Ingatlanok a kasszákban

Meglehet, az idei esztendő egyik legjelentősebb ingatlanbefektetése lesz az a közelmúltban megkötött ügylet, amelynek keretében az Évgyűrűk Magán-nyugdíjpénztár – az Évgyűrűk Ingatlan Befektetési Alapon keresztül – nettó 3,8 milliárd forintért irodaházat vett a BIF Nyrt.-től. Ezzel a tranzakcióval az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztár egy hoszszú távú bérleti szerződéssel kiadott, alacsony kockázatú, stabil gazdálkodású bérlővel rendelkező ingatlanhoz jutott hozzá.
Amikor a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) a legutóbb témavizsgálatot tartott a nyugdíjpénztárak körében arról, hogy mennyire érdeklődnek az ingatlanbefektetések iránt, az ingatlannal nem rendelkező pénztárak közül csupán egy jelezte azt, hogy a jövőben elképzelhetőnek tartja az ilyen típusú befektetést is. Mi több, a szektor ódzkodása olyannyira jellemezte a piacot, hogy még a közvetett befektetés lehetőségével sem kívánt minden pénztár élni. Igaz, ez a felmérés 2007-ben, a nemzetközi pénzügyi-gazdasági válság kitörése előtt készült, amikor a magánnyugdíjpénztárak közül csupán egy rendelkezett közvetlen ingatlanbefektetéssel, s az önkéntesek között is mindösszesen három pénztár invesztíciója tette ki az ágazati ingatlan vagyon nagy részét.
Az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztár a pénzügyi válság kirobbanását követően jelentős viszszaesést megélt budapesti ingatlanpiacon folyamatosan kereste azt a befektetési lehetőséget, amely alacsony kockázat mellett hosszú távon hozamtermelő elem lehet a portfólióban – kommentálta az adásvételt az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztár igazgatóságának elnöke. Fórizs Sándor szerint jelentős késéssel követve a pénz- és tőkepiaci fellendülést Európa ingatlanpiacán már az éledezés jelei mutatkoznak, és úgy ítélik meg, hogy az Évgyűrűk ezzel a tranzakcióval növeli a 87 milliárd forintos befektetési állományán belül az ingatlanok súlyát, amelyek között közép- és hosszú távon jó megtérülést biztosít az Ü48 irodaház. A Budapest VIII. kerületében található ingatlan egyébként modern, A kategóriás irodaház, az Üllői út és a Kisfaludy utca sarkán található. Az FHB Bank székhelyéül is szolgáló épületnek bruttó 9300 négyzetméter a területe, 137 autó befogadására alkalmas a mélygarázsa, s mindössze bő fél éve, 2009 novemberében adták át.
Nem jellemző a nyugdíjpénztári piacra, hogy ingatlanbefektetésekben gondolkodnának – tartja Pellei József, a Villamosenergia-ipari társaságok Nyugdíjpénztárának (VIT) ügyvezető igazgatója, annak dacára, hogy az általa vezetett intézménynek a tagok felé írásban is lefektetett vállalása, hogy vagyonuk (amely jelenleg 60 milliárd forint) – a jogszabály által megengedett – maximum tíz százalékát ingatlanban tartják. A VIT legnagyobb értékű, ismert ingatlanja a budapesti Akácfa 60. szám alatt található parkolóház, amelyet 2008-ban adtak át. Pellei József mindazonáltal nem tartja valószínűnek, hogy néhány éven belül megváltoznának a nyugdíjpénztárak ingatlanbefektetési szokásai. „Az ingatlanok relatíve kockázatos invesztíciónak számítanak, miközben csak fix, jellemzően 10-12 százalékos hozamot biztosítanak. Míg például a kockázatosabb részvénypiacon nagyobb rizikó mellett magasabb hozamot lehet elérni” – magyarázza az igazgató. A fix, hosszú időre megkötött bérleti szerződés esetén viszont megbízható befektetés egy irodaház bérbeadása, ami a konstrukció szempontjából a kötvényekhez hasonló módon működik.
Ingatlanalapot is kezelő szakértők úgy látják, a nyugdíjpénztárak számára a gyakorlatban egy-két évig még mindig nem lesz ideális befektetés a raktár vagy irodaház. Kivéve az olyan tranzakciókat, amelyek esetében fix hozam várható, amely idővel versenyezhet az állampapírhozamokkal. Elméleti szempontból azonban mindenképpen jó, ha a nyugdíjpénztárak ingatlanba fektetnek, hiszen azzal a sok fiatal ügyfél számára hoszszú távon biztosítható a kiegyenlített hozam.

Három éve szintén a szóban forgó befektetések ellen ható indokként említették a nem tisztázott illeték- és adóügyi kérdéseket.

Az ingatlanbefektetések időhorizontja ugyanakkor jól illeszkedik a magán-nyugdíjpénztári befektetések hosszú időtávjához, az ingatlanokra vonatkozó befektetési limiteket a piaci szereplők megfelelőnek tartják.

Három éve szintén a szóban forgó befektetések ellen ható indokként említették a nem tisztázott illeték- és adóügyi kérdéseket.

Az ingatlanbefektetések időhorizontja ugyanakkor jól illeszkedik a magán-nyugdíjpénztári befektetések hosszú időtávjához, az ingatlanokra vonatkozó befektetési limiteket a piaci szereplők megfelelőnek tartják. -->