Befékezett a budapesti irodapiac, a Váci utca is csendes

Történelmi pillanatokat él át az irodapiac; míg tavasszal még átadtak egy irodaházat, addig a július-szeptember időszakban egyetlen négyzetméter új irodával sem gazdagodott Budapest – állítja a DTZ piaci elemzése. A meglévő állomány azonban csak átmenetileg konzerválódik, év végéig még várhatóan 80.000 négyzetméterrel nő az irodakínálat, ugyanis átadták az Erste Group Immorent Laurus irodaházát, valamint a TriGranit által fejlesztett K&H székház két tornyának, és az R-Co fejlesztésű KÖKI Bevásárlóközpont iroda részének és a BAH Center piacra kerülése várható még.

A kilátásokról szólva elmondható, hogy tovább csökken az új kínálat szintje, mivel az eredetileg hét tervezett spekulatív fejlesztésből csupán háromnál kezdték/kezdik meg az építési munkálatokat. Ezek az Atenor fejlesztésében megvalósuló Váci Greens, a Skanska projektje a Green Building, a harmadik pedig a GRT Group vállalkozásában létrejövő Office Garden III.

A KPMG és a Futureal másik, de a piac számára szintén örvendetes utat választott. Budapesten ritkán épül „built-to-suit” – a majdani bérlő igényeire szabott – irodaház, azonban a Váci út és a Dózsa György út sarkán egy ilyen komplexum jön majd létre az egykori Volga, majd Ibis szálló helyén. Az Accor eladta a Váci úti Ibis szállodáját a Futurealnak. A hotel 2011. október 31-én zárta be kapuit és helyén a Futureal egy új, 20.000 négyzetméteres, jelenleg K4 Office Towers munkanévre hallgató irodaházat épít, amelynek felét foglalja majd el a KPMG új budapesti központja. A 10 évre szóló bérleti szerződés 2014-ben lép érvénybe. A „built-to-suit” épület a BREEAM környezetvédelmi tanúsító rendszer legalább zöld, azaz nagyon jó szintű minősítését célozza majd meg. A Futureal egy tegnapi bejelentés szerint a spekulatív irodapiacon is aktív marad: 2012 tavaszán kezdődik meg a Corvin III. nevű irodaépület kivitelezése is, amely egy bruttó 6.000 négyzetméterével jelenthet új lehetőséget az irodakeresők számára. Berki János, a Futureal Development iroda üzletágának projektigazgatója elmondta, hogy a terület feléről már most is folytatnak tárgyalásokat, így igen bizakodóak a 2013 közepén piacra kerülő projekttel kapcsolatban.

„A jelenlegi 25 százalékos üresedési ráta nem kedvez a spekulatív fejlesztéseknek, az irodaházak negyede üresen áll, így jelenleg nem éri meg egy újabb beruházásba kezdeni” – mondta a Világgazdaságnak Pados Gergely, a Cushman & Wakefield iroda-bérbeadási vezetője. A budapesti piacon átlagosan 500-600 négyzetmétert keresnek a bérlők, így a mostani kínálatból bőven választhatnak, ráadásul most nyugodtan élhetnek az alkudozás lehetőségével, de annak mértéke persze nagyban függ a bérlemény nagyságától, valamint a kiszemelt létesítménytől is.

Az biztos, hogy a kialakult „bérlői piacon” jobb feltételekkel juthatnak minőségi irodához, mint 2008-ban – tette hozzá a szakember. A nagyobb területet hosszabb távra kereső cégek emellett komoly igényekkel lépnek fel. Mára egyre nagyobb hangsúlyt kap a környezettudatosság, az irodaház „zöld” minősítése is, amivel az új, vagy modernizált fejlesztések komoly versenyelőnyhöz juthatnak a piacon. A nemzetközi cégek mostanra szinte parancsba adták, hogy LEED, vagy BREEAM minősítéssel rendelkező fejlesztéseket célozzanak meg, azonban a tapasztalatok azt mutatják, hogy a magasabb színvonalat nem hajlandók megfizetni. Ezt a fejlesztők elfogadták, és a bérlőkért cserébe az üzemeltetés kapcsán elérhető költségcsökkenést, valamint az épület értékének növekedését kapják.

A tapasztalatok szerint fejlesztések beindulását az sem segíti, hogy a bérleti díjak több éves mélypontjukon vannak, azok változására 1-2 éven belül nem is lehet számítani. A beruházási láz ismételt felszökése azért sem várható, mert az ilyen alulfinanszírozott piacon csupán az előbérleti szerződések nyújthatnának némi vigaszt, amiből szintén kevés van. Inkább az újraszerződések időszakát éljük, így az okos üzemeltetők belátják azt, hogy némi befektetéssel és magas színvonalú szolgáltatásokkal magukhoz láncolhatják a jó bérlőket. Pados Gergely szerint mindezek ellenére van bérlői aktivitás, így az ingatlanszakma bizakodóan tekint a jövőbe.