Equilor Alapkezelő: már látni az ingatlanpiac menetelésének a végét

Az ingatlanbefektetések felértékelődése megállíthatatlannak tűnt, de a jelenlegi gazdasági környezetben hamarosan vége lehet a menetelésnek. A központi bankok kamatemelési ciklusa, az itthoni rezsicsökkentés korlátozása, valamint a magas építőanyagárak csökkenthetik, de legjobb esetben is stagnálásra kényszeríthetik a lakásárakat az Equilor Alapkezelő friss ingatlanpiaci elemzése szerint. Mindezek ellenére egyes ingatlanszegmensek továbbra is jól teljesíthetnek.

Az év második negyedévében átlagosan 20 százalékkal emelkedtek itthon a lakásárak, ami a leggyorsabb növekedés amióta elérhető ilyen statisztika. Leginkább a panelek értéke növekedett (20 százalékkal), de a téglalakások is közel 18 százalékos felértékelődést produkáltak. Az áremelkedés megegyezik a keresleti statisztikákkal, hiszen a 40–60 négyzetméter közötti ingatlanokat keresik leginkább a vevők, ez a szegmens júniusban 29 százalékkal nőtt. Meglepetésre ez a tendencia regionális különbséget sem mutatott: a panel- és téglalakások ára rekordmértékben, több mint 20 százalékkal emelkedett Kelet- és Nyugat-Magyarországon is a második negyedévben.

Egyelőre száguld az ingatlanpiac, de a kilátások alapján már nem sokáig

A 2019-es adatokhoz képest a kereslet erősnek tűnik, a tranzakciószámok növekedtek (2019: 10 542 vs. 2022: 10 859). Azonban már látszanak a repedések a falon: a tavalyi adatokkal összevetve elmaradást mutat az idei ingatlanpiaci kereslet. Szekeres Bence, az Equilor Alapkezelő portfoliómenedzsere szerint a magas inflációs környezet, illetve a gyenge forint hatására ma még többen menekítik a pénzüket ingatlanba. A júniusi 11,7 százalékos infláció mellett ugyanis nincs olyan, a lakosság számára is elérhető alacsony kockázatú befektetés, ami eddig meg tudta volna verni az ingatlanok reálértelemben vett teljesítményét, és ez lehet az egyik oka az ingatlanárak emelkedésnek. Ez az ellenérték-növekedés valószínűleg kitartott volna addig, amíg a forint nem kezd erősödni, azonban több egyéb tényező mellett a rezsicsökkentés megváltoztatása is új irányba sodorhatja a lakáspiacot – tette hozzá.

A rezsicsökkentés változása különböző elemzések alapján az áramfogyasztás terén kicsivel több mint négymillió embert, míg a gázfogyasztás tekintetében közel hárommilliót érinthet. Természetesen itt vannak átfedések, de látható, hogy a kormányzati várakozásoknál többeket érint a rezsicsökkentés módosítása. Ennek jelentős hatása lesz a hazai ingatlanpiacra, hiszen az Equilor Alapkezelő szerint a vásárlók a nagyobb ingatlanok helyett áttérnek a kisebb és energiatakarékosabb lakásokra.

A kormányzati intézkedésen kívül az infláció, illetve a Magyar Nemzeti Bank kamatemelései szintén meghatározók az árak alakulásában. A pénzromlás üteme a jegybank várakozásai alapján tovább emelkedhet júliusban, ami azt jelenti, hogy feltehetőleg nincs vége a kamatemeléseknek, amely 13 százalékra is emelkedhet. Ez kedvezőtlenül befolyásolja a jelzáloghitel-kamatokat is, a további emelések pedig folyamatos drágulást hozhatnak a törlesztőkben, és már most az látható, hogy mérséklődik az ingatlanok iránti kereslet az előző hónapokhoz képest, valamint a jelzáloghitel-igénylések mértéke is csökkenő tendenciát mutat. Mindezek ellenére féléves tekintetben még mindig közel 26 százalékos bővülés tapasztalható 2021-hez képest. Még nem drasztikus a csökkenés havi szinten, de a további kamatemelések felgyorsíthatják a folyamatot, ami a nagyobb és nem energiatakarékos ingatlanoknál stagnáláshoz, esetlegesen árcsökkenéshez vezethet.

A kisebb, energiatakarékos ingatlanok áremelkedése folytatódhat

A lakáspiac vizsgálatában fontos tényező az árak éves fizetéshez mért mutatója, és azok összehasonlítása a régiós, valamint nyugat-európai adatokkal: Magyarországon kicsivel több mint 13 éves fizetésből tudunk megvenni egy átlagos, 90 négyzetméteres lakást, míg Németországban tíz és fél, Szlovákiában pedig tizenkét évi bérbe kerül egy ilyen.

Amennyiben befektetésként tekintünk a lakóingatlanokra, akkor az elkövetkezendő időszakban az energiatakarékos, kisebb lakások tulajdonosai járhatnak jól: az Equilor Alapkezelő szerint e szegmensben tovább folytatódhat az áremelkedés, míg a nagyobb ingatlanok iránti kereslet csökkenhet.