Akciós bérleti díjak - Hogyan spekulálnak az ingatlanfejlesztők?

„Az üresedési ráta jelentős növekedést mutat, főképp az újonnan átadott épületeknek köszönhetően. A szerződéskötéseket nyomon követve a kisebb területek és a városi logisztikai központok a kelendőbbek” – mutat rá a főbb trendekre Beck Tamás, a Colliers International ipari divíziójának igazgatója.
 
Az ipari ingatlanok terén tapasztalható magas szintű piaci aktivitás ellenére igen alacsony a ténylegesen realizálódó, leszerződött ügyletek száma a Colliers International budapesti irodájának adatai alapján. A tapasztalatok szerint sok potenciális bérlő kivár, halogatja döntését, illetve a jelenlegi helyszínen újratárgyalják vagy éppen meghosszabbítják szerződésüket.

2008 év elején – még a tavalyi év vonatkozásában – 390 000 négyzetméter új spekulatív csarnok megépítését prognosztizálta a Colliers, melynek 64 százalék-a (250 000 négyzetméter) valósult meg, és további 33 százalék (130 000 négyzetméter) volt folyamatban 2009 első féléve során. A várakozáshoz képest 92 százalék realizálódott jelen időszakra, ezzel a budapesti spekulatív ingatlanállomány 1 051 000 négyzetméter-re bővült.

Ennek egynegyede (263 000 négyzetméter) állt viszont üresen az első félév utolsó napján. A „built to suit” piacon jelentős új tranzakcióról nem lehet beszámolni ebben az időszakban. Néhány, még tavaly leszerződött épület elkészült, így az ilyen típusú ingatlanállomány 469 000 négyzetméter-t tett ki, melyből két épületben (korábbi Rynart csarnokok) mintegy 73 200 négyzetméter volt bérlő nélkül (15,6 százalék).

A nagyobb volumenű spekulatív fejlesztői aktivitás gyakorlatilag megszűnt. Az év hátralévő időszakában városi helyszíneken további mintegy 50 000 négyzetméter döntően „small unit” átadása várható, illetve a fenti befogadóképesség egy része nem projekt területen, azaz egyedülálló épület formájában valósul meg. 2010 első félévére vonatkozólag egyelőre csak egy-két kisebb épület átadását prognosztizálta a nemzetközi ingatlantanácsadó. A fejlesztések csökkenése mellett az üresedési ráta nőtt: az év végi adatokhoz (234,000 négyzetméter / 17,0 százalék) képest az összesített adatok jelentős növekedést mutattak – június 30-án 22,1 százalék volt (336,200 négyzetméter). 

Több fejlesztő a már elkészült, de még bérbe nem adott, vagy éppen frissen megüresedett „big box” területekre akciós bérleti díjakat hirdetett meg, melyek nettó € 3,5 / négyzetméter / hó körüli, vagy akár ez alatt alakultak. Ezzel párhuzamosan a többi ingatlan irányára jellemzően nettó  3,8-4,5 € / négyzetméter / hó között mozgott.

Az árazásában élesen elválnak az akciós épületek, illetve a nem akciós épületek, valamint hamarosan megjelenik egy újabb árazási csoport, mely az előbérletben megépítendő új épületekre fog vonatkozni. Utóbbiak számítási alapjai és bérleti díjai jelentősen eltérhetnek majd az elmúlt években megszokott áraktól.