Fordulat az irodapiacon

Három éve folyamatosan élénkül az ingatlanpiac, azon belül a lakosságot leginkább érdeklő lakáspiac, a pörgés látható a kereslet és a kínálat megugrásán, valamint a lakásépítési kedv fokozódásán is. A lakáspiac azonban csak egy része az ingatlanpiacnak, amely egy jóval nagyobb torta, beletartoznak például a kereskedelmi ingatlanok, köztük az irodák, ahol szintén fordulat következett be az elmúlt években, és érdekes párhuzamok és átfedések vannak a lakáspiaccal.

Pár évvel ezelőtt még az volt a jellemző az irodapiacra, hogy a bérlők ragaszkodtak a régebb óta bérelt prémium kategóriás irodájukhoz, mert egyszerűen nem volt a kínálatban olyan felső kategóriás iroda, ahova költözni tudtak volna. Sokszor még akkor sem, ha a költözés például a cég növekedése miatt kézenfekvő lett volna. Mára azonban fordult a kocka, egyre több fejlesztés indult el. Ez a hivatalos építőipari adatokból is látszik, ugyanis az épületépítési alágazatban 2017 első tíz hónapjában több mint 26 százalékos volt a bővülés.

Októberi elemzésében a KSH is kiemeli, hogy ebben az alágazatban a lakásépítések és az irodaépítések nagyban hozzájárultak a növekedéshez. Összességében az látszik, hogy a válság óta tavaly indult a legtöbb kereskedelmi ingatlan- és irodafejlesztés. Ezt a tendenciát mutatja az is, hogy az év irodája versenyen több mint negyven nevezés érkezett az év tervezett projektje kategóriába, ami rekordnak számít a verseny nyolcéves történetében.

Az irodapiacon belül is természetesen különbözők az igények, másra van szükségük a nagyvállalatoknak, multinacionális cégeknek, megint másra a kis- és középvállalkozásoknak. Tapasztalataink szerint a kis- és középvállalkozások elsősorban a lakásirodákat és a B vagy B+ kategóriájú irodaházakat veszik célba. Decemberi összesítésünk szerint a lakásirodák bérleti díja 2017 decemberében négyzetméterenként átlagosan havonta 2941 forint volt, ami meghaladta a B kategóriájú irodaházak 2488 forintos átlagát. A családi házakban 2500 forint volt az irodák bérleti díja. Debrecenben a B kategóriájú irodák és a lakásirodák bérleti díja négyzetméterenként átlagosan 2000 forint körül mozgott. Győrben olcsóbbak a lakásirodák, átlagos bérleti díjuk 1500 forint, a B kategóriájú irodaházakban 1850 forint volt.

A pozitív gazdasági kilátásoknak köszönhetően – és mert a korábbi években elmaradtak a fejlesztések – felpörgött az A kategóriás irodaházak építése. Ebben a szegmensben Budapesten 14-15 eurótól lehet irodát bérelni. A felfokozott kereslet következtében manapság a bérlők egy-egy új irodaház megépítése előtt lefoglalják az irodaterület 40-50 százalékát. Egy 2017-ben készített felmérésünkben azt vizsgáltuk, hogy az irodai dolgozóknak mi a fontos, hol érzik jól magukat. A válaszokból kiderült, hogy az alkalmazottak legnagyobb részének – 66 százalékának – a jó tömegközlekedés a legfontosabb tényező, de 57 százalékuk az étkezési és vásárlási lehetőségeket is lényeges szempontnak tartja. A felmérés rámutatott arra is, hogy a közösségi terekben a jól felszerelt konyhára van a legnagyobb igény.

A dolgozói igények egyre inkább előtérbe kerülnek az irodapiacon. Ennek oka pedig az egyre több ágazatban fellépő, sőt a gazdasági növekedést már-már akadályozó munkaerőhiány, azaz a cégeknek figyelniük kell az irodaválasztásnál ezekre a kívánalmakra is. Előrejelzésünk szerint a folyamatban lévő irodafejlesztések fokozatosan fejeződnek be, és kerülnek a kínálatba, ami kiegyensúlyozottabbá teszi az elmúlt évekbeli felemás piacot. Az árak szinte minden szegmensben, azaz a lakásirodáknál a B vagy B+ és az A kategóriában is emelkedhetnek a következő időszakban, ugyanis hiába bővül jelentősen a kínálat, a vállalkozások fokozott kereslete támaszt adhat az árszintnek.