Újabb buborék alakul a közelben? - Mi történik Berlinben?

Kedvező jelek

Egyre nő a társasházi lakások iránti kereslet Berlinben, ami természetesen elősegíti az árak folyamatos emelkedését – számolt be a Wall Street Journal ingatlanpiaci kiadványa. A növekvő turistaszám mellett a városba irányuló vándorlás is jelentős: a lakosság 2005 és 2010 között 1,9 százalékkal, 3,5 millióra növekedett, a munkaképes lakosok száma pedig 14 százalékkal, nagyjából 138 ezer fővel nőtt a 2005-ös értékhez képest. Mindezeknek köszönhetően a német főváros olyan középső kerületeiben, mint Friedrichshain-Kreuzberg, a Steglitz-Zehlendorf vagy a Lichtenberg az apartmanok ára több mint 10 százalékkal drágult az elmúlt évben. Az előkelő kerületekben, mint például a Mitte vagy a Prenzlauer Berg még nagyobb az árváltozás mértéke. A drágább kerületekben nagyjából 2700 eurót, míg a valamivel olcsóbb negyedekben 2000 euró körül kérnek egy-egy négyzetméterért.

Ennek megfelelően az erősödő kereslet és az emelkedő árak befektetési szempontból az Európai Unió 27 tagországának legvonzóbb fővárosává tették Berlin lakáspiacát – állítja a PricewaterhouseCoopers friss felmérése ingatlan- és pénzügyi szakértőkre hivatkozva. Az is igaz, hogy Berlinnek van mit bepótolni – hívja fel a figyelmet az összeállítás: a lakások árai 2010-ben mindössze 25 százalékkal haladták meg az 1977-es értékeket, míg Hamburgban és Münchenben – Németország második és a harmadik legnagyobb piaca – az áremelkedés mértéke 55, illetve 135 százalékos az IVD ingatlanpiaci szövetség felmérése szerint.

Tavaly Berlin népszerű helyszínein a lakások négyzetméteréért fizetett átlagár 1700 euró volt a megelőző évben regisztrált 1625-tel szemben, míg a kevésbé felkapott körzetekben 1200 euróról 1300-ra nőtt a vételár. Ezzel szemben egy felső kategóriás lakás négyzetméteréért Hamburgban 2230 eurót kértek, Münchenben pedig 2890 euró volt a piaci ár.

Berlin népszerűségét természetesen az ingatlanfejlesztők is felfedezték. Aktivitás többek között a luxusszegmensben is érezhető, a városban például a svájci fejlesztő, a Barack Property Group AG építi második felső kategóriás apartmanházát. A város divatos Mitte kerületében a 87 lakást kínáló Yoo apartmanház az árait nézve merész vállalkozásnak tűnik, ugyanis a lakások négyzetméterét mintegy 6500 euróért kínálják, de a társaságnál megnyugtatóan nyilatkoznak. A cég vezérigazgatója szerint öt évvel ezelőtt még sokkal óvatosabbak lettek volna, de mára semmi ok az aggodalomra, ugyanis az igen erős piaci kereslet őket is beszállásra késztette. A piaci reakciók tényleg igazolják a társaságot: bár a fejlesztés még igen korai fázisban van, a lakások 60 százaléka vagy elkelt, vagy foglaló érkezett rá. A beruházás eddigi vevői jelentős többségében külföldiek, Hongkongból, Ausztráliából, New Yorkból vagy éppen Szingapúrból származó tulajdonosok lesznek, akik elsősorban nem befektetésként kezelik majd a lakásokat, hanem lakhatási céllal vásároltak.

Az ehhez hasonló beruházásokat a berlini városvezetés melegen üdvözli, sőt, felhívja a fejlesztők figyelmét a nagyméretű és jó helyen lévő beépítetlen telkekre is, ami még inkább vonzóvá teheti Berlint. A magasabb árak ellenére az újabb beruházások mellett szól az is, hogy a tapasztalatok szerint van igény az új építésű lakásokra, mert azokban a fűtési költségek alacsonyabbak, valamint jelentős felújításokkal sem kell számolni nagyjából 30 évig.

Más szemmel nézve

A kedvező piaci hangulat közepette azonban mindezt a másik oldalról szemlélő szakértők igyekszenek figyelmeztetni. Szerintük Németországban az ingatlanpiac túlhevülésétől lehet tartani az utóbbi hónapok folyamatai alapján, amelyek azt mutatják, országszerte gyors ütemben emelkednek az árak, mindenekelőtt az euró jövőjét övező aggodalom és az alacsony kamatok miatt.

A lakóingatlanok ára a nagyvárosokban nő a legnagyobb mértékben, Hamburg központjában például az év eleje óta 20 százalékos emelkedést regisztráltak, az átlagos négyzetméterenkénti ár így elérte a 6300 eurót. Hamburg egészét tekintve tavaly 26, Münchenben 23, Berlinben pedig 19 százalékkal növekedtek az ingatlanárak éves összevetésben. Országos átlagban 2011-ben az új építésű lakások ára 5, a használtaké ára 8 százalékkal emelkedett éves szinten. A kereslet az építőipart is felpörgette, Berlinben például tavaly csaknem 50 százalékkal nőtt a kiadott lakásépítési engedélyek száma.

Az ingatlanpiaci fejlemények hírei egyre gyakrabban szólnak piaci buborék kialakulásának veszélyéről. A Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung (FAS) például arról írt, hogy már a Bundesbankot is nyugtalanítja a helyzet. A német jegybank egy elemzésében arra figyelmeztetett, az áremelkedés miatt nem biztos, hogy az elérhető bérleti díjak fedezik a lakásvásárlás költségeit.

A piaci buborék akkor pukkanhat ki, ha a kamatok emelkedni kezdenek, az egyesült államokbeli vagy a spanyolországi ingatlanpiac összeomlásához hasonló folyamat azonban nem várható, mert Németországban az amerikai és a spanyol gyakorlathoz képest hosszabb távú hitelekkel és nagyobb önrész mellett finanszírozzák a lakásvásárlást. Ugyanakkor, ha például a német államkötvény hozama a jelenlegi, nullához közelítő szintről elindul az 5 százalék felé, akkor az állampapír rögtön vonzóbb befektetés lesz, mint az ingatlan, ez pedig az árcsökkenés irányába hat – idézett elemzőket a FAS.

Más szakértők szerint egyelőre nincs ok aggodalomra, a legnagyobb német lakás-takarékpénztári szövetség, a kilencmillió ügyféllel rendelkező LBS csoport például a honlapján közölt legutóbbi elemzésében rámutatott, a használt lakások forgalma 2011-ben ugyan minden korábbinál magasabbra, 5,2 milliárd euróra emelkedett, az árak azonban még mindig a 2000-ben regisztrált szint alatt mozognak.