Az ingatlanpiaci buborék: szakadék a kínálati és keresleti piac között

Az Axa Országos Lakóingatlan Értékindex mintegy 55 ezer lakóingatlan értékbecslési adatát feldolgozó pontos értékindex. Az index megyékre, megyeszékhelyekre és budapesti kerületekre lebontva, a lakásállományi adatokkal súlyozva határozza meg, havi periodicitással az ingatlanárak változását. Az indexszámítás során különbséget teszünk családi, több lakásos és panel lakóingatlanok között.

Nincs összeomlás, stagnál a hazai lakáspiac – állapította meg az Axa elemzése. Csupán a tavalyi év végére tehető a lakáspiaci árak konszolidációja, illetve visszafogott ütemű emelkedése. Ha az indexet az áremelkedés mértékével korrigáljuk, láthatjuk, hogy a lakásárak komoly értékvesztést szenvedtek el. Reálértéken, a 2006. áprilisi bázishoz képest országos szinten csökkent a lakások értéke.

A több lakásos ingatlanok piacánál a panellakások részpiacának helyzete sokkal elszomorítóbb képet fest. Az AXA Országos Panellakások Értékindexe a második negyedévben egyre inkább begyorsuló zuhanást mutatott. Az okok: korszerűsítési problémák és az egekbe szökő fenntartási költségek.

2006 októberétől év/év alapon mintegy 15%-kal értékelődtek le a családi házak országos szinten, majd határozott trendforduló lépett fel, az idén az árak kezdtek ismét magukra találni. Az infláció hatása azonban reálértéken itt is jelentősen csökkentette a lakások értékét, így azok többségének, akik 2006 tavaszán vettek családi házat egészen idén nyárig még ingatlanuk 5-10%-os leértékelődésével is szembe kellett nézniük. A 2007-es áresés után most kezd fellendülni a családi lakások iránti kereslet. Ezek alapján kimondható, hogy az ingatlanpiac, mint befektetés, a hiedelmekkel ellentétben nem feltétlenül a legjobb befektetési forma hazánkban – jelenti ki elemzésében az Axa.

Az eddig elkészült lakáspiaci statisztikákban 80-120 ezer meghirdetett lakás összevetésével számolták ki az árakat, de nem vették figyelembe, hogy a lakások ténylegesen milyen áron keltek el. A KSH nem rendelkezik naprakész adatokkal a témában és az illetékhivatali adatokra sem lehet teljes mértékben támaszkodni. Ennek egyik oka az adatvédelemben keresendő: ha egy utcában csak két eladás történik, az erre vonatkozó adatok nem kerülnek a hivatal adatbázisába, nehogy azonosítani lehessen a vásárlót.

Ráadásul az Illetékhivatal nem választja külön a lakóingatlant és a telket, így az árképzés torzul – mondta el Orosz Dániel, az  AXA elemzés készítője. Ez komoly gondot okoz, tekintve, hogy Magyarországon az állomány kétharmadát a családi házak adják. A rendelkezésre álló adatbázisok tehát nem naprakészek, hiányosak vagy pedig az átlagember számára megengedhetetlenül drágák – véli a szakértő.

Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy az ingatlancégek ellenérdekeltek abban, hogy a valóságnak a leginkább megfelelő adatokat közöljék. A köztudatban él egy mítosz, miszerint a magas kínálati árak felhúzzák a keresleti árakat. Emiatt ingatlan-buborék alakul ki: a forgalmazók megpróbálják magas áron értékesíteni a lakásokat, ezt látva az újonnan jelentkező eladók is magasabbra teszik az árcélt. A folyamat tovább gyűrűzik, majd lassan megáll, miután az irreális árakon nincs vevő.

A közvetítő cégek célja, hogy reális áron hirdessék az ingatlanokat, hiszen egyébként fölöslegesen dolgoznak – reagált Orosz Dániel véleményére Moskovits Pál, az Otthon Centrum (OC) Project Consulting igazgatója, aki szerint jól prognosztizálható az árak alakulása. Az eladó ragaszkodik egy árhoz, majd miután látja, hogy három hónapig nem sikerült értékesíteni, enged – így alakulnak ki a reális kínálati árak. Moskovits úgy véli, az OC adatbázisai alapján készült ár becslések pontosak, a lakástulajdonosoknak pedig igyekeznek a lehető legtöbb információt adni arról, hogy az adott környéken milyen kínálati és milyen tranzakciós árak jelentek meg. Az igazgató ugyanakkor egyetértett Orosszal abban, hogy eddig valóban nem állt rendelkezésre átfogó, pontos adatbázis az ingatlan piaccal kapcsolatban.

Nem ért egyet az ingatlanpiaci buborék elméletével Mehrli Péter, a Magyar Ingatlan Szövetsége (Maisz) elnöke. Vélemény szerint az, hogy az ingatlanpiaci válság eddig nem gyűrűzött be Magyarországra, jelzi, hogy az árak nem irreálisan magasak. Mehrli egyetértett az AXA elemzőjével abban, hogy a hazai használt lakás piac évek óta stagnál.

Az ingatlanpiacot a szeptember 12-től életbe lépő, az új lakások építésére vonatkozó szigorúbb szabályok is átformálhatják.