Amerikai ingatlanpiaci dilemmák

Nem kecsegtet gyors megoldással az Egyesült Államokban egy nagyszabású konferenciával a múlt héten megindult vita arról, hogy a pénzügyi válság tanulságait levonva miként alakítsák át az ország jelzálog-hitelezési rendszerét. Óriásiak a véleménykülönbségek azzal kapcsolatban, hogy milyen szerepet töltsön be a jövőben az állami garanciákkal működő két jelzálog-hitelezési intézmény, a Freddie Mac és a Fannie Mae.

A 2008 őszén közvetlen állami felügyelet alá került, majd összesen mintegy 150 milliárd dollárral kisegített két intézmény ma már szinte megkerülhetetlen a piacon: azok és a szövetségi lakásügyi hatóság támogatja az új ingatlanhitelek 90 százalékát. Nem kis részben az általuk támasztott piactorzító versenynek tudható be, hogy a magánhitelezés viszont egyáltalán nem tért magához a két évvel ezelőtti összeomlás óta.

A konferencián felszólalt Timothy Geithner pénzügyminiszter annyit mindenesetre egyértelművé tett, hogy a kormány továbbra is támogatja az ingatlanhitelezést.

Szakértők szerint ugyanakkor először is arra az alapvető kérdésre kellene válaszolni, hogy a kormány miért kíván egyáltalán jelen lenni ezen a piacon. Ahogy Tomas Lawler, a Fannie Mae egy korábbi ügyvezetője fogalmazott: „A cél vajon az esetleges piaci kudarcok megelőzése, vagy valamilyen társadalompolitikai funkció betöltése?”

A kérdésből rögtön nyilvánvalóvá válik, mekkora horderejű döntéseket is kellene meghozni az intézmények reformja kapcsán. Nem csoda, hogy az elmúlt egy évtizedben legalább három reformkísérlet is kudarcba fulladt, és a júliusban elfogadott pénzügyi szabályozási reformcsomag sem terjed ki a két pénzintézetre. Washington most januárra szeretne egy tervezetet kidolgozni, ám elemzők szerint évekbe telhet a Barack Obama elnök által is szorgalmazott „alapvető változás” levezénylése.

Kérdés azonban, hogy vár-hat-e addig a megoldással az amerikai gazdaság. A jelek ugyanis most arra mutatnak, hogy miután az elmúlt nyolc recesszió során hétből az ingatlanpiac emelte ki az Egyesült Államokat, ezúttal az ágazat éppenséggel a fellendülés kerékkötője lehet. „Ha a kényszerárverések száma tovább nő, folytatódó nyomást gyakorolva a lakásárakra, akkor az visszalökheti a gazdaságot a recesszióba” – figyelmeztetett Celia Chen, a Moody’s Analytics elemzője. Az év első negyedében minden hetedik lakáshitel esetében késlekedett törlesztésével az adós, vagy rendelték már el a kényszerárverést, és a várakozások szerint a végrehajtások száma az idén az egymilliót is meghaladhatja. A családok legfontosabb vagyontárgyát jelentő lakások veszélybe kerülése a fogyasztói kiadásokat is alaposan visszaveti. Reuters, Bloomberg