Óvatos derű irodafronton

Globális kép. Az utóbbi időben mélyrepülésben lévő irodapiacokon 2010 második negyedétől szinte minden régió esetében pozitív elmozdulás érzékelhető. A világ legtöbb városában az irodák iránti kereslet már stabil maradt vagy egyenesen erősödött. Főleg a pénzügyi szektor vállalatai növelték keresletüket az irodák iránt Ázsiában és Európában, amit a fogyasztói kereslet és a foglalkoztatottsági szintek stabilizálódása támogatott.

A CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb kutatása szerint az ázsiai és csendes-óceáni piacok vezetik a globális ingatlanpiaci fellendülést. „Hongkong, Sanghaj és Peking áll a régió élén, miután erősödött a pénzügyi szolgáltatók irodák iránti igénye a városok üzleti negyedeiben. A kínai városokat a sorban Szingapúr, Bangalore és Mumbai követi, ahol szintén javult a foglalkoztatottság, illetve a bérleti díjak és a bérlőknek nyújtott kedvezmények egyaránt stabilak maradtak” – kommentálta a jelentést Raymond Torto, a CBRE vezető közgazdásza.

A globális bérleti díj ciklusát tekintve az EMEA régió (Európa, Közel-Kelet és Afrika) végzett a második helyen Ázsia mögött, miután számos régiós piacon a ciklus már elérte mélypontját, s egyértelműen a bérleti díjak növekedése tapasztaltható. Az Egyesült Államok esetében némi lemaradás látható, a jelentős amerikai városoknál ugyanis még csökkentek a bérleti díjak az idei második negyedben. Igaz, egyre lassuló ütemben.

Míg Ázsia mögött Európa is lemaradt az emelkedő bérleti díjak tekintetében, az öreg kontinensen vannak kivételek. A londoni Cityben továbbra is a legerőteljesebb a bérleti díjak növekedése, ez szintén a pénzügyi szektor keresletének köszönthető – mutat rá az elemzés. Ráadásul a londoni West End bérleti díjai is tartották magukat a második negyedévben. A szigetország fővárosához hasonlóan Párizsban is jelentős bérletidíj-növekedés volt tapasztalható 2010 második negyedében. Az első osztályú irodáké 3 százalékkal emelkedett, és ez a folyamat várhatóan a következő hónapokra is jellemző lesz. Az egyre kedvezőbben alakuló kereslet mellett ugyanis jó minőségű területekből még hiány van a piacon, elsősorban a központi régióban elmaradt fejlesztések miatt.

„Budapest más kelet-közép-európai piacokkal együtt közel van a bérletidíj-ciklus mélypontjához. 2010 második negyedévében már nem volt jellemző az irodák bérleti díjának csökkenése, ám ez nem jelenti azt, hogy elérkezett a növekedés ideje” – magyarázta a magyarországi trendeket a CBRE regionális elemzője. Borbély Gábor lapunknak kifejtette: cégük negyedévente, rendszeresen szondázza a hazai irodapiacot, amely elsődlegesen a fővárosra, annak külső területeire és esetenként vonzáskörzetére összpontosul. Az elmúlt időszakokban folyamatosan a bérleti díjak csökkenése volt jellemző Budapesten, ám a mostani helyzet még nem ad okot túlzott optimizmusra.

Annál is inkább nehéz értékelni a hazai helyzetet, mert a fővárosi irodabérleti árakban hatalmas a szóródás. A CBRE által rendszeresen szondázott A kategóriás, valamint az úgynevezett prémium kategóriás (A+) irodák esetében jelenleg az V. kerület viszi a pálmát. A kiemelt minőségű épületekben – mint például a Bank Center – ma is előfordulnak a 20 euró fölötti négyzetméterenkénti havi bérleti díjak. Egyébként a belvárosi területeken, a Váci út déli részén, a IX. kerület Duna-parti részén az A kategóriás irodákat 12–15 eurós átlagáron bérlik. Ahogy kifelé haladunk a belvárosból, egyre olcsóbbak az irodahelyiségek. Attól függően, hogy Budapest mely részén van, milyen a megközelíthetősége és az infrastruktúra-ellátottsága az adott ingatlannak, 9-9,5 eurótól 12-13 euróig terjedhet a négyzetméterenkénti bérleti ár. A legolcsóbb a fővárosban még mindig a délnyugati városrész és Budaörs, de Észak-Budán, a X. vagy éppen a XIII. kerületben is akadnak 10 eurós irodabérleti díjak – jelezte Borbély Gábor. S mindezekből még le kell vonni a kedvezményeket, amelyek esetenként akár 15-20 százalékos árengedményt is jelenthetnek.

A kelet-európai városok első osztályú irodái kivételével a bérleti díjak az utóbbi időben már majd az egész régióban szinten maradtak. Ugyanakkor a válság miatti visszaesés következményeként a tervezett fejlesztések szintje meglehetősen alacsony – hívta fel a figyelmet a CBRE szakértője. Másfél-két éven belül alig van napirenden új irodaház átadása. Így nagy az esélye annak, hogy idővel hiány alakul ki a minőségi irodaterületekből, ami középtávon a bérleti díjak emelkedését hozhatja. HÉ