Tovább zuhanhatnak az ingatlanárak

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerdán közzétett Jelentés a pénzügyi stabilitásról című kiadványában figyelmeztet a kilakoltatási moratórium feloldásának kockázataira a lakásárak szempontjából, azonban egyértelműen a moratórium feloldása mellett teszi le voksát a jegybank.

Az MNB megállapítja, hogy az elmúlt években a pénzügyi közvetítőrendszerben jelentős ingatlanpiaci kitettség épült fel. Bár a lakáspiacon nem alakult ki árbuborék, de a lakásárak tekintetében számottevő kockázatot jelent az árverezési és kilakoltatási moratórium következtében felhalmozódó, fedezetérvényesítésre váró nagy számú lakóingatlan.

A lakásárak a világgazdasági válság kitörésével csökkenésnek indultak, és reálértéken 2010 végére az ezredforduló elején kialakult szintre esett. Mint az ábrán látható, már 2009 harmadik negyedévében közel álltak ehhez a lakásárak.

Magyarországon elég jelentős a saját tulajdonban álló lakóingatlanok aránya, azonban a jelzáloggal fedezettség igen magas szinten jellemző. Az 15,5 százalékos Európai Uniós átlagot több mint 3 százalékkal haladjuk meg. „Magyarországon a magántulajdonban lévő lakóingatlanok aránya eléri a teljes lakóingatlan-állomány 90 százalékát, ami az egyik legmagasabb Európában” – írja a jegybank jelentése.

Az MNB szerint mindez hozzájárult ahhoz, hogy a háztartási hitelezés területén a jelzálog-hitelezésnek váljon dominánssá. Mára a jelzáloghitelek aránya a magánszektor hitelein belül a 2000-es évek elején tapasztalt 4 százalékról 45 százalékra nőtt a hazai bankrendszerben. Emiatt a bankrendszernek számottevő közvetett kitettsége keletkezett a lakáspiacon. Az ingatlanárak csökkenése a fedezetek (ingatlanok) leértékelésén keresztül növelheti a hitelezési veszteségeket és egyben a kisebb bevonható fedezetérték miatt szűkítheti az új jelzáloghitel-felvételi lehetőségeket - figyelmeztet a jegybank.

Látható, hogy GDP-arányosan alacsonynak számít a háztartások hitele az eurózóna átlagához Magyarorszgáon. A háztartások hitele Magyarországon a GDP 40 százalékát közelíti, míg az euróövezetben eléri a 65 százalékot.

2009 elején hazánkban leállt, és csökkenésnek indult a háztartási GDP arányos hitelállomány, majd az akkori szinten állt helyre. Az euróövezetben mérsékelt növekedés látható, míg hazánkban a visszaesést sikerült csupán „ledolgozni”.

A háztartások törlesztési terhe azonban nem csökkent a rendelkezésre álló jövedelemhez képest, 14 százalék felett stabilizálódott.

A háztartások 2009 eleje óta nettó hiteltörlesztők, a fogyasztási és egyéb forinthitel azonban pozitív maradt.

A svájci frank alapú hitelek törlesztésének emelkedését mutatja be a következő táblázat. Jól látható, hogy a frankban denominált hitelek a háztartásoknak jelenleg jóval nagyobb terhet jelentenek, mint a válság kitörése előtt. A válság mélyülésével a devizaárfolyamok „elszabadulásával” egyre nőttek a terhek: 2008 végén és 2009 elején a forint zuhant az euróval szemben, majd 2010-ben a svájci frank ment keresztül iszonyatos erősödésen.

A nem teljesülő hitelek aránya is folyamatosan emelkedett az elmúlt két évben.

A bankok értékelése alapján az MNB elkészítette a 2011-re vonatkozó jelentős, és kevésbé jelentős kockázatok listáját. Legnagyobb kockázatot a „forint árfolyamának kedvezőtlen változása a svájci frankkal szemben” és a „az ügyfelek fizetési képességének és hajlandóságának romlása” jelentheti.

Mi a helyzet a lakásokkal?

Az MNB jelentésében leszögezi, hogy a 2000-es évektől kezdve a lakóingatlanok ára a válság kezdetéig folyamatosan emelkedett, de nem alakult ki ingatlanpiaci árbuborék. Ennek fő oka az volt, hogy a felfutó deviza alapú jelzáloghitelezés főként fogyasztási boomot finanszírozott. A válság hatására az ingatlanárak alakulásában is fordulat következett be. A lakások árai 2009-ben 11 százalékkal, míg 2010-ben 3 százalékkal csökkentek. Reálértelemben - a lakásárindexet fogyasztói árindexszel deflálva - viszont gyakorlatilag már 2003 óta stagnál, illetve 2007 óta csökken a lakások értéke. Bár hazánkban 2008 előtt nem alakult ki ingatlanpiaci árbuborék, az ingatlanpiaci árak csökkenése a jövőben mégis felgyorsulhat

A lakóingatlan piacon számottevő feszültségek épültek fel a moratórium következtében felhalmozódó fedezetérvényesítésre váró ingatlanok miatt. A lakások nagyszámú értékesítése és ennek nyomán kialakuló erős túlkínálat negatívan hathat a lakóingatlanok árára.

A kilakoltatási moratóriumnak is köszönhetően – írja az MNB – az elmúlt években igen magassá vált a nemteljesítő jelzáloghitel-adósok ingatlanjainak száma a teljes lakáspiaci forgalomhoz képest. A nemteljesítő adósok ingatlanjainak teljes, mintegy 90 ezres száma közel 25 százalékkal haladja meg a 2010-ben történt lakóingatlan-adásvételek 72 ezres darabszámát, a 4,3 milliós hazai lakásállománynak pedig 2,2 százalékát teszi ki.

Egyes régiókban és a kisebb településeken a „problémás” ingatlanok aránya 2010-re még az országos átlaghoz képest is különösen magassá vált. Így például Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves, Nógrád, Komárom-Esztergom és Pest megyékben a mulasztó adósok lakásainak száma kétszeresen is meghaladja a 2010-es regionális ingatlanforgalmat. De a jobb helyzetben lévő térségek előnye is csak relatív: még az e tekintetben legjobb mutatókkal rendelkező Budapesten is 86 százalék a problémás ingatlanok aránya a 2010-es adásvételekhez képest.

A moratóriumot követően a nemteljesítő hitelek mögötti ingatlanok nagyszámú értékesítése és ezáltal okozott esetlegesen jelentősebb ingatlanár-esés több csatornán keresztül közvetlenül is negatívan érinti a bankokat. Az MNB szerint a problémás portfólión további hitelveszteség leírása válhat szükségessé, a fedezet értékének csökkenése miatt a problémamentes portfólió tőkekövetelménye is növekedhet, és az ingatlanhitelek fedezete mellett kibocsátott jelzálogleveleknél pótfedezet bevonása válhat szükségessé (bár az érintett bankok ehhez elegendő likviditással rendelkeznek). Ha lassul a banki portfóliótisztítás, az folyamatos tőke- illetve alternatíva-költségekkel jár.

A közvetlen hatások mellett jelentősek lehetnek a közvetett hatások is. Egy további ingatlanáresés az értékvesztés növekedése, illetve a bankok tőketöbbletének csökkenése miatt jelentős negatív hatást fejthet ki a hitelezési képességre és ezen keresztül a gazdasági növekedésre. A bevonható fedezetek árcsökkenése miatt eshet az új lakáshitel kihelyezés és ezen keresztül a lakossági fogyasztás és beruházás - mutat rá a jegybank elemzése. A lakáspiaci recesszió mélyülése miatt az építőipari teljesítmény is jelentősen zsugorodhat.