Az ingatlan a legnagyobb értékű befektetés

Gyorsabb reakcióidő

A járvány kezelésére bevezetett korlátozó intézkedések a tavasz folyamán jelentős hatással voltak az ingatlanok forgalmára. Az ingatlanpiacon történt változás talán az albérletek esetében volt a legszembetűnőbb. „Már a járvány első hullámában átrendeződött az albérletpiac, egyre több volt a kiadó lakás, ami az év első felében átlagosan közel nyolc százalékos árcsökkenést generált” – áll az Otthon Centrum által a VG.hu számára eljuttatott elemzői konszenzusban. Az ősszel érkezett második hullám sem hatott másként az albérletárakra, ebben az időszakban további átlagosan 2 százalékos csökkenést jegyeztek.

Az eladó ingatlanok esetében egy kicsit másképp alakult a helyzet. A pandémia első hulláma során „megfagyott” a piac, de ez nem befolyásolta az árakat.

A második hullám azonban több változást is hozott: nőtt a forgási sebesség (panel: 90 nap, téglalakások: 110 nap, családi házak: 166 nap) és az alku (családi házak: 9,5 százalék, téglalakások esetében: 8,5 százalék, panellakások: 7 százalék) mértéke is

– osztották meg az adatokat.

Tavalyhoz képest több tranzakció

Az ingatlanpiac szezonális: a legtöbb tranzakció tavasz végén, nyáron és az ősz elején köttetik. Idén pont a tavaszi „piacébredést” blokkolta a vírus, ennek megfelelően a nyár volt pörgősebb, még a szokottnál is.

Az első hullám során az volt tapasztalható, hogy a vevők felfüggesztették a keresést, illetve egyes eladók nem szívesen fogadtak érdeklődőket az ingatlanukban. Viszonylag hamar kiderült, hogy akinek vételi szándéka van, vagy valami miatt eladásban érdekelt, az igyekszik a lehetőségekhez alkalmazkodni.

„A nyári hónapok a megkönnyebbülésről szóltak, most az őszi második hullám esetében messze nem érzékelhető olyan visszaesés az ügyfelek aktivitásában, mint tavasszal, természetesen mindenki óvatos, kollégáink messzemenően figyelnek a biztonságos ügyintézés szabályainak betartására” – fogalmaztak.

Idén júniusban 10 százalékkal, júliusban pedig 3 százalékkal több ingatlan cserélt gazdát a hálózaton belül, mint az előző év azonos hónapjában, míg augusztus a tavalyi évvel azonos forgalmú volt

– derült ki.

Drónfelvételek és digitalizáció

Az első hullámot jellemző megtorpanás viszonylag rövid ideig tartott, ezt követően fokozatosan visszatért a piaci aktivitás, amiben a digitális megoldásokra való áttérés is nagy előrelépést jelentett.

A videós ingatlanbemutató vagy a dokumentumok digitális aláírása már egy ideje elérhető volt, mégsem váltak általánossá.

A járvány okozta helyzetben az új technológiák megszokottak lettek, sőt drónfelvételeket is egyre több kollégánk készített az általa értékesített ingatlanról

– említették meg.

Ezek a megoldások a kialakult helyzetben nagy mértékben segítették mind a vevők és az eladók, de az ingatlanközvetítők munkáját is.

Egy család számára a lakás vagy ház vásárlása sok évtizedre szóló döntés, a legnagyobb értékű befektetés

– hangsúlyozták az Otthon Centrum elemzői.

Ennek megfelelően személyes kontaktust igénylő feladat, úgy az ingatlanok bejárása, mint az adásvétel adminisztrációja. A járvány miatti elővigyázatosság nemcsak az eladókat és a vevőket, de sok ingatlanközvetítőt is visszatartott az aktív személyes kapcsolatot igénylő munkavégzéstől.

Professzionális közvetítő szakember közreműködésével, megfelelő biztonsági intézkedések betartásával lehetséges volt az ügyletek kivitelezése

– emelték ki.

Igény a kert és az erkély iránt

„Az új építésű lakásokkal szemben alapvető igény az erkély megléte. Nincs ez másképpen a használt lakások piacán sem” – mondták el az elemzők. Hozzátették: már jóval a járványhelyzet kialakulása előtt is sokkal keresettebbek voltak az erkélyes vagy teraszos ingatlanok.

A fővárosi és nagyvárosi lakásárak növekedésével belátható közelségbe került sok háztartás számára, hogy családi házba költözzenek, akár hitel igénybevételével. Ehhez jellemzően ki kell költözniük a város környéki településekre.

Minden gazdasági konjunktúra időszakra jellemző volt a szuburbanizáció, a városkörnyéki településekre költözés.

Ezt a családi ház iránti erős vágy mellett a városi és városkörnyéki lakóingatlanok árának különbsége is támogatta. Ez az árkülönbség a csok szempontjából is érdekes, hiszen nem mindegy, hogy egy családnak hány négyzetméter lakóteret jelent a támogatás. Sok lakásvásárló ennek és hitelfelvételnek köszönhetően tudott panellakásból családi házba, sorházba költözni.

Az ingatlanok felértékelődése azonban több tényező függvénye és akár egy város agglomerációján belül is jelentős különbségek vannak, tehát bár a kereslet erős, de a földrajzi elhelyezkedés, és más minőségi tényezők miatt bizonyos települési körre, régióra koncentrálódik – ismertették a helyzetet.

Eltérő négyzetméterárak

Az árak tekintetében a legnagyobb áresést az új építésű lakások szenvedték el, míg a paneleknél néhány százalékos csökkenés volt tapasztalható, ugyanakkor a téglalakások és családi házak tartották az árukat.

Budapest budai és belvárosi részein 30-50 millió forint között kelt el a téglalakások többsége.

A nívósabb kerületekben 800 ezer forintot meghaladó négyzetméteráron, a belvárosi viszonylatban olcsóbbnak számító VIII. kerületben is 580 ezer, a XIV. kerületben pedig 640 ezer forintos négyzetméteráron cseréltek tulajdonost az ingatlanok.

Egy I. vagy II. kerületi lakásból éppen elérhető Budakeszi, Dunakeszi járás, ahol átlagosan 50 millióért keltek el az ingatlanok. A belvárosból pedig a déli és keleti agglomeráció családi házaira cserélhető az ingatlan, ahol többségében 25-35 milliós eladási árak fordultak elő idén. Érden és környékén, ennél magasabb 46 millió forint volt az átlagos eladási ár. Aki azonban Szentendre vagy Pilisvörösvár térségét választaná, annak hitelfelvételre is szüksége lehet, mivel a környéken átlagosan 55-65 millióért cseréltek gazdát a családi házak.

Az átlagos négyzetméterár a drágább nyugati és északi szektorokban 400 ezer forint, míg a keleti és déli részeken 300-350 ezer forint.

Alkupozíció

A családi házak esetében vannak a legjobb alkupozícióban az ingatlanvásárlók: a meghirdetett árhoz képest átlagosan 9,5 százalékot engednek az eladók a ház meghirdetésétől az adásvételi szerződésig. A téglalakások esetében a teljes alku 8,5 százalék maradt.

Az áresésrekorder a felkapott XIII. kerület mellett az észak budai körzet volt, ahol a lakást vásárlók akár 10 százalékot meghaladó csökkenésnek örülhettek.

A panellakásoknál – amelyek továbbra is a piac slágerei, és gyorsan pörögnek – a legnehezebb árengedményt kiharcolni, átlagosan 7 százalék érhető el az eladónál.

Jól jön a kormányzati segítség

A piacra rövidtávon hatással lehet még a kormány új otthonteremtési programja, amelynek nyomán a 2022 végéig zajló építkezések esetében ismét 5 százalék lesz a lakásépítés áfája. Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője szerint ez valóban elősegítheti az év elején leállt projektek folytatását, egyben rugalmasabb árazást biztosít a fejlesztőknek, ugyanakkor az időbeni korlátozás miatt ez leginkább az építő cégek tárgyalási pozícióját erősíti, ezért várhatóan csak ott lesz érdemi hatása az intézkedésnek, ahol nagyobb számban versenyeznek egymással az új lakásprojektek.

A használt lakásokat is érinti a kormány intézkedése, amely szerint a legalább egy gyermeket nevelő családok 2021. január elseje után elkezdett lakásfelújításuk felét (legfeljebb hárommillió forintig) visszaigényelhetik az államtól.

Mivel az energetikai korszerűsítéstől a fürdőszoba, a konyha vagy lakószobák teljes felújításáig mindenre kiterjed a támogatás, a használók komfortjának növekedése mellett ezeknek a lakásoknak az értékesíthetősége is javulni fog.

Mobilitás, másképp

Leginkább a bérlakáspiacot mozgatta meg a válság azzal, hogy a legtöbb turisztikai célra kiadott lakás a hosszútávú albérleti piacon jelent meg. Ez a bérlőknek kedvezett, igaz a bérlők száma is lecsökkent, mivel az online oktatásra való áttérés és a határzár miatt a diákok jó része hazaköltözött, a külföldiek (diákok és munkavállalók) szintén jórészt hazatértek.

A legjelentősebb bérletidíj-csökkenés Budapest belvárosában volt érzékelhető, a külső kerületekben jóval kevésbé, vidéken szinte egyáltalán nem. Az V. kerületben átlagosan 156 ezer, a VI. kerületben 145 ezer, míg a VII., VIII., és IX. kerületekben 120-125 ezer forintért sikerült csak bérlőt találni kora ősszel. A nyár folyamán részben visszakorrigált a piac (újra megjelentek az egyetemisták, illetve külföldiek is) de a külföldi turisták távolmaradása miatt a rövidtávú szálláshelyek iránt továbbra sem volt igény.

A legnagyobb vidéki városokban mérsékeltebb volt a vírus albérletpiacra gyakorolt hatása. A téglalakásokat átlagosan 88 ezer forintért adták ki, ami 10 ezer forinttal ugyancsak alacsonyabb a nyári hónapokban tapasztalt árakhoz képest.

Az őszi második hullám hatása a bérleti piacon még nem érzékelhető, de várhatóan továbbra is a bérlőknek kedvez a helyzet.

Ennek megfelelően a befektetési célú vásárlások mérséklődése –ami már tavaly megfigyelhető volt – fennmaradhat, bár egyes előrejelzések szerint az utazási kedv hamar vissza fog térni, ha a járvány elmúlik. Pesszimistább becslések ezt csak 2-3 év távlatában prognosztizálják.

Tapasztalataink szerint általános, drámai mértékű árcsökkenés nem következett be a járvány hatására

– összegezték az elemzők.