Ipari forradalom Gyálon

Gyálon és közvetlen környékén szinte megállíthatatlan az ipari ingatlanpiac fejlődése, amióta átadták az M0-s keleti szakaszát. A végéhez közeledik az első ütem kivitelezése az Autóker Logisztikai Kft. összesen 60 ezer négyzetméterre tervezett raktárberuházásánál. A raktárbázishoz bevezető utat építettek, és egy új körforgalmat is kialakítottak. A szomszédban a közelmúltban bővítették a McDonald’s szárazáruraktárát, és továbbra is teljes üzemben működik a Tesco 500 főt foglalkoztató regionális logisztikai bázisa. A városba bevezető út másik oldalán még van néhány nagyobb üres telek, de a tulajdonosok egyelőre nem akarnak megválni tőlük, mert szerintük kevesebbet kapnának, mint jövő ilyenkor.

Egyelőre nem tudni, hogy a helyi önkormányzat engedélyezi-e a területek ipari-logisztikai fejlesztéseit, a képviselők közül egyesek máris túlzottnak tartják a beépítéseket. Legfeljebb azt nem ellenzik, hogy a szintén Gyálhoz tartozó, de az M5-ös autópálya túloldalán lévő több tízezer négyzetméternyi raktárközpontot bővítse a ProLogis és a Goodman. A város jelentős iparűzésiadó-bevételre tesz szert a raktárak révén, márpedig bármekkora kiesés rosszul jöhet a más önkormányzatokhoz hasonlóan erős nyomás alatt lévő gyáli helyi vezetésnek.

Gyálhoz hasonlóan Vecsés is nagyot kaszál azon, hogy kiváló az elhelyezkedése: részben a területén van a Ferihegyi repülőtér, illetve a település szélein növelni lehet a már működő ipari ingatlanok beépítettségét, és újakat is lehet létesíteni. A repülőtér közelségével érvel a Goodman az üllői projektjénél is, meg azzal, hogy tavaly a legnagyobb előbérleti szerződést éppen ott kötötték, a Rossmann 27 000 m2-t bérelt ki az Üllő-Airport Logisztikai Központban. Az M0-s déli szektora mentén ugyancsak bővülésekre lehet számítani, ráadásul a most túlterhelt szakaszon hamarosan hozzálátnak a szélesítéshez, s ha az befejeződik, hoszszabban elnyúlhat a raktárépületek sora.

Az agglomerációban tehát folytatódik a fejlődés, bár abban már megoszlik a szakértők véleménye, hogy az idén milyen ütemben. Szinte mindenki lassulásra számít, mert kevesebb az új fejlesztés a piacon, mint tavaly. „A lényegesen kevesebb új spekulatív fejlesztés és ezzel egy időben a meglévő területek folyamatos feltöltése jelentősen csökkentheti az üresedési rátát 2009 II. fél évére” – tette hozzá Beck Tamás, a Colliers International ipari üzletágának vezetője. A nem „akciós” kínálati bérleti díjak 4–4,4 euró/m2/hó között mozoghatnak a nagyobb ipari ingatlanok esetében, illetve 5–6 euró/m2/hónap környékén a városi logisztikai parkokban. „Egyelőre nem lehet előrejelzést adni az év második felére, mert nehéz megbecsülni a recesszió hatását a keresleti oldalra” – összegezte az ipari üzletág vezetője a 2009-es várakozásait.

Az úgynevezett városi logisztikai piacon sincs pangás, de a lassulás itt is érzékelhető. A Convergence Capital fejlesztéseként megvalósuló Citypoint9 projekt esetében már a harmadik szakasznál tartanak, a 9100 négyzetméteres C épületet a második negyedévben adják át. A park telítettsége meghaladja a 85 százalékot.

Ez év márciusban költözött be az építőiparban érdekelt, melegburkolattal foglalkozó, New York-i székhelyű bérlő, a Nastasi & Associations Inc. A cég, amely ez év tavaszán kezdi meg üzleti tevékenységét Magyarországon, hosszú távú bérleti szerződést írt alá közel 500 m2 raktár- és 100 m2 irodaterületre. A másik szerződést a zuhanykabinokat gyártó Roltechnik Hungária Kft.-vel írták alá 2009 januárjában. A bérlő az átadás előtt levő C épület két egységére – 920 m2 raktár-, valamint 100 m2 irodaterületre – szerződött ugyancsak hosszú távra, 2009. júniusi beköltözéssel. A cég az előbérleti szerződés aláírása után már januárban megkezdte működését, ideiglenes jelleggel a park D épületében.

A nagy fejlesztési aktivitásnak köszönhetően 2008-ban 266 ezer m2 új ipari ingatlant adtak át, ezzel 1,4 millió m2-re bővült az ipari ingatlanállomány. Budapesten és vonzáskörzetének déli részén található az új fejlesztések 66 százaléka, és a teljes ingatlanállomány 58 százaléka is itt helyezkedik el. A repülőtér környéki fejlesztések száma egyre nő – újabb projektek átadására számítanak a következő években. Az M0-s körgyűrű megépítése vonzóbbá tette a piac északi részét a fejlesztők számára; ezt türközi, hogy az új kínálat 20 százaléka ebben a régióban található.

Számos fejlesztő még a gazdasági válság elmélyülése előtt belekezdett spekulatív fejlesztésekbe, ezek átadása 2009-re esik, ezért várhatóan 200 000 m2-rel növekszik a kínálat az idén. Kereslet szempontjából 2008 rekordév volt: 325 000 m2 ipari/logisztikai ingatlant vettek bérbe. A teljes bérbeadás 42 százaléka logisztikai cégekhez köthető. A nagy kereslet ellenére az üresedési ráta tovább emelkedett 2008-ban, az év végére elérve a 15,2 százalékot. Az idén mérsékelt lesz a kereslet, s ez az üresedési ráta további növekedését valószínűsíti – fűzte hozzá a DTZ.