Alig épülnek új lakások

Egyre kevesebb az új építésű lakás a piacon, a fejlesztők a jelenlegi helyzetben nem vágnak bele újabb beruházásokba. Ez a szakértők szerint döntően a finanszírozási források elapadásának tudható be, mely a fejlesztőket és az esetleg vásárlásban gondolkodókat egyaránt sújtja.

Hamarosan valódi hiány lesz új építésű lakásokból, ugyanis a fejlesztők az elkövetkező egy-két évben nem vágnak bele nagy számban építkezésekbe. „Úgy tűnik, a bankok még most sem kívánnak megfinanszírozni társasházi beruházásokat, immár két éve behúzták a fékeket, inkább kivárnak addig, amíg a kifutó kínálat olyan kritikus ponthoz nem ér, ahol már számottevő kereslet mutatkozik a piacon, ezzel is csökkentve az esetleges kockázatukat” – mondta Balla Ákos, a Colliers International értékbecslési, piackutatási és tanácsadási üzletágának vezetője. Az újabb fejlesztések beindulásának fontos feltétele az is, hogy a beruházók jelentős előértékesítést mutassanak fel, és ezzel növeljék a hitel mellé szükséges önrész nagyságát, míg korábban jellemzően az építési telek tulajdonjoga is elegendő volt a banknak. A szakember az újabb fejlesztések beindulását a jövő évre várja.

A fejlesztőket az is sújtja, hogy a tulajdonukban lévő, jelenleg a budapesti piacon megtalálható körülbelül 5900 eladatlan új lakás sokszor rossz elrendezésű, eladhatatlanul nagy méretű, túlárazott, sok esetben minőségileg kifogásolható, hiszen a jó elrendezésű, kedvező fekvésű lakásokat a beruházók már értékesítették az elmúlt években.
Azért is hátrányos, hogy a társaságok visszafogták a fejlesztéseket, mert az egészségesen működő lakáspiachoz a mostaninál nagyobb kínálatra és jobb minőségre volna szükség. Budapesten évi mintegy 6000 otthon értékesítése lenne ideális. Ez csak úgy lehetséges, ha másfél éves kínálattal, tehát mintegy 9000 eladható lakással számolhat a budapesti piac. Ez a teljesítmény azonban – építkezések hiányában – még igen távolinak tűnik: 2009-ben 1800, 2010-ben pedig 2300 új lakás talált gazdára Budapesten, s ennél sokkal több az idén sem lesz.

Az egyik legnagyobb ingatlanforgalmazónál is elég borúlátóan nyilatkoztak a kialakult helyzetről. „Tisztán látszik, hogy a jó minőségű lakásokból már kialakult a hiány, mert csak »maradék« ingatlanok vannak a piacon, az igazán jók mind elkeltek” – mondja Rutai Gábor, a Duna House PR- és elemzési vezetője. „Nehéz arra válaszolni, hogy hogyan tud teljesíteni a piac a következő egy-két évben, ugyanis ez attól is függ, lesz-e kormányzati támogatás (kamat, áfa) az új lakást vásárlóknak” – tette hozzá. A társaság szórványosan lát fejlesztéseket a XIII., XIV., IX., XI. kerületben, ahol eddig is népszerűek voltak az új otthonok. A vidéki lakáspiac kilátásainak elemzésére nem vállalkozott a szakember.

Az idén fejlesztő igen kevés számú társaság egyike a Cordia Zrt., mely a kimagaslóan nagy, mintegy 30 százalékos előértékesítés tudatában jelentette be, hogy belevág a Corvin Sétány új épületének fejlesztésébe. Földi Tibor, a társaság vezérigazgatója közölte, természetesen döntő szempont volt az indításnál a biztos banki finanszírozás is. „Az imponáló értékesítési adatokon kívül minket az is hajt, hogy hiszünk a projektben, valamint azt látjuk, hogy egyre népszerűbb a Corvin Sétány és az egész városrész” – mondta Földi.

Emellett azt is tapasztalták, hogy a budapesti lakáspiacon tavaly már élénkült a kereslet is, sőt, megjelentek a befektetők is a piacon. Igaz, hogy egyre kisebb a lakáskínálat, de a vásárlók így is körültekintően választanak. Manapság az azonnal költözhető, nagyon jó területen lévő lakásokat el lehet adni, de a jó alaprajz és a bizalom a kivitelezővel szemben elengedhetetlen – húzta alá a vezérigazgató.
Varjasné Székely Éva, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke szerint is az az egyik legnagyobb probléma, hogy rengeteg új építésű lakás áll hosszú hónapok óta vevőre várva. Elméletileg valóban kialakulhat hiány az igazán jó minőségű lakásokból néhány év távlatában, sőt akár már az idén is – vázolta a jelenlegi helyzetet.

Úgy látja, a mai körülmények között nem lehet előre felkészülni egy későbbi piacélénkülésre, ugyanis a beruházók zöme csak akkor tudná elindítani a fejlesztését, ha már a tervasztalról eladhatná a készülő ingatlanokat, ily módon jutva a szükséges forrásokhoz. Mert manapság szinte lehetetlen – megfelelő feltételekkel kínált – banki hitelt szerezniük. Ám a vevők is ugyanebben a cipőben járnak: többnyire nem rendelkeznek kellő anyagi háttérrel, hogy „beugorjanak” egy lakásépítésbe. Hitelt viszont nemigen kapnak. És itt a kör be is zárul. Készletre, veszteségre pedig nem lehet termelni, főleg nem most, amikor amúgy is ki vannak vérezve a lakásépítő cégek.

A szakember szerint egyelőre nyomokban sem látszik, hogy megnőtt volna a fizetőképes kereslet. Akinek esetleg lenne is pénze, most inkább félretesz még rosszabb időkre. A gazdaságban egyelőre nem indult meg a létszámbővítő növekedés, ehelyett jellemzőbbek a leépítések. Ilyen helyzetben a bankok sem sietnek a kedvező hitelezési konstrukciók kidolgozásával. Igaz ugyan, hogy kormányzati hátszelet kaptak az öngondoskodó megtakarítási formák, ám ezeknek csak hoszszabb idő múlva lesz jótékony hatásuk a piacra.