Mentőövként szolgálnak az építőiparnak a gyárépítések

A kereskedelmi ingatlanok piacának ciklusát alapvetően határozzák meg a makrogazdasági folyamatok, a GDP-növekedés tavaly a második fél évben lassult, és vélhetően az idei év sem fog teljes egészében kedvezően hozzájárulni a piac teljesítményéhez. A költségnyomás várhatóan tartós marad a gazdaságban, noha pozitív hír, hogy érdemi árkorrekciót látni a háború kitörése és a tavaly őszi szintekhez képest az energiapiacon – összegezte Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank igazgatója a friss kereskedelmiingatlan-piaci jelentést.

Az építőipar szerződésállománya még nem számít alacsonynak, historikus összevetésben még kellően magas, de az aktivitáskezdés szintjében és struktúrájában már érdemi változás történt tavaly, a második fél évben. 

ott 8 százalékos bővülés volt, ennek a motorja a kereskedelmiingatlan-piaci fejlesztések voltak közel 30 százalékos éves alapú növekedéssel a MNB jelentése szerint.

Az ipari-logisztikai ingatlanfejlesztések volumene megduplázódott, a főbb építőipari szereplők, fejlesztők szerint ez a szektor, 

– közölte Nagy Tamás.
Mindeközben a kihasználatlansági ráta az irodapiacon a keresletcsökkenés és az áthúzódó, tavaly finiselt fejlesztések miatt már két számjegyű, és további növekedése várható, akárcsak az ipari-logisztikai piacon, ahol azonban most lett egészséges mértékű, de középtávon túlkínálatba is átcsaphat, ha a fejlesztői aktivitás nem mérséklődik – hangzott el.

Konkrétabban: a budapesti irodapiacon 2022 végére az egy évvel korábbi szintekről 2,1 százalékponttal 11,3 százalékra, az ipari-logisztikai piacon pedig 0,6 százalékponttal 3,8 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta. Az irodapiaci ráta jelenlegi szintje ugyan cikluscsúcs, de érdemben a historikus, 2009-ben látott csúcsérték alatt tartózkodik, az ipar-logisztika szegmens kihasználatlansága pedig kifejezetten alacsony történelmi összevetésben. 

Új irodaprojektek 2022 második felében már nem igazán indultak, viszont az ipari-logisztikai piacon a magas kereslet hatására sok fejlesztés kezdődött, az előbérletek alacsony aránya ellenére is. 

A plázák, illetve a kiskereskedelmi vállalkozások piacát komplex kockázatok terhelik: a magas inflációs nyomás, a visszaeső reálbérek, a kiskereskedelmi forgalom csökkenése és a koronavírus-járvány óta stagnáló fogyasztói bizalom. Mindennek hatása máris megjelent a bérleti díjakban, a bevásárlóközpontoknál országszerte korrekció történt, leginkább a regionális városok plázáinak kínálati bérleti díja csökkent mintegy 20-25 százalékkal. Az összességében kedvezőtlen makrogazdasági tényezők nem is támogatják ezt a szektort az első fél évben.

Jelentősen javult azonban éves összevetésben a hazai szállodák forgalma tavaly, miután a külföldi vendégforgalom kiemelkedően bővült, a vendégéjszakák száma azonban még mintegy negyedével elmaradt a Covid előtti, azaz a 2019-es szinttől. Idén mintegy 3,5 ezer új szállodai szobával bővülhet a kapacitás, ez a jelenlegi kínálat 6 százaléka.

A fenntarthatóság folyamatosan teret nyer a kereskedelmi ingatlanok körében is, már csak zöldminősítésű épületek érkeznek a piacra, és a felújítások is egyre inkább az energiahatékonyság javulását célozzák. A bérlői szerződések fennmaradása, az értékállóság, az új bérlők bevonzása a főbb kulcsszavak.

A hazai befektetési piac 2022-ben a cégcsoporton belüli adásvételek figyelembevétele nélkül 0,9 milliárd eurós forgalmat ért el, 28 százalékkal volt alacsonyabb a 2021-es befektetési forgalomnál. 

A gazdasági kilátásokkal kapcsolatos bizonytalanságok, valamint a nemzetközi kamatkörnyezetben a kockázatmentes hozamok emelkedésével szűkülő hozamprémiumok hatására a befektetők már 2022 második negyedévétől kezdődően kiváró álláspontra helyezkedtek. 

Ez a kivárás a 2023-as befektetési forgalomban még jobban éreztetheti majd a hatását. 

A kelet-közép-európai régió több országában emelkedett a prime, azaz a legjobb minőségű és elhelyezkedésű ingatlanokra vonatkozó irodahozam. A prime irodahozamok és bérleti díjak változása alapján a számított tőkeértékek a régióban átlagosan 3 százalékkal, ezen belül Budapesten 14 százalékkal csökkentek 2022 végére az egy évvel korábbihoz képest.

A régióban a hozamemelkedés – részben az alacsonyabb tranzakciószám okozta nehezebb hozamkövetés miatt – egyelőre kisebb mértékű volt, mint az érettebb nyugat-európai irodapiacokon, ami további hozamemelkedés lehetőségét vetíti előre.

A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek állománya 2022 végére 7,4 százalékkal nőtt éves alapon, árfolyamváltozással korrigálva viszont stagnált, viszont 81 százalékra nőtt a devizaarányuk.

A lakóparkok finanszírozására nyújtott projekthitelek 2022-es volumene duplája volt a 2021-es új szerződéskötéseknek – közölte az MNB.

A bankok szigorítottak az üzleti célú ingatlanhitelek feltételein, és további szigorításokat terveznek, de a hitelállomány nem emiatt, hanem a kereslet mérséklődése miatt csökkenhet a prognózisok szerint.