Ingatlanadó: területi és nem értékalapon?

Az Alkotmánybíróság azért nem értett egyet a luxusadóval, mivel annál a lakás alapterületét kellett felszorozni a helyi önkormányzat által meghatározott számmal, és az így kiszámított érték (lakásár) lett az adó alapja, vagyis "normatívan" állapították meg az ingatlan értékét. A valós piaci érték azonban számos tényezőtől függ, így a számított érték egyeseknek kedvező, másoknak viszont kedvezőtlen.

Viszont ha olyan a rendszer, hogy nem a lakás számított értékéhez, hanem az alapterületéhez kapcsolódik az adó, akkor már az alapterület tényleges adata alkotmányosan nem kifogásolható - mondta Leitner József ingatlan szakértő.

A megszüntetett Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal (OLÉH) volt elnökhelyettese megjegyezte, hogy a szakmának ugyan nem jönne rosszul egy érték alapú adózás, hiszen bőven lenne munkájuk az értékbecslőknek, de az ingatlan értékére nem célszerű adót alapítani.

A mostani válság mutatja, hogy szinte napok alatt értékelődnek le az ingatlanok drasztikusan, így az értéktől függő adó is arányosan kevesebb lesz - mutatott rá. Viszont az ingatlan alapterületéhez mért adó stabil bevételt jelenthet. Nem véletlen, hogy azok az önkormányzatok, amelyek jelenleg is vetnek ki ingatlanadót építmény- vagy telekadó formájában - bár megtehetnék - nem érték, hanem alapterület alapján teszik azt.

Az ingatlanadó valóban jelentsen ingatlanadót, ne pedig lakásadót - szorgalmazza Borsi László, a Lakásvásár Média Csoport elnöke, aki az OLÉH utolsó elnöke volt. Minden ingatlan - legyen épület vagy föld - adózzon, de hogy miképpen, annak kereteit törvényben kell rögzíteni - hangsúlyozta.

Leitner József is úgy vélte, hogy más legyen a négyzetméterre vetített adója a bank épületnek, a lakásnak, a könyvesboltnak, vagy éppen a városházának. A következő lépés az alapadó differenciálása. Nyílván más lesz az alapadója egy budapesti belvárosi, mint egy szabolcsi faluban lévő lakásnak, és az előbbinél is különbséget kell tenni aszerint, hogy például hányadik emeleten fekszik a lakás, és a függőfolyosóra nyílik, vagy pedig a Dunára néz.

A végső - négyzetméterre vetített - adóértéket a helyi önkormányzatnak kell kiszámolnia. A kivetéskor pedig tudni kell azt, hogy hány négyzetméteres az ingatlan. Erre azonban Magyarországon nincs adatbázis. Az ingatlanpiaci szereplők több mint egy évtizede sürgetik az ingatlan kataszter létrehozását - az OLÉH is kezdeményezte ezt fennállása alatt - de mindeddig nem került rá sor. Leitner József idézte a debreceni példát, ahol magyarországi viszonyok között a legjobbak közé tartozik az ingatlanok nyilvántartása, mégsem vállalja az önkormányzat, hogy erre alapítsa az adót.

A meglévő nyilvántartások pontatlanok, nem lehet megkerülni a helyszíni felmérést. Az épületekről készíthetők akár 5 centiméteres pontosságú légi - orto - fotók, de hogy belül kinek mekkora a saját tulajdona, illetve milyen funkciók vannak az épületben, azt csak helyszíni felméréssel lehet megtudni.