Válságban kímélő megoldás

Válság idején megoldást jelenthet a cégek finanszírozási gondjaira a régi módszer: eladni a tulajdonukban lévő ingatlanokat, majd azokat visszabérelni. Itthon például a Tesco alkalmazta a megoldást, több raktárát is eladta, majd bérbe vette. A hazai tapasztalatok szerint azonban befektetők egyre óvatosabbak, ezért nehéz kialakítani olyan bérleti díjakat, amelyek mellett még a bérlőnek is, de már az új tulajdonosnak is megéri.

A „sell and lease back” jó megoldás a tőke felszabadítására, és mint ilyen megfontolandó lépés minden eszközintenzív vállalkozás számára – tartja Dezse Margaret, az Ernst & Young tranzakciós tanácsadási szolgáltatásainak vezető partnere. A kérdés már csak azért is aktuális, mert a jelenlegi gazdasági és pénzügyi helyzetben a tőke szerepe felértékelődött. Bizonyos iparágakban mára ez a megoldás domináns ingatlanfinanszírozási formává vált, jellemzően például a kiskereskedelmi láncok esetében. A módszer hátránya viszont, hogy csökkenti a társaság mozgásterét az ingatlangazdálkodásban – véli a nemzetközi tanácsadó cég szakembere. Az eladás-visszabérléssel kapcsolatban azonban nem szabad megfeledkezni arról, hogy a módszer főként a nagyvállalatok számára jelenthet megoldást.

A konstrukció terjedését persze nemcsak a társaságok hajlandósága, hanem a bankok finanszírozási képessége és készsége is befolyásolja. A válság pedig a bankok pozícióját is módosította, és a társaságok működéséhez kapcsolódó kockázatokat is átértékelték a pénzintézetek – hangsúlyozza Dezse Margaret.

Magára a módszerre legutóbb a Faludi Wolf Theiss Ügyvédi Iroda ingatlan- és bankjogi szakértője hívta fel a figyelmet. Erdős Gábor szerint az ingatlaneladási, -visszabérlési konstrukció lehet a vállalatok válasza a válság okozta finanszírozási nehézségekre. A tengerentúlon már hosszabb ideje működő gyakorlat nálunk is jó megoldás lehet a tőkehiányban szenvedő gazdasági társaságok körében, amelyek így férhetnek hozzá az ingatlanban lekötött vagyonukhoz.

A hazai piac azonban lehet, hogy mégis másként működik. Petz Rajmund, a GKI kutatásvezetője is úgy véli, a megoldás jó, ám az a hátránya, hogy Magyarországon nem szívesen mennek bele a befektetők hasonló konstrukciókba. Vagyis nem elégséges az a kereslet a piac részéről, amellyel meg lehetne teremteni az eladás-visszabérlés mindkét fél számára kedvező feltételeit. A fővárosban például az irodaépületek kétharmadát jelenleg is bérleményben használják a cégek – mutat rá a szakember. Hozzátéve ugyanakkor: nem szerencsés, ha a magyar piacot a tengerentúlival hasonlítjuk össze; ugyanis míg Amerikában jelentős az a középvállalkozói szektor, amelynek érdemes a sell and lease back módszert alkalmazni, nálunk ilyen társaságokból meglehetősen kevés van.

Befektetői oldalról nézve már cseppet sem olyan kedvező az eladás-visszabérlés konstrukció, mint ahogy azt a cégek számára ajánlják a szakértők. Igaz, a nemzetközi válság hullámai valamelyest már csillapodtak, az ingatlanokat megvásárló, majd bérbe adó társaságok számára nem lett kockázatmentesebb a piac. Egyre gyakrabban fordul elő, hogy az ingatlan értékesítőjének nem éri meg visszabérelni az adott irodát, raktárépületet, mert az új tulajdonos a saját kockázatainak kivédésére túlzottan magas felárat számol fel – ad helyzetjelentést a piacról Lindwurm György, a DTZ Hungary Kft. tanácsadója. Szerinte leginkább egyedi megoldásokról érdemes beszélni általánosítás helyett. Sok minden függ például attól is, hogy az adott cég mennyire hitelképes a bankjánál, és milyen típusú kölcsönökhöz juthat hozzá. Az mindenesetre megállapítható, hogy a mérleg szempontjából kedvező lehet birtokolni az adott irodát vagy raktárat, válság idején viszont szerencsésebb a bérlet – sommázza a szakember.

Ez az érték közel kétszerese az előző félévinek, valamint a 2008 utolsó negyedéve óta mért legmagasabbika. Az összes iroda-bérbeadás mértéke átlagon felüli, melynek több mint 11 százalékát a bankok tranzakciói adják.

Ez az érték közel kétszerese az előző félévinek, valamint a 2008 utolsó negyedéve óta mért legmagasabbika. Az összes iroda-bérbeadás mértéke átlagon felüli, melynek több mint 11 százalékát a bankok tranzakciói adják. Sell and lease back módszer Előnyök

Megoldás a finanszírozási gondokra

Jó módszer tőkehiányos cégeknél

Hátrányok

Nehéz jó áron értékesíteni az ingatlant

A visszabérlés gyakran csak túl magas felárral lehetséges-->