Mind többen hosszabbítanak

Ki mondta, hogy üresen tátonganak a budapesti irodák? Legfeljebb csak fognak, de nem az első negyedévben; egyes tanácsadók szerint a bérleti szerződések a mostani háromhavi ciklusban is szinten maradnak, bár mindenki elismeri: az ügyfél sokkal nehezebben megdolgozható, lassabban dönt, mert több kedvezményt akar. Sok lehet a hosszabbítás is, bár többen elismerik: a válság egyik hozadéka, a céges csődök, összeolvadások vagy a cégek méretének csökkenése eleve átrendezi az egész fővárosi irodapiacot.

A nagy nemzetközi ügynökségek minapi közös összefoglalója mellett néhány tanácsadó önállóan is értékelte a változásokat. A Jones Lang LaSalle például megjegyzi: a kihasználatlanság elenyésző mértékben csökkent, az előző negyedéves 13,9 helyett most 13,7 százalék, ez a vártnál kisebb mértékű épületátadásnak tudható be. Mindhárom új épület 100 százalékos kihasználatlansággal lépett be a piacra, így ezek nem növelik a kihasználatlanság mértékét. Ezek közül kettő volt built-to-suit projekt (a bérlő igényeinek megfelelően tervezett és kialakított épület); az MVM 24 400 m2-es irodaháza a III. kerületben, valamint az MKB XIII. kerületi 12 339 m2-es épülete. Ezek a bérbeadási tranzakciók nem jelentek meg az előző negyedévek bérbeadási statisztikáiban, mivel a bérleti szerződések aláírási időpontját nem publikálták. A harmadik új épület a Parkway irodaház első fázisa, amelynek teljes, 11 700 m2-es irodaterületét a MÁV Zrt. bérli.

„Bár a bérbe adott terület kevesebb volt, mint 2008 első negyedévében, nem szabad elfelejtenünk, hogy 2008 rekord bérbe adott területtel zárult. Ebben a negyedévben mintegy 65 000 m2 irodaterület talált bérlőre, ez meghaladja a 2006 és 2007 első negyedévében regisztrált bérbeadási volument. Az év folyamán várhatóan tovább nő a szerződéshosszabbítások hányada, és ezzel egyidejűleg a bérleti díjakra s a bérleti ösztönzőkre nehezedő nyomás erősödésére is számítanunk kell” – mondta Thierry Delvaux, a Jones Lang LaSalle ügyvezető igazgatója.

A legnagyobb mértékben az előbérleti szerződések aránya emelkedett; a bérbeadások 29,4 százalékát kötötték még épülő irodaházak területeire. Az előző év azonos időszakában ez az arány mindössze 7 százalék volt. A legnagyobb területű irodabérleti tranzakciók között szerepel az OTP Garancia 8500 m2-es előbérleti szerződése az Erzsébet irodaház B fázisában, az APEH 7961 m2-es irodabérlete a Spiral irodaházban és a Ringier 6574 m2-es előbérleti szerződése a Corvin Offices második fázisában.

Az idén a 2004-ben öt évre kötött szerződések újratárgyalása lehet a kereslet fő mozgatója. Bár a bérleti díjak igen vonzó szinten vannak a bérlők számára, sokan a költözés költségei miatt inkább hosszabbítanak. Erősödik az igény a kisebb irodaterület iránt (költözés esetén), illetve jellemző a saját terület egy részének albérletbe adása – emelték ki a CB Richard Ellisnél (CBRE). A tanácsadó cég a minap szakmai fórumot is tartott, ahol szintén előtérbe került ez a téma is. A CBRE szakértői úgy vélik, hogy a pénzügyi közvetítők továbbra is meghatározók lesznek a keresleti oldalon, őket a termelő vállalatok követik. Az év hátralévő részében ezen szektorok mellett az IT és a telekommunikáció területén tevékenykedő cégek aktivitására számítanak elsősorban. Emlékeztetnek egyúttal, hogy az elmúlt öt év mindegyikében megdőlt az éves bérbeadási rekord, ezt várhatóan 2009-ben nem ismétli meg a piac, annak ellenére, hogy az első negyedévi bérbeadás szintje az elmúlt évek átlaga körül mozgott.

A következő negyedévben még várható néhány nagy tranzakció lezárása, azonban az év második felében a bérleti aktivitás enyhülése jöhet – fűzték hozzá.

Néhány kiemelt helyen lévő irodaháznál az utolsó simításokat végzik. A Kossuth Lajos utcában közel vannak a First Site komplexum átadásához. Ez megdobhatja a környék piacát, sokak szerint van még néhány olyan értékes belvárosi telek vagy romos bérház-palota, amelyikből érdemes első osztályú vagy osztályon felüli irodaházat kialakítani, több külföldi fejlesztő is tett erre utalást az elmúlt hetekben.

Jelenleg az utolsó 500 négyzetméter kialakítása folyik a Roosevelt 7/8 irodaházban. Érdekes, hogy a már korábban intézményi befektetőnek eladott épület vételára nem az előszerződéskor kikötött 100 millió, hanem akár 110 millió euró is lehet, mivel a területek átlagosan 12 százalékkal magasabb bérleti díjon keltek el, mint tervezték. Az iroda.hu online szakmai portál ezzel összefüggésben emlékeztet: a bérbeadottság másfél évvel az átadás után elérte a 95 százalékot, ez egy évvel előzte meg az üzleti tervekben előrevetített határidőt. A Roosevelt 7/8 életében az igazi áttörést az E.On előbérleti szerződése jelentette, melyet már 2005 végén sikerült aláírni, ennek hatására a piac is érzékelte, hogy lehetséges átlépni az álomhatárt. Sőt a 22 eurós bérleti díj nem is a legfelső kategória az épületben. A bérlők kiválasztásánál nem a méret számított, hanem a minőség, így a célcsoport a prémium kategóriás ügyfelek: ügyvédi irodák, ingatlan-tanácsadók, illetve pénzügyi szolgáltatók voltak.