Egy válság vetheti vissza a csúcson lévő árakat

Jelentős mértékben drágultak a lakóingatlanok az euróövezetben és az Európai Unió egészében is a második negyedévben. Az unió statisztikai hivatalának hétfőn kiadott jelentése szerint az Európai Unió egészében és az euróövezetben egyaránt 4,2 százalékkal nőttek a lakóingatlanárak éves összehasonlításban az április-júniusi időszakban. Az első negyedévhez képest az EU-ban 1,6 százalékkal, az euróövezetben pedig 1,7 százalékkal kúsztak feljebb a lakásárak.

Érdemben nőtt tavaly óta egyes euróövezeti városokban az ingatlanpiaci buborék kialakulásának veszélye, mert az ultraalacsony kamatszintek még feljebb hajtották az árakat. A UBS globális ingatlanbuborék indexe – amit a Bloomberg hozott nyilvánosságra – alapján az unió legnagyobb ingatlanpiaci kockázatát jelenleg München jelenti, de szintén a veszélyeztetett kategóriába tartozik Németország ötödik legnagyobb városa, Frankfurt, valamint Párizs. Négy év után először kerül ki ebből a zónából London, így „a Big Smoke-ra” nem tekintenek veszélyesen túlértékelt piacként a szakértők.

Az első negyedévben az Európai Unióban és az euróövezetben is 4,1 százalékkal drágultak a lakóingatlanok éves összevetésben, negyedéves összehasonlításban pedig 0,4 százalékos, illetve 0,3 százalékos emelkedést mértek. A 28 tagú Európai Unión belül éves összevetésben Magyarországon ugrottak meg legnagyobb mértékben, 14,0 százalékkal a lakóingatlanárak április-júniusban, majd Luxembourg következik 11,4 százalékkal.

„Valóban hihetetlennek és olykor-olykor megalapozatlannak tűnhet az utóbbi évek lakásdrágulása, azonban két dolgot mindenképp érdemes kiemelni ezzel kapcsolatban, az urbanizációs hatást és az ingyen pénz reneszánszát” – mutatott rá a VG.hu-nak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Emlékeztetett, a 70-es évektől kezdve a lakosság egyre inkább a nagyvárosokban koncentrálódik, aminek köszönhetően a megapoliszok lakossága megsokszorozódott. Az ENSZ előrejelzése szerint 2050-re a fejlett világ lakosságának 88 százaléka városlakó lesz.

Magyarországon a népesség 71 százaléka már 2015-ben is városokban élt. A városok népességszáma tehát dinamikusan gyarapodhat a következő években is, ami további lakásdráguláshoz vezethet, hogyha az ingatlanpiaci kínálat és lakásfejlesztések nem bírják tartani a lépést a kereslet bővülésével. Természetesen ez közvetett módon azt is jelenti, hogy a kistelepülések ingatlanárai stagnálhatnak, illetve csökkenhetnek is a kedvezőtlen demográfiai folyamatok következtében

– fejtette ki a szakértő kérdésünkre.

Hozzátette ugyanakkor, hogy az elmúlt 5 év azonban mégis különleges az ingatlanpiac szempontjából, hiszen a gazdasági válságot követően a jegybankok a kamatlábak csökkentésével és a mennyiségi lazítás politikájával, vagyis a pénzbőséggel próbálták stimulálni a gazdaságot.

Ez pedig az ingyen pénz reneszánszához vezetett, aminek egy része a lakásárak drágulásában mutatkozott meg.

A lakásárakra – mint Balogh László rámutatott – jellemző, hogy a jó vagy rossz gazdasági teljesítményt szinte valós időben követik le. – Ha a jó gazdasági teljesítmény és a növekedés csak az „olcsó” pénznek köszönhető, akkor az előbb-utóbb a gazdasági mutatókban is jelentkezik, illetve a lakáspiaci árakat is korrekcióra kényszeríti. Ez valós félelemre adhat okot a világ nagyvárosaiban, éppen ezért próbálták meg bizonyos nagyvárosokban és megapoliszokban hűteni a lakáspiacot, ha azok felforrósodtak, hangsúlyozta Balogh László.

Példaként említette Svédországot, ahol szigorúbb tőketörlesztési szabályokat vezettek be a lakáshitelek „amortizációja” formájában, aminek köszönhetően a stockholmi lakásárak visszakorrigáltak a kívánatos és fundamentálisan is alátámasztott ársávba.

Kanadában 2017-ben egy 16 pontos cselekvési tervet vezettek be, aminek következtében a vancouver-i ingatlanárak is csökkenésnek indultak, folytatta. „A város tipikus példája volt a kibonatkozó ingatlanlufinak, ahol mostanra a 2017-es szinthez képest 10 százalékkal alacsonyabbra korrigáltak az árak. Vannak más, tipikus, több városban is egyaránt alkalmazott praktikák mint például a rövidtávú lakáskiadás (airbnb) megrendszabályozása vagy tiltása, ami a turisztikailag kiemelt legnagyobb világvárosok bérlakáspiacára is hatással volt” – mondta a szakértő.

Véleménye szerint Budapesten is érezhető az, hogy nyár óta a használtlakás-piacról a jelenlegi árszinteken a vevők és az érdeklődők kezdenek megfogyatkozni, ami egy stagnáló lakásárakkal járó korszakot vetíthet előre.

A hazai többi nagyvárosban viszont töretlennek látszik a kereslet az eladó lakások iránt, ez pedig lendületben tarthatja mind a használt- mind pedig az újlakás piacot, fűzte hozzá.

Az Európai Unió országainak lakáspiacára a többek által vizionált közelgő válság lehet a legnagyobb hatással, vélekedett.

Az eurozónában már 2016 óta 0 százalékos központi alapkamat, ami miatt egy esetlegesen bekövetkező krízis kiszolgáltatott helyzetben találná az eurót használó gazdaságokat Balogh szerint. „Komoly aggodalomra egyelőre még nincs ok, hiszen 2019. második negyedévében az EU 28 tagországának éves GDP növekedése 1,4 százalék volt, az eurozónáé pedig 1,2 százalék, ami még messze van a válságos szinttől

– szögezte le.

Az a tendencia viszont komoly fejfájást okozhat az európaiaknak, közvetett módon hazánknak is, hogy az EU gazdasági motorjának tartott Németország gazdasági növekedése a 2017-es 3 százalék körüli szintről az idei második negyedévre 0,4 százalékra lassult, hívta fel rá a figyelmet. – Ha a tendencia folytatódik, akkor az európai nagyvárosok lakásáraiban korrekció is bekövetkezhet, de ez Magyarországon ezzel viszont rövid távon még nem célszerű kalkulálni. A hazai gazdaság ugyanis a legfrissebb adatok alapján éves szinten majdnem 5 százalékos növekedést produkált, tehát egy esetleges lassulást is más pozícióból várhatunk mint az eurózóna gazdaságai, mondta.

Ezek alapján nemcsak a gazdaságban, de a lakáspiacokon is eltérő dinamika rajzolódhat ki az európai központ és a periféria országai között.