"Robbanás előtt a logisztikai piac"

2008 ősze hideg zuhannyal ébresztette fel a „nyugalom szigetén nyaralókat”, így a logisztikai piacot sem hagyta sértetlenül a gazdasági válság. Alaposan előkészített projektek sorát kellett leállítani vagy éppen pihenőpályára tenni. A fejlesztőket kétfelől érte támadás: eltűntek a források a piacról és a bérlők száma is megritkult. Komoly szelekció indult el, amely még a tőkeerős cégeket is megingatta.

Egy-egy ágazaton belül is nagy a szórás. Az építőipar mélyrepülését még egy jó darabig sokan nem lesznek képesek kiheverni. Azelőtt igencsak felhígult piacon dolgoztak a fejlesztők. A minőség nem egy esetben csak melléktermék volt. Egyes „kvázi ingatlanfejlesztők” a mennyiséget helyezték előtérbe a gyors terjeszkedés és meggazdagodás reményében – erősíti meg egy szakértő.

Azonban a válság betörése fájó következményekkel járt: szelekciót hozott, amelynek következtében sokan kihullottak a piacról. De nemcsak azok véreztek el, akiket felkészületlenül ért a változás, hanem azok is, akik a tőkeszegénységük miatt nem tudtak lépést tartani a többiekkel és a megváltozott körülményekkel.

Miután mára eltűntek a kalandorok a logisztikai fejlesztések piacáról, így ma már többnyire csak olyan cégekkel találkozhatnak a bérlők, amelyek az ügyfeleik mellett a tisztességes haszonhoz is ragaszkodnak. Fogynak a szabad helyek. Hiány persze nem lesz, de az árakban jöhet változás. A válság beköszönte után tömegével szabadultak fel kapacitások, ám a nehézségekből kifelé haladva már csökken a számuk.

Egy beruházás akkor van a helyén, ha a finanszírozó, a fejlesztő és a bérlő is elégedett. Az elmúlt évek piactisztulása azt is megmutatta, hogy a megtérülési igények teljesülése nélkül senki sem fog jól járni. Ahogy a bérlő ragaszkodik a rugalmas árhoz, úgy a fejlesztő és a finanszírozó is ragaszkodik a hasznához. Ellenkező esetben nem indít új projektet.

Sosincs elkésve, mert egy logisztikai projekt fejlesztése mindössze 6-8 hónapig tart, szemben az irodai fejlesztések egy, másfél éves időszakával – mondják a szakértők. Ez az időelőny neki dolgozik, legyen az egy hibernált projekt felélesztése vagy egy új elindítása. Azonban csak akkor van értelme, ha teljesülnek a megtérülési igények. Ellenkező esetben egyik félnek sem érdeke, hogy időt és pénzt fektessen bele.

Jól átgondolt helyen, jól átgondolt termékkel tudnak csak működni a logisztikai parkok, különben kihullanak a piacról a fejlesztők. Fájó következménye lesz annak, ha valaki az – egyébként igen kemény – árversenyben kevés energiát fordít a minőségre. Az alacsony kategória ugyanis nem túl piacképes, nem is igazán keresik a bérlők. Az átgondolt stratégiákhoz a kifejezetten „A” kategóriájú létesítmények illenek.

Jó példa erre az Europolis Park M1 Budapest nyugati kapujában, vagy az Europolis Park Aerozone, Vecsésen, a reptér mellett. Viszonylag kevés a hasonló feltételekkel bíró létesítmény a régióban. A verseny viszont megvan. Azt pedig csak a minőségi szolgáltatások biztosításával lehet állni – vallja Széll Csaba, az Europolis Park M1 és az Aerozone ügyvezető igazgatója. Ugyanakkor arra is figyelmeztet: azok a bérlők járnak jól, akik nem halogatják sokáig a döntésüket. Ugyanis a kedvező változásokkal együtt rövidesen elindulhatnak felfelé a most még alaposan lefaragott árak. Márpedig hosszú távon nem mindegy, hogy milyen feltételek és tarifák mellett kötik meg a keretszerződéseket.