Vetítőterem és versenyuszoda kell az igazi villába

Versenyzésre is alkalmas méretű uszoda, vetítőterem, tucatnyi autóbeálló, legalább 100 négyzetméteres nappali, óriási, ősfás kert és személyzeti lakrész. Ezek a kellékei az igazi pesti luxusnak a 300 millió forint feletti értékű lakóingatlanok piacán. A vevői igények a tapasztalatok szerint messze elléptek a kínálattól. Noha már régen nem csupán az emeletek vagy az épület fizikai kiterjedtségének növekedése jelenti a fejlődést, a teljes részpiacon továbbra is kevés az olyan ingatlan, amely megközelíti mondjuk a francia, brit – az amerikairól nem is beszélve – viszonyokat. A VGO megkérdezte az Otthon Centrum (OC) szakembereit, mik a trendek így a válság kellős közepén, 2009 elején. Lássuk!

Az ország legnagyobb közvetítői hálózatával és a luxuspiacon sokéves tapasztalatot szerzett OC partnerei szerint mostanában már nem elég, ha egy nagy házban kisebb uszodát is kialakítanak, az igazi az, ha versenyméretet építenek. A high-end kategóriájú házi mozi közhelyesen mindennapos, és mind elfogadottabb kellék a nagy (akár 100-150 négyzetméteres) vetítőszoba, a legalább kilenc-tíz autó kényelmes parkolásához elegendő belső szabadtéri hely, a nagyméretű kerti fogadóterület (barbecue-hely, díszkutak, padok stb.) és természetesen a három-négy hálószoba, ugyanannyi fürdőszoba és a méretes (100-140 négyzetméteres) nappali. Az igazi gazda a személyzetnek külön helyiségeket biztosít, nem csupán cselédszobákat, hanem önálló lakrészeket. Mindezt körülöleli a lehetőleg ősfás, ápolt kert.

Budapesten ebben a csúcskategóriában az átlagos négyzetméterár négyszázezer és egymillió forint között mozog, ez akár meglepően alacsony is lehet mondjuk az Andrássy úthoz képest. Ezek azonban önálló házak és nem lakások, mint az Andrássí útiak, illetve az úgynevezett diplomata negyedben lévő ingatlanok többsége. Az ár természetesen annál magasabb, minél több a kiváló minőségű extra.

A luxust keresők földrajzi „hőtérképe” nem sokat változott, tehát Budán a Sváb-hegyen a toplista élén a Béla király és a Mátyás király út áll, de feljövőben van a II. kerületben a Kuruclesi és a Verecke út is. Mindenütt jól cseng, hogy 180 fokos a panoráma, és a magasabb utcarészeken talán azt is tudják garantálni, hogy később sem lesz zavaró elem a kilátásban, vagyis nem építenek eléjük. A budai külső övezetek közül a Petneházyrét még mindig a felkapott környékek közé számít. „A kategóriába bekerülni szándékozóknak fontos, hogy eldugott, lehetőség szerint szomszédok által nem nagyon háborgatott és a társadalmi státusuknak megfelelő környéken legyen az ingatlan” – érzékeltette a kereslet mozgatórugóit Tafferner Zita, a Budai Villák Kft. üzletvezetője, az OC franchise-partnere.

Eltűnőben vannak a magyarok, egyre több a kelet-európai, s most inkább az árstagnálás idejét éli a magyarországi legmagasabb kategória, a 300 millió forintos értékhatár fölötti lakóingatlanok piaca. A vevőket az értékmegőrzés és nem az értéknövekedés motiválja, elsöprő többségük életterének kiteljesedését látja a frissen beszerzett villában vagy nagy családi házban, döntéseiket az átlagosnál nagyobb arányban az érzelmek is befolyásolják.

Miközben a teljes hazai lakóingatlan-piac töredékét adó részterületen nagyon minimális a tranzakciók száma, az elmúlt években mégis az tapasztalja Szathmáry Zsolt, a nevét viselő Szathmáry & Co Kft. tulajdonosa, az OC franchise-partnere, hogy vannak jelentős mozgások. Az évtized elején még jellemzően a magyar üzleti életből jövőké volt a fő szerep, mára ezek részben már megvásárolták, amit akartak, részben háttérbe szorultak vagy racionális alapon döntve kissé alább adtak az igényeikből. Feltűnt és mind határozottabb a nálunk főhadiszállást kiépítő kelet-európai vásárlói kör. Ezek egyre igényesebbek, és vagyonosságuk fokának szeretnek jól látható formákat is adni.

„Itt nem jellemző a befektetési célú vásárlás, noha a válság elmélyülése, vagyis tavaly október óta megjelentek olyan magyarok, akik az értékállóságban bízva inkább a biztosnak tűnő luxuskategóriát választják a tőzsde kiszámíthatatlansága helyett, de véleményem szerint ez csak átmeneti jelenség” – fűzte hozzá a szakértő.

Tafferner Zita szerint az egyre jobban képzett befektetők jól látják, hogy ezen a részpiacon most stagnálás van. A nem befektetési céllal vásárolni – vagyis lakni vagy reprezentálni – szándékozók sokszor inkább végigviszik az akaratukat, még akkor is, ha mondjuk az ingatlan piaci értékétől eltérő végösszegről születik alku, akár pozitív irányba is. „Háromszázmillió forint felett belépnek az érzelmek is” – mondta sommásan, egyetértve azzal a felvetésünkkel, hogy az érzelmeket igen jelentősen a vevő szélesebb üzleti érdekei is motiválhatják.

Arra a kérdésünkre, mi az a lélektani határ, amely felett már szinte mindig a készpénzes vevő a király, azt válaszolták, körülbelül 200 millió forint. A hitel egyébként nem nagyon játszik, ha valaki kinéz magának egy környéket vagy megadja a minimális méreteket, és van is ilyen ingatlan, akkor úgyis megszerzi. Mivel az elmúlt néhány évben elég aktív volt ez a részpiac, illetve új építkezések alig indulnak, vagyis nem nő a kínálat, a szakértők szerint három-négy év múlva akár hiány is keletkezhet. Ez viszont árfelhajtó hatású lehet. A két szakember azt valószínűsíti, tíz éven belül legfeljebb 10 százalékos értéknövekedés lesz ebben a kategóriában. Annak ellenére várható a kínálat stagnálása, hogy egyes tulajdonosok (magánszemélyek, önkormányzatok, állam) kényszereladásokra szorulnak, vagyis úgy látják, nem várható például kastélyok, kúriák tömeges piacra kerülése, holott ilyenekből országszerte bőven akad.

VIP-kiszolgálás

Mind a vevő, mind az eladó joggal számíthat arra, hogy a közvetítőként fellépő szakember elsősorban tanácsadóként viselkedik. Ide a VIP-ügyfeleket pénzügyi, ingatlanpiaci, befektetési és jogi szempontból is alaposan felkészült, a kliensek akár szélsőséges megfontolásait, lépéseit alázattal fogadó, hozzájuk igazodni képes emberek kellenek – ilyenekből egyébként nincs túl sok, de a piac majd kitermeli, ebben mindkét szakember biztos. Az eladó eleve megszűrt körből lát szívesen vevőjelöltet, de a vevőnek is fontos, hogy a legfelsőbb osztályba tartozó, a kívánalmainak leginkább megfelelő házakat nézhessen meg. A tárgyalás általában a vevő vagy az eladó által kijelölt helyen történik, és szinte soha nem a közvetítő irodájában. A jutalék a legtöbb esetben nem haladja meg a 3 százalékot, ennél magasabbat a tapasztalatok szerint nem tolerál a piac