Milyen lakások kelendőek? - Árak, trendek, tippek

Sokat lendíthet a keresleten a személyi jövedelemadó jövőre beharangozott csökkentése; így a háztartásoknál maradó szabad pénzekből, amelyek egy része lakáshitel-törlesztésre lesz fordítható, több irányulhat a lakáspiac felé. Az SZJA csökkenés és a gazdaság növekedési pályára állítása a jövőbe vetett hitre, és a fogyasztói hangulatra is pozitív hatással lehet majd, mely kiemelkedően fontos mozgatórugója a lakáspiacnak – hangsúlyozta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. 

A cég előzetes, évközi adatai szerint Budapesten idén várhatóan 4000 alatt alakul az átadott társasházi lakások száma, ami a tavalyi 8300 után mintegy 50 százalékos csökkenést vetít előre. A családi házak építésben sem várható ennél kisebb visszaesés.

A leginkább válságálló ingatlanok nominál értékben tartják a 2008-as árukat. Jellemző, hogy városi környezetben a központhoz közeli, kisebb lakások bizonyulnak a legjobb befektetésnek, egy külön kategóriát pedig a csekély kínálatú, ritka, kuriózum termékek képeznek; ilyenek például a jó fekvésű telkek, magas nívójú családi házak, vagy egy-egy területen ritkának számító új vagy újszerű ingatlanok. A befektetési céllal vásárlóknak, illetve azoknak, akik eddig a legkedvezőbb árszintre vártak, nem érdemes tovább késlekedniük a lakáskereséssel.

A kereslet beindulását gátolja, hogy a fejlesztők bővelkednek tartalékterületekben, így új telek keresését többnyire konkrét – és ezáltal ritka – fejlesztési ötlet előzi meg. Tipikus válságreakció a projektméretek csökkenése, így lakásfejlesztéseknél inkább a kis társasházak építésére alkalmas telkek keresettek. A prémiumterületek az átlagnál keresettebbek. Ennek fő oka, hogy az itteni (főleg budai) lakáskeresők hitellehetőségei nem szűkültek drasztikusan, vagy eleve teljesen készpénzes vásárlók. Ugyanezen okból a családi házas telkek piaca is a budai zöldövezetben működik a legkisebb zökkenőkkel, s az árcsökkenés is itt volt a legkisebb, hiszen a tulajdonosok is ritkán vannak eladási kényszerben.

Ezzel szemben, a pesti belvárosban szinte teljesen leállt a fejlesztési telkek piaca. A vevők és eladók árelvárásai is itt esnek legtávolabb egymástól. Talán még a végfelhasználók generálnak minimális keresletet, akik irodát, cégközpontot építenének, üres telkek hiányában egyre többször meglévő épületek átalakításával. Az irodafejlesztők dolgát az amúgy keresett Bel-Budán az – üres telkek híján – nagy potenciált rejtő műemléki épületek modern követelményeknek megfelelő átalakítási nehézségei jelentik.    

A nyugat-európai vevők szinte teljesen eltűntek a piacról, s az elmúlt 2-3 évben megjelent távol-keleti és arab cégek kerültek többségbe. Ők elsősorban kereskedelmi és ipari fejlesztésre alkalmas területeket keresnek. Az ilyen típusú ingatlanoknál viszont a magas vevői hozamelvárások gátolják az adásvételeket.

A lakásárak csökkenéséről számol be az FHB is. A nemzetközi válság miatti visszaesést utoljára 2009 második felében lehetett jelentősebben érzékelni, a globális események miatti sokk nagy része pedig a tavalyi harmadik negyedévben jelentkezett. A fordulat bekövetkeztének tartóssága még elég bizonytalan, ám az már most látszik, hogy a 2010-es esztendő sem lesz jobb a tavalyinál – hangzott el a legfrissebb FHB Lakásárindex bejelentésekor.

A félévente közzétett mutató az utóbbi időben érzékelt leheletnyi piaci megnyugvás ellenére még mindig relatíve alacsony: a 2008 első negyedévében mért 200,7-es szinthez képest – ahol 2000 első negyedéve számít a bázisnak – 179,1-es értéket ért el 2010 első három s 174,2-et második három hónapjában. Fogyasztói árindexszel korrigálva pedig az utóbbi érték a 2000. évre vonatkozó bázisszám alá, 99,6 százalékra esett vissza. Ezzel a bank szerint az ingatlanpiaci „kifulladás korszakának” nevezett, 2008 elejétől mért időintervallumban nominálisan 13, míg reálértéken 23 százalékos áresés következett be – ismertette az adatokat Harmati László, az FHB Jelzálogbank Nyrt. vezérigazgató-helyettese.