Továbbra sem lesznek olcsóbbak az ingatlanok

Megtorpanni látszik a drágulás

Tavaly az előző évekhez képest csekélyebb mértékben, mintegy 2 százalékkal, nagyjából 155-160 ezer közöttire bővült a lakóingatlan-forgalom, azaz 2017-ben ennyi lakás és ház cserélt tulajdonost. Mindeközben az eladott ingatlanok összetétele az alacsonyabb árúak felé tolódott, így a tényleges éves árváltozás országos átlagban 11 százalékot tett ki. A nominális árszint ezzel már közel egyharmadával haladja meg a 2008-as csúcsévét, reálértékben ugyanakkor még csak az ország frekventált területeinek árszintje van e felett.

Az árolló lassabban, de tovább nyílik az egyes területi szintek között: míg Budapesten 2016-ban még 23 százalékos volt a drágulás üteme, tavaly a fővárosi és nagyvárosi értéknövekedés egyaránt 15 százalék körül alakult, a kisebb városokban pedig összességében 8 százalékos, a községekben viszont csak 1 százalékos volt az áremelkedés. Hajszállal a tégla lakások előtt, továbbra is a lakótelepi lakások növelték legnagyobb ütemben (13 százalékkal) értéküket, míg az önálló házak ára alig emelkedett.

Többen keresgéltek az olcsóbb területeken

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai szerint tavaly három megyében (Vas, Csongrád és Pest), illetve Budapesten csökkent az adásvételek száma. A legnagyobb, 10 százalékos visszaesés Vas megyében volt mérhető. Ugyanakkor csakúgy, mint 2016-ban, tavaly is – az egyébként még mindig legkisebb forgalmú – Nógrádban nőtt leginkább, közel 40 százalékkal a tranzakciószám. Az alacsony bázisértéknek köszönhető növekedés mellett tavaly egyértelműen lekövethető tendencia volt az olcsóbb területek átlagnál nagyobb keresleti élénkülése. A megyeszékhelyek közül csak Kecskemét, Szeged, Szombathely és Tatabánya forgalma csökkent, 2 és 8 százalék közötti mértékben. Máshol növekedést látunk, gyakran igen jelentős mértékűt, például Szekszárdon 43 százalékot, Salgótarjánban 40 százalékot vagy Miskolcon 31 százalékot.

Budapesten mindössze öt kerületben (XX., XXIII., XIX., XVI. és XVIII.) bővült a forgalom 2 és 8 százalék közötti mértékben. Ezek mindegyike a főváros olcsóbb, Pest déli, illetve keleti peremi városrészei. A legdrágább, egyben az egyik legkeresettebb befektetési célpont V. kerület forgalma ugyanakkor negyedével esett vissza tavaly.

Milliós átlagár a Budai Várban

Az elmúlt évek áremelkedése után 2017 végére a Győr-Moson-Sopron megyei átlagár 282 ezer forint/négyzetméterre nőtt. A 200 ezres szintet egyre több megye, még Pest, Hajdú-Bihar, Vas és Somogy érik el. A legdrágább megyeszékhely tavaly is Győr volt 292 ezer forint/négyzetméterrel, s már Debrecen, Kecskemét, Veszprém és Székesfehérvár is átlépte a 250 ezres szintet. Járási szinten, a vidék dobogósok a Balatonfüredi (369 ezer forint/négyzetméter), a Budakeszi (367 ezer forint/négyzetméter) és a Siófoki (354 ezer forint/négyzetméter).

Budapesten az V. kerület messze vezeti az árrangsort 714 ezer forint/négyzetméterrel. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlagára még éppen nem éri el a 600 ezer forint/négyzetmétert. Az 500 ezres szint fölé még a II., XII. és VI. kerületek jutottak.

A hagyományosan legdrágább 1014-es irányítószám-körzetben (Budai Vár) pedig tavaly hajszállal átlépte a milliós szintet az átlagos négyzetméterár.

Az országos lakóingatlan átlagár tavaly 290 ezer forint/négyzetméter (a főváros nélkül 192 ezer forint/négyzetméter) volt. Budapesten 423 ezer forint/négyzetméter jelenti az átlagot.

Lassuló lendület, megállíthatatlan növekedés

2017-ben valószínűleg a ciklikusan működő ingatlanpiac meredek fellendüléssel jellemezhető fázisát zártuk, s mára – a növekvő forgalom és árszínvonal mellé a látványosan bővülő új kínálat felzárkózásával – normál, érett fázisba jutottunk. Ez azonban nem jelenti a fő piaci mutatók növekedésének megállását, a piacbővülés üteme ugyanakkor lassulhat. A forgalom további bővülésének teret ad egyrészt a továbbra is kedvező ingatlanbefektetési környezet, azaz a – növekvő árszint ellenére is – vonzó, viszonylag könnyen elérhető 5-6 százalékos nettó bérleti hozamszint.

A már három éve kétszámjegyű reálár-növekedés idén sem feltétlenül vált még egyszámjegyűbe, de a lassabb bővülési ütem valószínűbb. Középtávon az általános gazdasági bővülés szintjét veheti fel az árak változása.

Új kínálatban, hosszabb távon, az OTP Lakóingatlan Értéktérkép becslése szerint éves szinten mintegy 25 ezer lakás megépülése lehet egyensúlyban a kereslettel.