Zuhanó amerikai irodabérletek

Kevés biztosra vehető első egynéhány lépése lesz a ma hivatalába lépő Barack Obamának, de biztos, hogy köztük lesz az ingatlanpiac stabilizálását szolgáló döntéssorozat. A piac – mind a lakóingatlan, mind a kereskedelmi – azonnali beavatkozást vár az új elnöktől, aki sokszor és nagyon határozottan megígérte: nem hagyja veszni honfitársait és a cégeket.

Mivel is kell szembesülnie most, január vége felé a frissen felesküdött államfőnek? Például azzal, hogy amerikaiak százezrei kénytelenek elhagyni olcsón mért hitelből vásárolt otthonaikat. Vannak banki mentőakciók, és Obama is azt mondta, a bankok és az adósok közötti megegyezést támogatja, de ez legfeljebb a bajba kerültek egyharmadát mentheti meg. A lakáspiac látványos zuhanása természetesen csak a közepes vagy az alsó kategóriákban érzékelhető igazán, a luxus sokkal kevésbé érzi meg a válságot. A tömegtermékeknél a túlkínálat sem a tulajdonosnak, sem a banknak nem kedvez, legjobban azok járnak, akiknek van idejük kivárni a további áresést, így rendkívül nyomott áron juthatnak házhoz vagy lakáshoz.

Az új építésű lakóingatlanok értékesítése tavaly novemberben (ez a legfrissebb adat) 17 éves mélyponton volt, az átlagár 12 százalékkal mérséklődött a 2007. novemberihez képest, s csupán 220 400 dollár volt. A 2007-es és 2008-as októberi adatok összehasonlításából kiderül, a lakásárak 18 százalékkal zuhantak. Hol van már a 2002–2006-os időszak, amikor az árak havonta (!) 10 százalékkal emelkedtek. A nagy gazdasági világválság óta nem volt példa arra, amire tavaly késő ősszel: a használt lakásoknál 13 százalékkal csökkent az ár a 2007. novemberi adathoz képest.

Egyes szakértők tovább árnyalták a képet, megjegyezve: figyelemre méltó, hogy a korábbi válságok idején a bérleményből új lakásokba költözők aránya elérte a 20 százalékot is. Most hiába nyomottak az árak, és hiába alacsony a jelzálog kamata, a lakbér helyett kölcsönt fizetni akarók aránya legfeljebb 6-7 százalék.

Az üzleti célú (jövedelemtermelő) ingatlanoknál is borús a kép: a recesszió mind jobban érződik. A múlt héten csődbe ment a Wisconsin államban működő Jackson Green LLC nevű fejlesztő is. Kevesen sírnak utána, hiszen a vagyona mindössze 50 millió dollár volt, ám hitelei csaknem 100 millió dollárt tesznek ki. A jelenség a fontos, vagyis az, hogy a kisebb cégek most már tömegesen dőltek/dőlnek be az általános gazdasági visszaesés miatt.

Időközben a 2007-ben még 10,6 százalékkal növekedett irodabérleti díj csökkenőre váltott az egész Egyesült Államokban. E fontos fokmérő országosan 1,2 százalékkal apadt az utolsó negyedévben – derül ki a New York-i Reis Inc. felméréséből. Ez a legnagyobb, egy negyedévre vonatkozó visszesés 2003 óta. Ez nem jó hír azoknak a befektetőknek, akik éppen a bérletidíj-növekedés folytatódásának reményében vásároltak irodaházakat. Kaliforniában 3,6, de még New York városban is 2,1 százalékos volt a csökkenés.

A hitelből építkező/vásárló fejlesztők és tulajdonosok most – akárcsak a lakosság – hiteleik újrafinanszírozására törekednek. Ez nem lesz könnyű, mert a bankok háromszor is megnézik, kinek és mennyit adnak. Ráadásul számolniuk kell azzal, hogy a bérlők további kedvezményeket akarnak. Az említett Reis Inc. szerint az üresedési mutató eközben 2010-ig várhatóan tovább emelkedik, s ez megint csak lefelé nyomja a bérleti díjakat. Aggódhatnak Texas és Oklahoma nagyvárosainak irodaház-tulajdonosai is. A tavalyi utolsó negyedévben ugyan 1,4 százalékkal emelkedett az ottani bérleti díj, de az ősszel zuhanásra váltott olajárak miatt egyre több energetikai cég gondolja át irodai elhelyezésének költségeit, így várhatóan az első fél évben mind többen „húzódnak össze”, vagyis kisebb helyen akarják majd elhelyezni várhatóan kevesebb alkalmazottjukat.

-->