Felfutás előtt a hazai lakáspiac

Annak ellenére, hogy a nemzetközi gazdasági-pénzügyi válság nyomán jelentősen visszaesett a nemzetközi ingatlanpiaci szektor, Budapesten egyes, jellemzően budai kerületek esetében nemhogy csökkent volna, inkább növekedett a lakóhelyek négyzetméterenkénti ára. Ingatlanpiaci szakértők a jelenséget nem tartják meglepőnek, szerintük csupán arról van szó, hogy a Duna jobb partját preferáló budapestiek közül kevesebbeket érintett érzékenyen a válság, és ők jó befektetésként értékelték a lakóingatlanokat.

A nemzetközi pénzügyi problémákat több évvel megelőzően, 2004-ben a fővárosban szinte minden kerületben magasabbak voltak a lakóingatlanok négyzetméterének árai, mint egy évvel később, beleértve ebbe az új építésű, valamint a használt ingatlanokat is. Kivételt a városi átlag alól csupán a VI., a XVI., a XVII. és a XXI. kerület jelentett – derül ki a Lakásvásár Médiacsoport felméréséből. A számos piacon visszaesést hozó nemzetközi válság idején – 2008-ról 2009-re – ugyanakkor Budapest egyes kerületeiben, főként a budai oldalon akár két számjegyű növekedést is regisztráltak a lakóhelyek piacán. Az összegzés szerint az I. és a II. kerületben például egyaránt 11 százalékkal növekedett a lakások négyzetméterenkénti ára, 431 ezerről 479 ezer forintra, illetve 425 ezerről 473 ezer forintra, a XII. kerületben pedig még ennél is nagyobb, 12 százalékos volt a drágulás. A pesti oldalon az V. és a XIII. kerület produkált kiemelkedő áremelkedést, 13, illetve 18 százalékkal, 417 ezerről 470 ezer forintra, illetve 293 ezerről 344 ezer forintra. A 2008–09-es időszakban a legnagyobb négyzetméterenkénti árcsökkenést a fővárosban a XVII. és XVIII. kerület lakóingatlanjai szenvedték el, ahol 9, illetve 8 százalékkal zsugorodtak a négyzetméterenkénti tarifák, 245 ezerről 222 ezer forintra, illetve 269 ezerről 246 ezer forintra – állapítható meg a Lakásvásár Médiacsoport adatsorából.

Az idei évre már egyértelműen pozitív kilátásokkal számol az Ingatlan és Befektetés című szaklap főszerkesztője. Dombi Ágoston szerint a lakáspiac felfutását egy pozitív üzenetű állami program is támogathatná, erre azonban a fegyelmezett költségvetési kilátások mellett ebben az évben kicsi az esély. Más vélemények szerint jelentős pozitív üzenetet hordoz a szakmai szerveződéseknek és az államnak az elmúlt egy-két évben közösen kialakított két programja, a Komplex épületenergetikai és klímavédelmi (KÉK) program, valamint az Otthonteremtés 2010 – véli Sztranyák József a Magyar Ingatlan Tanács (MIT) elnöke –, kiegészülve a kormányzásra készülő Fidesz korábbi ígérete szerinti „zöldbank” létrehozásával, amelynek az lenne a feladata, hogy finanszírozza a panelfelújítási programot és az átállást az energia-takarékos fűtésmódokra. Az 1980-as évek 80-100 ezres esztendőnkénti lakásépítési időszaka után 1990-től lanyhultak a piaci folyamatok, majd az ezredfordulós felfutás után ismét visszaesett a piac. A jelenlegi 40 ezres nagyságrendű lakásfejlesztésből mintegy 20 ezer talál biztosan gazdára – jelzi a szakember, akinek óvatos becslését igazolják a közelmúlt statisztikai adatai is, amelyek szerint az elmúlt időszakban több használatba vételi engedélyt adtak ki, mint építésit.

Sztranyák József úgy véli, cseppet sem meglepő, hogy a népszerű budai kerületekben a válság ellenére nőtt a lakóingatlanok ára, s a folyamat a következő időszakban várhatóan tovább folytatódik. A MIT elnöke aláhúzta, ebben az esetben egyértelműen igazolódik az az ingatlanpiaci alaptétel, hogy a legfontosabb ármeghatározó tényező a helyszín. Miközben rögtön a második helyen áll a kérdés, hogy milyen céllal vásárolják az adott lakhelyet.

Az Otthon Centrum lakástípus-statisztikájából az derül ki, hogy a panellakások piacán lehetett leginkább érzékelni a nemzetközi válság negatív hatásait, amelyek a főváros pesti oldalán fekvő kerületeket érintették. Így főként a IV., XV., XIX. és a XX. kerületet – jelezte kérdésünkre Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. A cég havonkénti adatai alapján megállapítható, hogy a budapesti panellakások 2009 januárjában, azaz nem sokkal a válság kitörése után 188 ezer forintba kerültek négyzetméterenként. Ugyanez az ár novemberre 169 ezer forintra apadt, míg ez januárban már tartósan 170 ezer forint fölött járt. A budai lakások esetében pedig tényleg némileg mérsékeltebben lehetett érezni a válságot, az adásvételeknél azonban előtérbe került a készpénzes fizetési mód.

Ezt várta 2009-től az ingatlanszakma

A lakásárak csökkenése elmaradt az év elején becsült mértéktől, és tendenciaszerűen csak az év második felében, a támogatások megszűnése miatt amúgy is jelentősen lassuló piacon jelent meg. Kivételt képeztek a panellakások, amelyek ára az év egészében egyenletesen csökkent.

A vállalhatatlan lakáshitel-törlesztési feltételek azokat is a lakásbérlet felé terelte, akik rendelkeztek a megfelelő önrésszel. Érdekes azonban, hogy mivel a kínálat bővülése meghaladta az újonnan jelentkező keresleti többletet, megindult a bérleti díjak látványos csökkenése. A piac egészére mintegy 10-15 százalékos csökkenés volt jellemző, ugyanakkor a drágább környékeken a tavalyi bérleti díj akár egynegyeddel zsugorodhatott. 30 százalékkal kevesebb új lakást adatk át 2008-hoz képest. A kereslet ehhez képest még jobban visszaesett, így – szakítva az elmúlt évek csökkenő tendenciájával – Budapesten mintegy 2900-ra nőtt az eladatlan lakáskészlet.

Míg 2008-ban az összes eladás 69 százaléka zárult 3 hónapon belül, addig 2009-ben mindössze a 46 százalékukat sikerült tető alá hozni ugyanennyi idő alatt. Összességében vidéken, valamint az agglomerációban vált nehézzé az eladás, míg Budapesten a lassulás leginkább az amúgy is hosszabb idő alatt értékesíthető családi házakat érintette. VG