Ingatlanalapok: tisztul a kép

Április elején kezdik elszámolni és kifizetni azokat a visszaváltási megbízásokat, amelyek megadásával a befektetők jelezték pénzkivételi szándékukat az ingatlanalapokból.  Az alapkezelők az elmúlt időszakban felkészültek a kifizetések megkezdésére, erőfeszítéseket tettek az alapjaik fizetőképességének javítására.
 
„A kedvezőtlen befektetési piaci folyamatok alakulása ellenére, az elmúlt hónapokban megtett lépések eredményeként mára a hazai ingatlanalapok mindegyike megőrizte működőképességét, és a saját portfoliója adta lehetőségeitől függően tud megoldást kínálni befektetőinek.” – hangsúlyozta Szalai Sándor, a Bamosz elnöke.
 
Azok a befektetők, akiknek mindenképp szükségük van az ingatlan alapokba fektetett pénzükre, és nem tudnak várni, vagy nem kívánják visszavonni az októberben, vagy azt követően leadott visszaváltási megbízásukat, a közeljövőben hozzájuthatnak befektetésük elszámoláskor aktuális értékéhez, amiben természetesen megjelenik az ingatlanok piaci árának időközi csökkenése. A befektetők másik csoportja, a lényegesen nagyobb veszteségeket elszenvedő részvénypiaci szereplőkhöz hasonlóan – kivárhat, a piaci árak későbbi javulására számítva. A leadott visszaváltási megbízások – azok elszámolásáig, azaz jellemzően a 90. forgalmazási napig – az alapok forgalmazási helyein még visszavonhatóak. A befektetők így pénzügyi helyzetük alapján eldönthetik, hogy melyik számukra a megfelelőbb stratégia.
 
A nehéz ingatlanpiaci helyzetben tett erőfeszítések eredményeként időközben lehetővé vált, hogy a nyíltvégű, jellemzően napi forgalmazású ingatlanalapok zártvégűvé alakuljanak, azaz olyan hosszabb, jellemzően néhány éves futamidejű befektetéssé, ahol a befektetések kezelői folytathatják az ingatlan-gazdálkodást, megadva ezzel a lehetőséget a piaci viszonyok újbóli javulására, és az ingatlanok értékének újbóli emelkedésére. Ennek feltétele, hogy az átalakulás előtt lehetőséget kell biztosítani az ingatlanalap befektetőinek, hogy eldöntsék: kivonják pénzüket az átalakulás előtt, vagy inkább választják a néhány éves futamidejű új konstrukciót.
 
„A zártvégűvé való átalakulás kezdeményezését eddig négy alap választotta, jellemzően három és fél, illetve négy éves futamidővel, a két alap esetében tőke és hozamgarancia mellett.” – tette hozzá Szalai Sándor. Az átalakítás mögött az a megfontolás húzódik meg, hogy a jelenlegi kedvezőtlen piaci körülmények mellett a nyílvégű működésből fakadó kifizetési kockázat komoly veszélyt jelent az alap működésére nézve, így sértheti azon befektetők érdekeit, akik amúgy hosszabb időn át is bent kívánják tartani az alapban a befektetésüket.
 
„Az eddigi tapasztalatok azt mutatják, hogy a jelenlegihez hasonló piaci helyzeteket azok a befektetők tudják a legjobban átvészelni, akik hosszabb időre is kitartanak az eredeti befektetésük mellett és nem realizálják az átmeneti veszteségüket.” – hangsúlyozta a Bamosz elnöke és hozzátette: „Nekik jelenthet jó megoldást egy átalakítás, mivel így megszűnik az ingatlanok kényszereladásának, és ezzel a befektetés értékében keletkező, hirtelen nagymértékű csökkenésnek a veszélye, ami már rövidtávon is kedvezően hathat a befektetések értékére.”
 
Ha zártvégűvé alakul egy korábban nyíltvégű ingatlan alap, akkor a befektetési jegyeket a törvény szerint be kell vezetni a tőzsdére, ahol azok értékesíthetők. Hozzá kell tenni, hogy az eddigi tapasztalatok alapján a zártvégű alapok befektetési jegyei a másodlagos piacon jellemzően a mindenkori árfolyamhoz, azaz a befektetés pillanatnyi piaci értékéhez képest általában alacsonyabb áron forognak, ugyanakkor ez az ár minden valószínűség szerint még mindig jobb lesz, mint amit a befektetők akkor kapnának, ha az alap ingatlanjait kényszer-értékesíteni kellene. A lényeg azonban a hosszabb rögzített időtáv, és ez alatt a nagyobb esély a piaci árak javulására, kedvezőbb értékesítésre, így az eredményesebb ingatlan-gazdálkodásra.
 
A pénzügyi válság hatására erősen visszaesett az ingatlanok iránti érdeklődés, így a piac forgalma a hitelforrások elapadásával csökkent, s ez magával vonta az ingatlanok árának általános esését is az egész világon. Emiatt az ingatlan-befektetési alapok nagy részénél 2008 végén megkezdődött a befektetési jegyek árfolyamának csökkenése.  Magyarországon a kamatok őszi emelkedése (3%-pontos kamatemelés), és a befektetők kockázatvállalási hajlandóságának csökkenése miatt a befektetők megtakarításaikat megkezdték jele a bankbetétek irányába terelték
 
„Nem az alapkezelőkkel és nem az alapokban lévő befektetésekkel kapcsolatban merültek tehát fel problémák, hiszen az alapokban lévő ingatlanok változatlanul jó minőségűek, a helyükön vannak, és jövedelmet termelnek. A nehézséget az jelentette, hogy a befektetők egyidejűleg, minden korábbinál nagyobb mértékben döntöttek befektetésük pénzre váltása mellett. Az alapokban lévő ingatlanok rövid időn belüli eladása nem, vagy csak igen jelentős veszteségek árán, ingatlanok kényszer-értékesítésével lett volna megoldható. A szakma célja, hogy mindezt elkerüljük és a piaci helyzethez mérten elfogadható megoldásokat tudjunk ajánlani a befektetőknek.” – hangsúlyozta Szalai Sándor Bamosz-elnök és hozzátette: „Mindemellett égetően fontos további lépés az is, hogy az ingatlanalapok ingatlan eladásaikor a vevők oldalán felmerülő, aránytalanul magas, 10%-os illetékfizetési kötelezettség mértéke a hasonló ügyletekkor a piacon megszokott mértékűre csökkenjen. Ez súlyos versenyhátrányt szüntethet meg, az ingatlanok adásvételekor jelentősen növelheti az alapok bevételeit, így javíthatja a hozamot. A kérdésben megkezdődtek az egyeztetések, a döntéshozók első fogadtatása kedvező.”