Irodaházból lakóház, kollégium vagy bármi más: eljött a funkcióváltások ideje

A népszerű területeken minimális, a periférián viszont jóval magasabb az üresedési ráta a budapesti irodapiacon, mint a legutóbb kimutatott 13,2 százalék – nyilatkozta a Világgazdaságnak Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezető igazgatója.

A világ egyik legnagyobb független ingatlan-tanácsadó cégének magyarországi vezetője szerint Budapesten, 

A statisztika nem mond el mindent

Sokszor lehet csalóka és félrevezető a statisztika, egyrészt a jelenlegi 13,2 százalékos üresedési ráta egész Budapestre vonatkozik, de ez a szám alpiaconként változó. Ha például valaki a Váci úton vagy a belvárosban szeretne irodát bérelni, és ott keres lehetőségeket, akkor számára nem releváns, hogy Budaörsön mennyi szabad terület áll rendelkezésre.

Jóval kisebb az átlagosnál, mindenképpen egy számjegyű a valóban modern, új vagy újszerű épületek közül azok kihasználatlansági rátája, amelyek megfelelnek például a multinacionális cégek ESG-elvárásainak.

Ebből adódik a piac egyik nagy problémája, mégpedig az, hogy 

Milyen ráfordítással lehet ezeket piacképes termékké tenni, és mi történik azokkal az irodákkal, amelyek kevésbé jó helyen elhelyezkedő épületekben, régóta üresen állnak?

– szögezte le Kalaus Valter.

A problémák majd csak most jöhetnek elő, amikor érzékelhetővé válik annak a hatása, hogy az elmúlt egy-másfél évben nem indult új fejlesztés. Miután egy irodaház kivitelezése az átadásig 24–30 hónap, ezt azt jelenti, hogy legalább két éven keresztül nem kerül a piacra új modern irodaépület.

Ami van, elfogy, és nem tudni, meddig tart a jelenlegi piaci periódus, amikor a fejlesztők kivárnak.

Elcsúszik a kereslet és a kínálat

A kereslet és a kínálat fokozatosan, de folyamatosan csúszik el egymás mellett, hiszen idővel elfogynak, mert bérlőre lelnek az új területek, az alapvető igényt, a gazdaságos és fenntartható üzemeltetés iránti elvárást a korszerűtlen régi, üres házak nem tudják kielégíteni.

A korszerűsítés az irodapiacon egyre aktuálisabb és tömeges kihívás, de a matek nem mindig jön ki – összegezte a szakember. Miután az üzemeltetési díjak az energiaválság előtti négyzetméterenkénti 3-4 euróról 7-9 euróra emelkedtek, a régi házak még olcsóbb bérleti díjakkal sem tudnak versenyképesek lenni, viszont a modernizálás olyan drága, hogy nem feltétlenül éri meg.

A probléma az irodaterületek 6-8 százalékát már most érinti, ezek zömében régóta és reménytelenül üresen álló részek.

Az új irodaházak most 17-19 eurós, a régiek 14 euró körüli bérleti díjjal működnek, viszont az utóbbiakért még felújítva sem tudnak 15-16 eurónál többet elkérni a bérbeadók, miközben a régi épületekre gyakran négyzetméterenként legalább 600-700 eurót is rá kell költeni, hogy fel tudják venni a versenyt az új fejlesztésekkel.

Új korszak a piacon

A jobb helyen lévő korszerűtlen irodaházak mostanában górcső alá kerülnek, a funkcióváltás lehetőségét az irodaként gazdaságtalanul felújítható épületek esetében akár kollégiumként, munkásszállóként, hostelként vagy hotelként, de adott esetben lakóépületként is elképzelhetőnek tartja az ingatlanpiaci szakember.

Budapesten nagyon szűkös még a diákszállók kapacitása, de nagyon keresett termék a hostel és a munkásszálló is, ezen a téren 

Bár az ingatlanbefektetési piac most szerényen teljesít, mindig vannak és lesznek olyan befektetők, akik keresik a lehetőséget, hogy olcsón megvegyenek egy-egy olyan épületet, amelyet alulértékel a piac, de ők fantáziát látnak az átépítésében vagy felújításában és újrapozicionálásában – szögezte le a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.