Hitel és piac - Mit kell tudni most?

A válság hatásai a bankok közötti bizalom megrendülésén és az óvatosabb hitelezési politikán keresztül jelentkeznek a jelzáloghitel piacon, alábbhagyott az árverseny és nagyobb eltérés van az egyes ajánlatok között. Az ügyfél szempontjából ez azt jelenti, hogy míg a válság előtt az egymástól alig eltérő ajánlatok miatt kevesebb körültekintéssel kiválasztott hitel esetén sem járt feltétlenül rosszul, addig a jelenlegi helyzetben alapos utánjárás nélkül fennáll a veszély, hogy jóval előnytelenebb ajánlatot fogad el.

A feltételek szigorításával előfordulhat, hogy egyes bankok a korábban hitelképes ügyfeleknek a jelenlegi piaci helyzetben nem biztosíthatnak elegendő hitelt.

Önerő, futamidő, adósminősítés

A bankok kockázatkerülése ügyféloldalról a megkövetelt önerő nagyságán mérhető a legjobban. Amíg a válságot megelőző időszakban több hitelintézet is foglalkozott magas finanszírozású hitelekkel, addig mára ezek a termékek teljesen megszűntek. Egy jó bonitású ügyfél esetében a magas finanszírozás új építésű lakások vásárlásakor 0 százalékos, használt lakás vásárlása esetében 10 százalékos önerőt jelentett, ám mivel a válsággal jelentősen nőtt a hitelek bedőlésének kockázata ezért a bankok jelenleg jóval magasabb önerőt követelnek meg a hitel felvevőktől.

A jelenlegi helyzetben átlagosan 60-80 százalékos finanszírozási arányt kínálnak a bankok – mondja Bánfalvi László, az Othon Centrum Hitel Centerének ügyvezető igazgatója. A futamidő terén jelentős változás nem tapasztalható, az elérhető legmagasabb futamidő továbbra is 40 év, a leggyakoribb a 30-35 éves futamidő korlát. Egyedül a Raiffeisen bank csökkentette a maximális futamidőt lakás célú hitelek esetében 25, szabad-felhasználású hitelek esetén 20 évre.

A fizetési nehézségekkel küzdő adósok esetében megoldást jelenthet a futamidő kitolása, hiszen így csökkenthető a havi törlesztőrészlet. Ezt a módszert azonban csak körültekintően érdemes alkalmazni. Egy korábban, 8,25 százalékos THM mellett felvett 10 millió forintos CHF alapú hitel törlesztőrészlete 10 évre 124 ezer forint körül alakult. Ugyanilyen kondíciók mellett a 20 éves futamidő 83 500 Ft-os törlesztőrészletet, a 30 éves futamidő pedig 72 200 Ft-os havi tehet jelent. Az első 10 év futamidő hosszabbítással 40 ezer forintot tud megtakarítani az ügyfél, a második 10 év már csak 11 00 Ft-os könnyebbséget jelent.  A 25 évnél hosszabb eredeti futamidőt nem feltétlenül éri meg hosszabbítani, azt is figyelembe kell venni, hogy a futamidő kitolásával a teljes futamidőn visszafizetett összeg jelentősen megnő– figyelmeztet Bánfalvi László.

A hitelbírálat időtartama is megnőtt a válság hatására

Az Otthon Centrum Hitel Center tapasztalatai szerint a korábbi 4-5 hetes átfutási idő további két héttel nőtt. Egyrészt amiatt hogy azok a hitelintézetek, akiknél még elérhető kedvező kamatozású CHF alapú hitel, túlterheltek, másrészt a kockázatkerülőbb hitelezési politika miatt körültekintőbbek lettek a bankok adósminősítési folyamatai. Alaposabban vizsgálják az ügyfél rendszeres havi kiadásait, hogy megállapíthassák a terhelhető jövedelem nagyságát.

A jövedelemigazolás módja nem változott, de a hitelkiváltás esetén a korábban jellemző 3 havi bakszámla kivonat helyett már 6 hónapos időszak bemutatását kérik a bankok. A hitelkiváltás aránya visszaesett - mutat rá Bánfalvi László.

Kamatok, díjak

Az önerő emelkedése mellett a másik, ügyfél oldalon tapasztalható szembetűnő következmény a kamatok emelkedése.

A hitelek drágulása főleg a forrásköltségek növekedésének tudható be, amelyek a forint esetében a jegybanki alapkamat emelés, a devizák esetében pedig a bankközi piacon a bizonytalanság miatt megnövekedett kockázati felárak növelése miatt következtek be. A svájci frank esetében ez ráadásul forráshiánnyal is társul. A bankközi piacon elérhető kamatok határozzák meg a CHF alapú jelzáloghitelek kamatát az ügyfelek oldalán, ezért fordulhat elő az, hogy míg a svájci alapkamat 1százalékon áll, addig Magyarországon a CHF hitelek kamata 10 százalékkörül alakul.

Amíg a válságot megelőző időszakban a CHF alapú hitelek átlagos kamata 6 százalék körül alakult és a legtöbb ajánlat 4,5-7,5 százalék között mozgott, addig jelenleg a CHF alapú hitelek csak néhány hitelintézetnél elérhetőek, a fent említett 10 százalék körüli kamat mellett. Az EUR alapú hitelek a válság előtti időszakban 7-7,5 százalékos átlagos kamatszint körül mozogtak, jelenleg ez 8,5-10 százalékot jelent.

A jegybanki kamatemelés előtt a forinthitelek kamata 11,5 százalék körül alakult, a kamatemelés hatására 16,5-18 százalékra emelkedett az átlagos kamatszint, melyet az alábbi táblázat is szemléltet.

A válság kirobbanása jelentős forintgyengülést is hozott, ami nehéz helyzetbe hozta a devizahitellel rendelkező ügyfeleket. Erre megoldást a devizahitelek forintra váltása jelenthetne – ez az elképzelés politikai támogatást is kapott – de a jelenlegi piaci viszonyok mellett a forint árfolyamának valószínűtlenül nagyot kell esnie (350 Ft-os euró árfolyam), hogy kifizetődő legyen az átváltás.

Az egyszeri díjak esetében nem hozott jelentős változást a válság, e díjak már korábban, az év első felében megemelkedtek, s az előtörlesztési díjtételek sem változtak.

Támogatott forint hitelek

A piaci kamatozású forinthitelek ugyan még most sem képesek felvenni a versenyt a deviza alapú hitelekkel, de az állami kamattámogatású hitelek versenyképes megoldást jelenthetnek. A jogszabályi feltételeknek megfelelő ügyfelek maximum 15 millió forint támogatott forint hitelt vehetnek fel új építésű lakás vásárlása esetén.

VGO-Goodwill-->