Egyre kisebb önerővel vágunk bele a lakáshitelekbe

Igencsak felbátorodott a lakáshitelek felvételénél a lakosság, ami a bevont saját erő mértékét illeti. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint a júniusban megkötött lakáshitel-szerződések 27 százalékánál 70 százalék feletti volt a hitelfedezeti mutató, miközben az új hitelek 53,6 százalékánál a felmutatott önerő mértéke az 50 százalékot sem érte el. 

Ehhez képest decemberben még a lakáshitel-szerződések 45,6 százalékánál regisztráltak 50 százalék alatti saját erőt, 70 százalék feletti hitel-fedezet arányt pedig nem egészen az egyötödüknél mutattak ki. 

Változtak a szabályok is az önerőnél

A magas hitel-fedezet (angol rövidítéssel loan to value, LTV) arányú hitelek arányának terjedéséhez hozzájárulhatott az is, hogy 2024 elejétől a 41 év alatti, első saját lakásukat vásárló ügyfeleknek a bankok már 10 százalékos önerőtől is adhatnak lakáshitelt (önkéntes alapon), miközben az MNB adósságfékszabályai szerint alapesetben 20 százalékos saját erő megléte az elvárás, vagyis az ingatlan forgalmi értékének legfeljebb 80 százaléka finanszírozható banki hitelből. Ennek a könnyítésnek a hatásai már jól látszottak a júniusi jegybanki statisztikákon: az abban a hónapban megkötött lakáshitel-szerződések 3,1 százalékánál már 80 százalék felett volt az LTV-mutató, a szerződéses összegnél pedig 4,7 százalék közelében járt az arány. 

A 20 százalék alatti saját erő mellett felvett lakáshitelek aránya pedig a közeljövőben még tovább emelkedhet, hiszen januárban újabb könnyítés lép életbe ezen a fronton: eszerint a kedvező energetikai besorolású ingatlanok vásárlását finanszírozó, zöldlakáshiteleknél szintén el lehet menni akár a fedezetül szolgáló lakás forgalmi értékének 90 százalékáig is. (A zöldlakáshitelekre vonatkozó követelményeknek egyébként gyakorlatilag minden most épített új lakás megfelel.) Emellett a zöld lakáshiteleknél egységesen 60 százalékra emelkedik a maximális jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) értéke is, így a havi 600 ezer forint alatti jövedelműek is magasabb törlesztőrészletet vállalhatnak a keresetükhöz képest.

Folytatódik a hegymenet?

A 10 százalékos önerő egyre szélesebb körű alkalmazásának lehetősége mellett persze egyéb tényezők is hozzájárulnak ahhoz, hogy fokozatosan emelkedik a hitelek fedezethez viszonyított aránya a finanszírozásban. Az egyik, hogy az ingatlanárak emelkedésével a potenciális ügyfelek kénytelenek egyre nagyobb arányban hitelből finanszírozni az ingatlanokat, miközben az emelkedő reálbéreknek köszönhetően ezt könnyebben meg is tehetik, vagyis nagyobb havi törlesztési terheket tudnak vállalni, mint korábban. A CSOK Plusz idén januári megjelenésével pedig sokan juthattak rendkívül kedvező árazású kölcsönhöz: ezt alátámasztja, hogy az újonnan kötött támogatott lakáshitel-szerződések összege az első kilenc hónapban megközelítette a 263 milliárd forintot, ami több mint háromszorosa az egy évvel korábbi volumennek.

Az emelkedő hitel-fedezeti arány ellenére viszont úgy tűnik, hogy a lakosság nem vállalja túl magát: a hitelintézeti szektor hitelportfóliójának minősége változatlanul kiváló, ami a bankok szerint leginkább a stabil munkaerőpiaci helyzettel magyarázható. Közben a kereslet tartósan erős a lakáshitelek iránt: az MNB adatai szerint a 2024 első kilenc hónapjában megkötött új szerződések értéke meghaladta az 1000 milliárd forintot, így az sem elképzelhetetlen, hogy idén – 2021 után – új rekord jön a piacon.