Éledező ipari ingatlanpiac

Lassan kezd talpra állni az európai logisztikai ingatlanok piaca. A bérbeadási kondíciók már nem romlanak tovább, s a célzott befektetések mértéke is látványosan emelkedni kezdett az év első felében. Jóllehet azok hatása a hozamokban még nem érzékelhető – állapítja meg a ProLogis legújabb, az európai ipari ingatlanpiacról szóló kutatási jelentésében. A logisztikai ingatlanok piacán befektetők többnyire a korlátozott mértékben rendelkezésre álló, jó feltételekkel rendelkező, kulcspiacokon található első osztályú ingatlanokra figyeltek.

Közép-Európában a fejlesztők 301 ezer négyzetméter terület építését kezdték meg az első hat hónapban, ez 2,5 százalékos készletnövekedést mutat. Ezek jelentős része – 213 ezer négyzetméter, ami 71 százalékot jelent – a lengyelországi piacra koncentrálódik, és 87 százalékuk build-to-suit (igényre kialakított) fejlesztés. E kategóriába sorolható a csehországi, szlovákiai és magyarországi új projektek jelentős része, amelyek a ProLogis összesítése szerint kevésbé jelentősek. Eközben az átadások történelmi mélypontra zuhantak a régióban, a 2009-es első fél évhez képest számuk 94 százalékkal csökkent.

A fejlesztők számára – a tanulmány szerint – Észak-Európa az egyetlen fogódzó az egész kontinensen. Ezeken a piacokon, különösen Németországban rendkívül alacsony volt a kínálat modern disztribúciós ingatlanokból a gazdasági válság 2008–09-es tetőzésekor, és ez a hiány ma is jellemző. Az első féléves átadások Németországban, Hollandiában és Belgiumban összesen 445 ezer négyzetméterre rúgtak, míg az egész évre várhatóan meghaladják majd a 2009-es 693 ezer négyzetmétert. Németországban a bérlőknek kedvező piaci körülmények miatt fordulnak egyre többen a bérelhető – kiemelten a minőségi – ingatlanok felé. Európában 2010 első felében az új keresletet főleg kiskereskedők és logisztikai szolgáltatók generálták.

Ami a befektetési piacokat illeti, a ProLogis összesítése szerint Nagy-Britannia befektetési hozamai továbbra is gyorsabban mérséklődnek, mint az európai átlag. A 2009-es csúcshoz képest 139 bázispontot ér el a csökkenés. A gazdasági környezet ellenére azonban megnőtt a befektetők étvágya az európai disztribúciós raktárak iránt 2010 második negyedévében, és a teljes befektetés 2,95 milliárd euróra nőtt, miután 2010 első negyedévében 1,2 milliárd euróra esett. Az év első felében a teljes befektetés 4,15 milliárd euró volt, ez a legmagasabb szint 2008 első fél éve óta, amikor 4,33 milliárd euró áramlott a szektorba.

A Nagy-Britanniába, Németországba és Svédországba áramló tőke a szektor teljes 2010. második negyedévi befektetésének 77 százalékát tette ki. A listát Nagy-Britannia vezeti 1,24 milliárd euróval, ezt követi Németország 585 millióval és Svédország 458 millióval. Az adósságválság miatti aggodalom negatív hatással volt a Görögországba, Írországba, Spanyolországba és Portugáliába áramló befektetésekre, ezalól egyedül Olaszország volt kivétel.

A befektetések átlagos hozama egész Európában fokozatosan csökken. A nagy-britanniai hozamok ötven bázispontot estek 2010 első negyedévében, az észak- és dél-európai hozamok szerény csökkenést mutattak az első fél évben, messze a 2007-es ciklikus mélypont felett. Eközben a közép-európai befektetési hozamok egyenletesek maradtak, kivéve Lengyelországot, ahol húsz bázispontos csökkenés következett be. A párizsi és lyoni kiemelt hozamok 50-70 bázisponttal apadtak az év első nyolc hónapjában, míg a németországi hozamok 50 bázisponttal mérséklődtek, és 7,0 százalék alá esve jelenleg a legalacsonyabbak a kontinensen – állapítja meg a ProLogis elemzése.

A bérlők egész Európában kihasználják a gyenge bérbeadási piacot, és modernebb, hatékonyabb létesítményekbe költöznek a régebbi zsúfolt raktáraikból. A ProLogis megállapítja: 2010 második fél évére a kihasználtsági ráták stabilak lettek, de országonként nagyon eltérőek. A belgiumi, hollandiai és dél-európai kihasználtság jóval 90 százalék felett maradt, főként a szűkös földkészletek és az új fejlesztések szigorú megkötései miatt. Közép-Európában szintén stabil a kihasználtság, mértéke 83,2 százalékos. Budapest körzetében ez a ráta nyolcvan bázisponttal, 80,2 százalékra csökkent az első fél évben, míg Pozsonyban kétszáznyolcvan bázispontos növekedéssel, 94,5 százalékra emelkedett az európai autóeladások újraélénkülése miatt.

A piaci hangulat és aktivitás emelkedésével jelenleg a leendő bérlők irányítják a bérleti tárgyalásokat. Bár egyre gyorsabban kötik meg az új bérleti megállapodásokat s a megújításokat, és a bérbeadási aktivitás is erősödik, de ahhoz, hogy elérjék ezeket a célokat, a tulajdonosoknak vonzóan alacsony bérleti díjakat kellett kínálniuk, és jelentős engedményeket kellett tenniük a leendő bérlőknek. Mindezek ellenére a tárgyalóasztalnál nemsokára helyreáll az erőegyensúly, bár valószínűleg csak 2010 végén vagy 2011 elején.

Európában az építkezések visszaesése sehol nem volt olyan mértékű, mint Nagy-Britanniában. Az összesítés szerint az év első felében mindössze hat új projekt indult, összesen 139 ezer négyzetméter területen. (Tavaly az első fél évben 331 ezer négyzetméter terület fejlesztését kezdték meg.) A dél-európai fejlesztési tevékenység is rendkívül lelassult. Az első fél évben összesen négy új projekt indult, mindegyik build-to-suit, ez összesen 115 ezer négyzetméter területet jelent Franciaország, Spanyolország, Olaszország (Milánó) számára, és a készleteket 0,3 százalékkal növeli. HÉ

Egyetértés mutatkozik abban, hogy a reál GDP szerény, 1-2 százalékos növekedést produkálhat a következő 18 hónapban. Az adósságválság azonban újabb aggodalmakat szült az európai gazdaság talpra állásának tartósságát illetően, mivel az EU központi és pe-riferiális országai közötti különbségek a válság miatt még szembetűnőbbek lettek. Így az előbbiek könynyebben jutnak hitelhez és befektetői tőkéhez.

Az exportorientáltabb országok, mint például Német-, Francia-, Lengyel-, Svédország és Hollandia várhatóan Európa többi részét megelőzve lábalhatnak ki a recesszióból, miközben szigorú fiskális csomagok fogják lassítani Nagy-Britannia, Spanyol-, Olasz-, Cseh- és Magyarország növekedését az idén és jövőre is.

Egyetértés mutatkozik abban, hogy a reál GDP szerény, 1-2 százalékos növekedést produkálhat a következő 18 hónapban. Az adósságválság azonban újabb aggodalmakat szült az európai gazdaság talpra állásának tartósságát illetően, mivel az EU központi és pe-riferiális országai közötti különbségek a válság miatt még szembetűnőbbek lettek. Így az előbbiek könynyebben jutnak hitelhez és befektetői tőkéhez.

Az exportorientáltabb országok, mint például Német-, Francia-, Lengyel-, Svédország és Hollandia várhatóan Európa többi részét megelőzve lábalhatnak ki a recesszióból, miközben szigorú fiskális csomagok fogják lassítani Nagy-Britannia, Spanyol-, Olasz-, Cseh- és Magyarország növekedését az idén és jövőre is.-->