Korai ébresztő az irodapiacon

A bérlők költségcsökkentési törekvései miatt egyre kevesebb tranzakció és felfüggesztett fejlesztések határozzák meg mintegy másfél éve a budapesti irodapiacot. Feltételezve azonban, hogy a gazdasági fellendülés tartósnak bizonyul, 2012-re magához térhet az irodapiac, emelkedhetnek a bérleti díjak. Ez az új építésű irodaházak esetében akár túlkereslet kialakulását is eredményezheti. Ezért egyre többen vélik úgy, mindezek figyelembevételével már most érdemes megkezdeni a bérleti tárgyalásokat a 2012 utáni időszakra. Szakértők ugyanakkor arra figyelmeztetnek, hogy szinte egyetlen ügylettípust sem lehet a másikkal egy kalap alá venni.

Az Office Garden irodaparkot fejlesztő GRT Group várakozásai szerint 2012-re a jelenlegi kedvező bérlői pozíciónál biztosan nehezebb időszak következik, mivel addigra hiány alakul ki az új építésű minőségi irodákból. Ezért a nagyobb területigényű cégek már most elkezdtek a 2011–12 utáni időszakra helyet keresni, s a „korai ébredéstől” azt remélik, hogy hosszú távon jelentős megtakarítást tudnak elérni – vélekedett Torma Ignác, a GRT Group vezetője. A budapesti kereslet-kínálat alakulását – a többi európai piachoz hasonlóan – a bérlők költségcsökkentési törekvései mozgatják, a vállalkozásoknak pedig az egyik jelentős költségeleme a működéshez szükséges ingatlan bérlése – tette hozzá Torma Ignác.

Azzal az alapvetéssel, hogy már most érdemes megágyazni a két-három év múlva aktuális irodabérleti szerződéseknek, teljes mértékben egyetért a Jones Lang LaSalle vezető tanácsadója is. Katkó Károly ugyanakkor úgy véli, nem lehet előre megmondani, milyen bérleti szerződést érdemes kötni egy új, modern irodaházban 2012-re. Az egyedi elbírálásnak ugyanis kiemelten fontos szerepe lehet. Ez a megállapítás elsősorban a nagy alapterületet igénylő társaságokra igaz, miközben könnyen megeshet, hogy egy 25 ezer négyzetméteres irodaházban tízezer négyzetméternyi területet lefoglaló bérlő egy másik nagy piaci partnerét az előzetesen megkötött szerződéssel elvágja a jó lokációs adottságú helytől. Nagy kérdés, hogy a következő években valójában milyen mértékben élénkül meg az irodaingatlan-fejlesztések piaca, és az egyes beruházásokat milyen mértékben lesznek hajlandók finanszírozni a bankok.

A jelenlegi piaci körülmények egyértelműen a bérlőknek kedveznek, és számos olyan nagy társaság, mint a Budapest Bank, a Nestlé, a K&H Bank, az Allianz vagy éppen a Morgan Stanley ki is használja a helyzetet a bérleti költségek csökkentésére – jegyezte meg lapunk kérdésére Pados Gergely, a Cushman & Wakefield irodai üzletágának vezetője. Budapest vonzereje Európában emiatt nőtt is, ezt jól bizonyítja a viszonylag rugalmas új bérleti tranzakciók száma, amely jelenleg évente 300 ezer négyzetmétert érint. Ahogy a piac új kínálattal bővült, nőtt az üresedési ráta, és várhatóan továbbra is a bérlők számára marad kedvező a piac, egészen addig, amíg a kihasználatlanság vissza nem esik a korábbi 12-13 százalékos szintre. Ez a Cushman & Wakefield szakembere szerint is leghamarabb 2012 közepe felé következhet be.

A hazai piac azonban mind az épületek elhelyezkedése, mind azok minőségének tekintetében nagyon összetett – húzta alá Pados Gergely. A Váci úton lévő Capital Square 75 százalékára van például bérlő, egy évvel az átadása után. Az épület jelentős mérete – 32 ezer négyzetméter – és az ezen az alpiacon kínált más konkuráló fejlesztések mértéke azt mutatja, a jó minőségű épületek felszívják a helyi bérlői keresletet a kevésbé jó kínálati lehetőségek elől.

Budapesten mindig nehézkes volt az előbérleti szerződések kötése, ezért a fejlesztők kénytelenek voltak inkább a spekulatív fejlesztések irányába haladni. Azon piaci szereplők, akik képesek saját erőből fejleszteni, és nem a banki finanszírozásra hagyatkoznak, profitálnak a nyitva álló lehetőségekből. Ezek közé tartozik például a Skanska, a Codic és az Atenor. Érdekes lesz, hogy tevékenységükre a többi piaci szereplő hogyan reagál majd.

a bérleti díjak, és a bérlők jelentős kedvezményeket tudnak elérni. Sok közülük a meglévő irodaházban ér el kedvezőbb feltételeket, ezt támasztja alá, hogy az utóbbi időszakban megnőtt a szerződésmegújítások száma.

A nagyobb irodaigénnyel rendelkező cégek egy része már meg is kezdte bérleti tárgyalásait. A piacon hoszszabb távra zömében a nagyobb vállalatok kereslete jellemző, amelyek általában 1000 négyzetméteres vagy annál nagyobb területű irodákat keresnek.

a bérleti díjak, és a bérlők jelentős kedvezményeket tudnak elérni. Sok közülük a meglévő irodaházban ér el kedvezőbb feltételeket, ezt támasztja alá, hogy az utóbbi időszakban megnőtt a szerződésmegújítások száma.

A nagyobb irodaigénnyel rendelkező cégek egy része már meg is kezdte bérleti tárgyalásait. A piacon hoszszabb távra zömében a nagyobb vállalatok kereslete jellemző, amelyek általában 1000 négyzetméteres vagy annál nagyobb területű irodákat keresnek.-->