Érdemes-e az irodabérleti díjak csökkenésére várni?

A Colliers International által kibocsájtott 2011-es irodapiaci jelentéséből kiderül, hogy a 2009-es év drámai hangulata után, amikor a magyar irodapiac szereplői a legtöbb nehézséget élték át, az általános hangulat javult tavaly; a bérbeadások nőttek és az üresedés is lassan csökkenésnek indult a 2010-es év vége felé, miközben az átadások száma jelentősen lecsökkent. 
   
Saly Miklós, az ingatlan-tanácsadó cég irodabérbeadási igazgatója elmondta, hogy a teljes modern irodaállomány több mint 145 ezer négyzetméterrel nőtt 2010-ben az új átadásoknak köszönhetően, amelynek 77 százaléka az év első felében került az irodapiacra. Az utolsó negyedévben már csak 6 300 négyzetméter irodaterületet adtak át. A tranzakciók összértéke a tavalyi év során közel 282 ezer négyzetmétert tett ki, melynek 39,6 százalékát (hozzávetőleg 111 ezer négyzetméter) az utolsó negyedévben kötötték, felülmúlva az előző három negyedév átlag 55 ezer négyzetméteres volumenét.

Az újratárgyalások nagy szerepet játszottak a piacon 2010-ben, ez az egész éves szerződéskötések értékének közel felét jelentette. A tapasztalat azt mutatja, hogy az 5 000 négyzetméter feletti nagy cégek körülbelül 90 százaléka végül újratárgyal és marad a meglévő irodaházában. A tavalyi év során az újratárgyaláson kívüli tranzakciók értéke elérte a 165 ezer négyzetmétert. Az üresedési ráta 25,7 százalék volt az év végén, kis csökkenést mutatva a 2009 év végi értékhez (26,1 százalék) és 2010 harmadik negyedévéhez (26,8 százalék) képest is – mondta Saly Miklós.

A kilátásokkal kapcsolatban a Colliers International piaci jelentéséből kiderül, hogy továbbra is enyhén nőni fog a kereslet a piacon 2011-ben, az újratárgyalások száma is jelentős marad, miközben egyre szűkül a megfelelő méretű és színvonalú irodaterületek piaca. 2011-ben még kevesebb átadás várható mint tavaly, összességében közel 50 ezer négyzetméter. A bérleti díjak elérték a mélypontjukat, és nem fognak idén már tovább csökkenni, sőt bizonyos projektek némi emelést is el fognak tudni érni.

Nagyobb cégek esetében, ahol 2012–13 körül jár le a bérleti szerződés, az egyetlen megoldás arra, hogy jó technikai feltételekkel rendelkező új irodaházba költözzenek (feltéve, hogy költözni akarnak) az, ha még az idén év végéig előbérleti szerződést kötnek. Így mindkét fél jól járna, hiszen a bérlő még bele tud szólni, alakítani tudja az épülő projektet, a fejlesztő pedig az előbérlettel el tudja indítani a fejlesztést, miközben az épület többi területét magasabb áron tudja majd kiadni, például 2013-ban. A bérlők egy ilyen lépéssel a fejlesztéseket is elő tudják segíteni, ami lökést adhat a piacnak.