Új jogi ķörnyezetben kell építkezni

A jogszabályváltozásokat Kurucz Regina építészmérnök, épületenergetikus szakmérnök és Jámbor Attila ügyvéd, az Építési Jog szerkesztője összegezte a Világgazdaság számára. Az idei évtől növekedett a kertvárosias lakóterületi övezetekben a megengedett legnagyobb beépítési sűrűség,

a telek legnagyobb beépítettsége 30 százalékról 35-re, a megengedett legnagyobb beépítési magasság 7,5-ről 8 méterre emelkedett, a telek legkisebb zöldfelületi mutatója pedig 50 százalékról 45-re csökkent.

Lényeges, hogy az Országos településrendezési és építési követelményekben (OTÉK) meghatározott, az egyes építési övezetekre vonatkozó beépítési paraméterek csak keretszabályok. A nagyobb beépíthetőség alapján csak akkor lehet építkezni, ha azt már a Helyi építési szabályzat (HÉSZ) is tartalmazza. Azokon a településeken, ahol az idén módosul a Helyi építési szabályzat, arra is lehetőség lesz, hogy a műanyag gyeprácsot beszámítsák a zöldfelületbe.

A HÉSZ kiegészítését követően a műanyag gyepráccsal kialakított felületek összterületének legfeljebb 30 százaléka számítható bele a telek előírt zöldfelületébe. A gyeprács tekintetében a képviselő-testület dönthet úgy is, hogy nem számítható be, és akár az OTÉK-ben leírtnál kisebb mértékű zöldfelületbe történő beszámításra is lehetőség van.

A beruházók szempontjából talán a legkedvezőtlenebb OTÉK-módosítás, hogy ha egy telken négy vagy több önálló lakó vagy üdülő rendeltetési egységet helyeznek el, lakásonként vagy üdülőnként 1,5 személygépkocsi elhelyezését kell biztosítani. Ha például egy meglévő négylakásos épületben egy további lakást szeretnénk kialakítani, akkor ahhoz – az általános előírás szerint – további egy parkolóhelyet kellett biztosítani. 2021-től ugyanezen bővítés plusz három személygépkocsi elhelyezését feltételezi (5×1,5=7,5, vagyis 8 parkoló).

Az általános vélekedéstől eltérően azonban ez a követelmény nem jelenik meg automatikusan minden egyes telek esetében, hiszen ezt a paramétert változatlanul elsődlegesen a HÉSZ előírásai határozzák meg – hívta fel a figyelmet Jámbor Attila, jelezve, hogy például ahol a HÉSZ egy parkolót vár el, ott nem kell másfélszer többet kialakítani.

A helyi előírások alkalmazása szempontjából még ennél is bonyolultabb a helyzet, vannak ugyanis olyan helyi rendeletek, amelyeknél még a 2012. augusztus 6-án hatályos OTÉK előírásait kell alkalmazni.

A másfélszeres szorzónál nagyobb változást hozhat, hogy az önkormányzatok által a gépkocsik elhelyezésére adható kedvezmények mértéke bővítés, átalakítás, rendeltetésmódosítás esetében legfeljebb 50 százalékos lehet.

Az új építések és a nagyobb felújítások bekerülési és üzemeltetési költségére is hatással vannak a 2021. január 1-jétől hatályos épületenergetikai jogszabályi változások. Megkönnyebbülhetnek azok, akik 2020-ban megkockáztatták, hogy új beruházásuk az utolsó pillanatban, 2020 decemberében még az átmeneti, költséghatékony előírásokkal szerez használatbavételi engedélyt, ám ezt a határidőt mégsem tudták tartani. Ezek az építkezések fél év haladékot kaptak, és június 30-ig szerezhetnek használatbavételi engedélyt vagy tudomásulvételt. Július 1-jétől viszont már Magyarországon is csak nullához közelítő energiaigényű új épületet lehet építeni – feltéve, ha nem lesz újabb határidő-módosítás.

A logisztikai szektor versenyképességét segíti elő Magyarországon, hogy az alacsony energiaigényű logisztikai és ipari épületeknek mégsem kell megfelelniük a sokkal költségesebben megvalósítható nullaközeli energiaigény követelményeinek – jelezte Kurucz Regina.

A módosítások között több olyan szerepel, amely erősen megosztotta a szakembereket, sőt, még az alkalmazásuk kötelező jellege tekintetében is vita van. Szigorodott például az épületek szellőzésére vonatkozó követelmény, de számos kérdést vet fel, hogy mely beruházások esetén és milyen módon kell az előírásoknak megfelelni A kiegészített rendeletek az épületeket is felkészítik az elektromobilitás terjedésére:

a tíznél több parkolóhellyel rendelkező új épületek, valamint a húsznál több parkolóhellyel rendelkező meglévő, nem lakáscélú épületek esetén működő elektromos töltőpontokat kell kialakítani, és a jövőbeli bővítést csatlakozópontokkal kell támogatni.

Az építésügyi hatósági eljárásokról szóló kormányrendeletet (312/2012. [XI. 8.] Korm. rendelet) sem kerülték el a változások, amelyek közül a szakértők kiemelték, hogy a jövőben az az építkezés is kaphat építési engedélyt, amelyet a polgármester a településképi véleményében nem támogatott. Megszűnt az engedély hatályának meghosszabbítása iránti engedélyezési eljárás, de az építtetők nem kerültek hátrányosabb helyzetbe, mivel a már kiadott építési engedélyek hatálya automatikusan három évről négy évre (az építés megkezdésére), illetve a kezdés utáni befejezésre vonatkozó öt évről hat évre módosult. Jámbor Attila felhívta a figyelmet arra, hogy az engedély hatálya utáni további építés követelményei jóval szigorúbbá váltak, nem szabad a korábbi gyakorlat szerint végezni a kivitelezést. Az Építési Jog szerkesztője szerint a bevezetett ütemezett használatbavétel lehetősége mindenképpen segíti a beruházókat, de az előtető létesítésének módosított előírásai sok vitatott esetet generálnak majd.