Új szakaszba lép a hazai jelzáloglevél-piac

Bár határozottan monetáris politikai eszközként tekint a kedden bejelentett in­tézkedésekre – a feltétel nélküli kamatswap (IRS)-tenderekre, illetve a három év feletti futamidejű, forintban denominált jelzáloglevelek vásárlására – az MNB, ahhoz kétség sem fér, hogy az intézkedések komoly hatással lesznek a lakossági és a vállalati hitelezésre is. A jegybank várakozásai szerint egyrészt a hosszú hozamok letörése (ebben elsősorban az IRS-ek segíthetnek), másrészt a fix kamatozású hitelek kamatfelárának csökkenése okozhat kedvező változást.

Ami egyértelmű, hogy új szakaszba lép a hazai jelzáloglevél-piac. Jelenleg mintegy 850 milliárd forint értékű jelzáloglevél van a piacon (piaci értékük nagyjából 900 milliárd lehet). Az MNB a tervei szerint a piaci állomány 50 százalékáig kíván vásárolni papírokat, akár új kibocsátásból az elsődleges, akár régebbi kibocsátásból származókat a másodlagos piacon. A jegybank a jelzáloglevél-vásárlási program keretein belül támogatja az új jelzáloglevelek kibocsátását. Emellett a bankok vissza tudják vásárolni a külső piaci szereplőktől a már meglévő jelzálogleveleket, amelyeket aztán lehetőségük lenne – jó eséllyel kisebb kamatfizetési kötelezettség mellett – felajánlani az MNB-nek. A piac biztonságos keretek közötti felépítésére azért is szükség van, mert a jelzáloghitel-finanszírozás megfelelési mutató (JMM) idén áprilistól érvényes, 15 százalékos mértéke 2018 októberétől 20 százalékra emelkedik, ez pedig – a jelenlegi hiteldinamikát látva és a lejáratokat is figyelembe véve – legalább mintegy 200-250 milliárd forintnyi új jelzáloglevél-kibocsátást tesz szükségessé.

Az MNB oly módon fogja alkalmazni az új eszközöket, hogy a keretek között a legjobban érvényesüljön a kamatok leszorító hatása. Az eddigi tapasztalatok szerint a jegybanki árazást hamar átveszi a „piac”, így e tekintetben kiválóan működik a transzmisszió.

S hogy miért kell beavatkozni? Mert ugyan megindultak a kibocsátások, ám a forgalomban lévő jelzáloglevelek felára a hasonló futamidejű államkötvényhozamokhoz képest sokszor továbbra is 50-60 bázispont. Hogy ebben mennyiben játszik szerepet az, hogy a jelzáloglevél-sorozatok lejegyzője sokszor a kibocsátó bankcsoport (vagy anyavállalata), arra is választ adhat a következő időszak. Persze kérdés, miként mentesíti magát a jegybank attól a kockázati (és így hozamemelő) hatástól, hogy a hazai jogi szabályozás a jelzáloglevelek fedezetéül szolgáló ingatlanok forgalomképességét más piacokhoz képest erőteljesen korlátozza a kilakoltatási moratóriummal, illetve az árverezési értékre vonatkozó szabályozással. Ugyanakkor tudható, hogy ha valaki, hát az MNB ki fog állni a jelzálogjog érvényesíthetősége mellett.

Az bizonyos, hogy az MNB beavatkozása miatt alacsonyabb lesz a jelzálog-finanszírozás forrásköltsége, ráadásul – mivel a cél épp a hosszú hozamok letörése, amit az árazással erősíteni tudnak – a jelzáloglevél-sorozatok futamideje is hosszabbodhat.

Az MNB számításai szerint ma a változó és a fix kamatozású hitelek kezdő időszaki kamata közötti különbség 1,7-1,8 százalékpontra tehető. Ebből a benchmarknak számító hozamok közötti, a hozamgörbe meredekségéből fakadó különbség 0,7 százalékpont lehet. Ha a jegybank intézkedései beválnak, a hosszabb és a rövidebb kamatok közötti különbség csökkenni fog. (Miután a hozamgörbe jelenleg viszonylag meredek, ezért a hosszabb futamidőknél jelentősebb hozamcsökkenés valósulhat meg az elsősorban ezt a szegmenst célzó jegybanki intézkedések eredményeképpen.)

A fennmaradó, nagyságrendileg 1 százalékpont körüli különbség a fix és a változó kamatozású lakáshitelek átlagos felárának különbsége. Ezt egyrészt csökkentheti a forrásköltség zsugorodása – a jelzáloglevek MNB általi felvásárlása miatt csökkenő kiadások –, másrészt itthon is teret kell nyernie annak a trendnek, hogy a jelzáloglevelekkel fedezett hosszú hitelek – a dupla fedezet miatt – alacsonyabb felárral tudnak jelen lenni a piacon. (Nyugat-Európában több olyan ország van, ahol a jelzáloglevél hozama az állampapír hozama alatt marad.)

Ha a fenti folyamatok valóra válnak, a hosszú és a rövid távú kamatok közötti különbség a várakozások szerint legalább 100 bázisponttal csökkenhet. Ez pedig már olyan vonzó lehet, hogy az ügyfelek nagy része egyértelműen a hosszú távra biztonságot jelentő, fix hitelt választja majd, és kéri pénzügyi szolgáltatójától. Ezzel a jelenlegi 60-40 százalék helyett az európai trendnek inkább megfelelő 80-20 százalék lehet majd a fix és a változó hitelek aránya, ami egyértelműen pozitív irányú elmozdulás a háztartások kamatkockázata, és így a pénzügyi stabilitás szempontjából.