Fogyó amerikai lakáskészlet

Szeptemberben az amerikai lakásárak átlagosan 9,4 százalékkal voltak alacsonyabbak, mint egy évvel korábban – derül ki az S&P által közzétett, a húsz legnagyobb amerikai városban gyűjtött adatok alapján. Tizenkilenc településen kisebb volt az éves viszszaesés üteme, mint augusztusban. Az előző hónaphoz viszonyítva kilenc városban drágultak a lakások. Ennek alapján is sokan azt mondják, hogy a legsúlyosabb lakásárcsökkenések időszakát valószínűleg már maguk mögött hagyták, erőteljes fellendülésre azonban nem számíthatnak.

Egyelőre valóban csökkennek az eladatlan készletek, s ez arra utal, hogy a válságnak vége, ha nyomott áron is, de egymás után kelnek el a házak, lakások. Szakértők szerint azonban inkább arról van szó, hogy a bankok igyekeznek megszabadulni a házaktól, vagy refinanszírozásban állapodnak meg az ügyfelekkel, így nem kell átvenni az ingatlanokat. Súlyos gond azonban, hogy a hitelfelvevőknek még mindig a 13 százaléka nem képes fizetni a törlesztőrészleteket, ez 6,7 millió háztartást jelent. A közepes értékű lakásoknál javult a helyzet, a felső kategóriájúaknál viszont nem nagyon engednek az árból a tulajdonosok, itt még nem értek el a mélypontra – írta a The Wall Street Journal november közepén.

Az ezredforduló utáni hat évben megkétszereződött az átlagár az Egyesült Államokban, ám 2006 óta 30 százalékot esett. Persze eltérő értékekből jött ki ez a zuhanás; egyes helyeken, például Las Vegasban 53-55, míg Miamiban 39 százalékos volt, középnyugaton vagy Kaliforniában ennek a töredéke. Országosan 1,9 millió lakóingatlan-tulajdonos több mint 120 napos késésben van a hiteltörlesztés terén. Miamiban a háztartások negyede késve fizeti a kölcsönök részleteit, vagy már vissza is kellett adni a házat a banknak.

A gondok ellenére továbbra is látványos Miami Beach luxusszolgáltatásokat nyújtó öröklakásainak értéknövekedése, miközben egyre élénkebb az érdeklődés az újonnan induló projektek iránt – állította Lucskai Róbert, a Florida Investment Marketing budapesti irodájának értékesítési és marketingigazgatója. Ha valaki például a Miami Beachen létesült One Bal Harbour vagy a The Palace at Bal Harbour épületeiben vásárolt egy luxusrezidenciát 2008-ban, mára akár 170 százalékos árnövekedést könyvelhetett el; a Sunny Isles Beachen található Sayan esetében egy 2009-ben megvett ingatlannál is több mint 24 százalékos értéknövekedést értek el a tulajdonosok a piaci hanyatlás ellenére – fűzte hozzá.

A közép-floridai Disney World témaparkok közelében lévő öröklakásokat és családi házakat a hitelválság következtében gyakran félár alatt kínálják, ez óriási lehetőséget jelent a vásárlóknak és befektetőknek egyaránt. Elhelyezkedésük egyedülálló az államban, hiszen a turisztikai látványosságok évente több mint hatvanmillió látogatót vonzanak Orlandóba, így a megvásárolt lakások hosszú távú kiadása nem jelent problémát.

Amerikaiak milliói gondolkodnak manapság az alábbi kérdéseken. Pénzügyi és ingatlanos szakemberek is ezt teszik, ám egyelőre nem nagyon találnak megnyugtató választ. Legalábbis nem minden kérdésfeltevőnek. Lássuk a kérdéseket!

1. Tényleg túl van már a mélyponton a lakáspiac, s ha nem, mikor éri el?

2. Honnan tudom, hogy az én környezetem már kifelé tart a gödörből?

3. Hogyan tudom meg, menynyit ér valójában a házam?

4. Mennyi idő múlva kapok megint jelzáloghitelt, ha most vissza kell adni a házat a banknak?

5. Lakásbérletről érdemes most vételre átállni a nyomott árak miatt?

A bérlakások terén is óriási a túlkínálat. Manapság a bérbeadók inkább díjmentes hónapokkal vagy lapos tévével igyekeznek megtartani a bérlőket, de többségük inkább kissé lejjebb viszi a díjakat. Sokkal jobb ugyanis, ha folyamatosan kapnak valami pénzt, ha keveset is, hogy fedezzék kiadásaik egy részét.

Csökkentek a héten a jelzálogkamatok az Egyesült Államokban: a harmincéves fix kamatozású jelzáloghitelek átlagkamata történelmi mélypontra, 4,78 százalékra zuhant a Freddie Mac, az egyik legnagyobb amerikai jelzáloghitel-intézet szerdai közlése szerint. A 15 éves fix kamatozású jelzáloghitelek átlagkamata 1991 óta a legalacsonyabb szintre került.

Októberben a vártnál lényegesen nagyobb mértékben, 10,1 százalékkal nőtt, 2007 februárja óta pedig a legmagasabb szintre emelkedett a használt lakóingatlanok eladása. Ugyancsak októberben a becsültnél jelentősebben, 6,2 százalékkal nőtt az új lakóingatlanok értékesítése, egy éven belül a legmagasabb szintre.

A bővülésben szerepet játszottak az alacsony jelzálogkamatok és ingatlanárak csakúgy, mint az a kormányzati program, amely összesen 8000 dollár adókedvezménnyel támogatja azokat, akik először vásárolnak lakást. A program kifutását még a hónap elején novemberről jövő áprilisig meghosszabbították. Mint fentebb említettük, a harmincéves fix kamatozású jelzáloghitelek átlagkamata 4,78 százalékra csökkent a november 25-én zárult héten. Egy héttel korábban 4,83, egy évvel korábban pedig 5,97 százalék volt.