt kell találnia, aki hajlandó megvásárolni az ingatlant, majd bérbe adni azt a cégnek. „A befektető számára a legfőbb kockázatot az jelenti, ha a bérleti szerződés a megtérülési idő előtt szűnik meg. Jelentősen csökkentheti azonban ennek a kockázatát, ha alaposan felméri az ingatlan értékét és jövőbeli hasznosítási lehetőségeit. Egy jól hasznosítható ingatlant ugyanis gyorsabban és könnyebben tud értékesíteni vagy ismét bérbe adni, ha az eredeti eladó nem tudja fizetni a bérleti díjat. Az ingatlant visszabérlő vállalat számára pedig a jelenlegi, viszonylag alacsony bérleti díjak jelentenek kedvezőbb forrásköltséget a banki finanszírozáshoz viszonyítva” – tette hozzá Jakab Miklós.

Ez a kitétel meghatározza azon ingatlanok és egyben vállalatok körét is, amelyek ebben a konstrukcióban a visszabérlő szerepben megjelenhetnek. Jellemzően a kereskedő vagy szolgáltató profillal rendelkező cégek ingatlanjai előnyösebb helyzetben vannak hasznosítási szempontból, mivel jobb forgalomképességük és könnyebb kiadhatóságuk miatt nagyobb biztonságot nyújthatnak a befektető számára. A termelővállalatok ezzel szemben általában olyan speciális, a saját tevékenységükre szabott épületben működnek, amelyek eredeti funkciótól eltérő hasznosítása nehéz vagy nagyon költséges. A vállalat messze nem jutna akkora tőkéhez az eladás és visszabérlés során, mint amennyit az ingatlan felépítésére áldozott.

Az ingatlan forgalomképessége nem az egyetlen biztosíték, amely a konstrukcióban szerepelhet. A visszabérlő cég garanciákat is kínálhat a bérleti szerződés biztosításához.