Felfutás előtt a hazai lakáspiac
A nemzetközi pénzügyi problémákat több évvel megelőzően, 2004-ben a fővárosban szinte minden kerületben magasabbak voltak a lakóingatlanok négyzetméterének árai, mint egy évvel később, beleértve ebbe az új építésű, valamint a használt ingatlanokat is. Kivételt a városi átlag alól csupán a VI., a XVI., a XVII. és a XXI. kerület jelentett – derül ki a Lakásvásár Médiacsoport felméréséből. A számos piacon visszaesést hozó nemzetközi válság idején – 2008-ról 2009-re – ugyanakkor Budapest egyes kerületeiben, főként a budai oldalon akár két számjegyű növekedést is regisztráltak a lakóhelyek piacán. Az összegzés szerint az I. és a II. kerületben például egyaránt 11 százalékkal növekedett a lakások négyzetméterenkénti ára, 431 ezerről 479 ezer forintra, illetve 425 ezerről 473 ezer forintra, a XII. kerületben pedig még ennél is nagyobb, 12 százalékos volt a drágulás. A pesti oldalon az V. és a XIII. kerület produkált kiemelkedő áremelkedést, 13, illetve 18 százalékkal, 417 ezerről 470 ezer forintra, illetve 293 ezerről 344 ezer forintra. A 2008–09-es időszakban a legnagyobb négyzetméterenkénti árcsökkenést a fővárosban a XVII. és XVIII. kerület lakóingatlanjai szenvedték el, ahol 9, illetve 8 százalékkal zsugorodtak a négyzetméterenkénti tarifák, 245 ezerről 222 ezer forintra, illetve 269 ezerről 246 ezer forintra – állapítható meg a Lakásvásár Médiacsoport adatsorából.
Az idei évre már egyértelműen pozitív kilátásokkal számol az Ingatlan és Befektetés című szaklap főszerkesztője. Dombi Ágoston szerint a lakáspiac felfutását egy pozitív üzenetű állami program is támogathatná, erre azonban a fegyelmezett költségvetési kilátások mellett ebben az évben kicsi az esély. Más vélemények szerint jelentős pozitív üzenetet hordoz a szakmai szerveződéseknek és az államnak az elmúlt egy-két évben közösen kialakított két programja, a Komplex épületenergetikai és klímavédelmi (KÉK) program, valamint az Otthonteremtés 2010 – véli Sztranyák József a Magyar Ingatlan Tanács (MIT) elnöke –, kiegészülve a kormányzásra készülő Fidesz korábbi ígérete szerinti „zöldbank” létrehozásával, amelynek az lenne a feladata, hogy finanszírozza a panelfelújítási programot és az átállást az energia-takarékos fűtésmódokra. Az 1980-as évek 80-100 ezres esztendőnkénti lakásépítési időszaka után 1990-től lanyhultak a piaci folyamatok, majd az ezredfordulós felfutás után ismét visszaesett a piac. A jelenlegi 40 ezres nagyságrendű lakásfejlesztésből mintegy 20 ezer talál biztosan gazdára – jelzi a szakember, akinek óvatos becslését igazolják a közelmúlt statisztikai adatai is, amelyek szerint az elmúlt időszakban több használatba vételi engedélyt adtak ki, mint építésit.
Sztranyák József úgy véli, cseppet sem meglepő, hogy a népszerű budai kerületekben a válság ellenére nőtt a lakóingatlanok ára, s a folyamat a következő időszakban várhatóan tovább folytatódik. A MIT elnöke aláhúzta, ebben az esetben egyértelműen igazolódik az az ingatlanpiaci alaptétel, hogy a legfontosabb ármeghatározó tényező a helyszín. Miközben rögtön a második helyen áll a kérdés, hogy milyen céllal vásárolják az adott lakhelyet.
Az Otthon Centrum lakástípus-statisztikájából az derül ki, hogy a panellakások piacán lehetett leginkább érzékelni a nemzetközi válság negatív hatásait, amelyek a főváros pesti oldalán fekvő kerületeket érintették. Így főként a IV., XV., XIX. és a XX. kerületet – jelezte kérdésünkre Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. A cég havonkénti adatai alapján megállapítható, hogy a budapesti panellakások 2009 januárjában, azaz nem sokkal a válság kitörése után 188 ezer forintba kerültek négyzetméterenként. Ugyanez az ár novemberre 169 ezer forintra apadt, míg ez januárban már tartósan 170 ezer forint fölött járt. A budai lakások esetében pedig tényleg némileg mérsékeltebben lehetett érezni a válságot, az adásvételeknél azonban előtérbe került a készpénzes fizetési mód.
Ezt várta 2009-től az ingatlanszakma
A lakásárak csökkenése elmaradt az év elején becsült mértéktől, és tendenciaszerűen csak az év második felében, a támogatások megszűnése miatt amúgy is jelentősen lassuló piacon jelent meg. Kivételt képeztek a panellakások, amelyek ára az év egészében egyenletesen csökkent.
A vállalhatatlan lakáshitel-törlesztési feltételek azokat is a lakásbérlet felé terelte, akik rendelkeztek a megfelelő önrésszel. Érdekes azonban, hogy mivel a kínálat bővülése meghaladta az újonnan jelentkező keresleti többletet, megindult a bérleti díjak látványos csökkenése. A piac egészére mintegy 10-15 százalékos csökkenés volt jellemző, ugyanakkor a drágább környékeken a tavalyi bérleti díj akár egynegyeddel zsugorodhatott. 30 százalékkal kevesebb új lakást adatk át 2008-hoz képest. A kereslet ehhez képest még jobban visszaesett, így – szakítva az elmúlt évek csökkenő tendenciájával – Budapesten mintegy 2900-ra nőtt az eladatlan lakáskészlet.
Míg 2008-ban az összes eladás 69 százaléka zárult 3 hónapon belül, addig 2009-ben mindössze a 46 százalékukat sikerült tető alá hozni ugyanennyi idő alatt. Összességében vidéken, valamint az agglomerációban vált nehézzé az eladás, míg Budapesten a lassulás leginkább az amúgy is hosszabb idő alatt értékesíthető családi házakat érintette. VG
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.