A prémium ingatlanok a nyerők – Világszinten versenyképes a magyar piac

Volumen szempontjából 2013 első féléve sikeresnek tekinthető, két nagy tranzakcióval 150 millió eurót ért el, amely háromszorosa a 2012 éves értéknek. A számokat nézve ez pozitív üzenet is lehet, de érdemes közelebbről is megvizsgálni, hiszen mindkét tranzakció különleges és a hazai piacon túlmutat. Egy magas minőségű belvárosi iroda ingatlan egy átcsoportosítás részeként került másik alapba azonos vagyonkezelővel, illetve a félév egyik legnagyobb európai befektetési tranzakciója, a Prologis és a Norges Bank Investment Management (NBIM) közötti megállapodás zárult le. Az 1,2 milliárd euró értékű tranzakció keretein belül az NBIM 50 százalék–os részesedést szerzett a Prologis 195 ingatlanjára 11 országban.

„Annak ellenére, hogy nem 2013 lesz a fellendülés éve az ingatlanbefektetési piacon, magasabb aktivitást tapasztalunk, mint az elmúlt években. Néhány befektető érdeklődik Magyarország iránt, kiváló minőségű és árazású közép-európai ingatlanokat keresve. Emellett egyre aktívabbak a pár millió eurót ingatlan befektetésekre szánó magánszemélyek/befektetők, akik erős bérlői mixszel rendelkező kiskereskedelmi ingatlan iránt érdeklődnek. Míg az eladói oldalon kevés változás figyelhető meg, az árelképzelések még mindig nincsenek összhangban, ami továbbra is visszafogja a piaci javulást, mivel a vevők még mindig kivárnak, vagy más országban keresnek terméket” – mondta Lindwurm György, a DTZ vezető befektetési tanácsadója.

Várhatóan magasabb befektetési aktivitás fogja jellemezni a következő két évet, de egy erős stabilizációhoz szükséges egy kiszámítható gazdasági háttér mind európai, mind hazai szinten. Az európai befektetési piacok változatos képet mutatnak, a DTZ Fair Value Indexe a legjobb értéket mutatja; 2003 óta most érte el a legtöbb piac a vonzó befektetési célpont besorolást. A piaci javuláshoz hozzájárul az Európán kívülről érkező megnövekedett befektetési aktivitás is. A következő két év makrogazdasági előrejelzéseit és a tényt, hogy számos befektető finanszírozási nehézségekkel néz szembe, figyelembe véve kihívásokkal teli időszak elé néz az európai piac.

Az alacsony fejlesztési aktivitás továbbra is jellemzi a piacot, az év egyetlen bérbeadásra szánt irodaházát, az Atenor Váci Greens irodaház első épületét (15.500 négyzetméter bérbe adható irodaterülettel) átadták a második negyedévben, emellett egy kisebb saját tulajdonú irodaház készült el. Jövőre 60.000 négyzetméter irodaterület várható, hogy elkészül, ami nagymértékben elmarad a válság előtti erős fejlesztési aktivitástól.  A fellendülést nem támogatja a magas üresedési ráta, ami a félév során egy százalékponttal ismét elérte a 20 százalékot, 3,16 millió négyzetméterből 630.000 négyzetméter vár jelenleg bérlőre.

„Annak ellenére, hogy magas a kihasználatlansági mutató az irodapiacon, egy 5.000 négyzetméter feletti bérlőnek nincs sok választási lehetősége, ha költözni szeretne. Több mint 300 épületből csupán 30 irodaházban van ekkora üres terület, a legtöbb a Váci úton található, illetve Bel-Budán és a Külső Körúton van több opció. Ingatlan-tanácsadóként természetesen szélesebb rálátásunk van a piacra, így tudjuk mely irodaházakban várható nagyobb változás, ezért javasoljuk minden bérlőnek, hogy ingatlanpiaci döntések előtt egyeztessen szakértővel, aki az ügyfeleit képviselve keresi meg az optimális irodaterületet, vagy tárgyalja újra a bérleti szerződését a mai piaci feltételeknek megfelelően” – emelte ki Püschl Nikolett, a DTZ vezető ingatlan-tanácsadója.

Kereslet tekintetében jelentősen nőtt a nettó bérbeadás aránya, egy év alatt 35 százalékról 44,5 százalékra emelkedett a részesedése a teljes kereslethez viszonyítva. Ezzel egy időben csökkent az eddigi években magas szerződéshosszabbítások aránya, míg eddig a teljes iroda bérbeadás felét tették ki, 2013 első félévében csupán a kereslet 35 százalékért feleltek.

Továbbra is nagy a kereslet a kisebb irodaterületek iránt, a bérbeadások számát vizsgálva 80 százalékát olyan bérbeadások tették ki, amelyeket 500 négyzetméter alatti területre kötöttek. Ez a legmagasabb arány, amit eddig a piacon regisztráltunk az utóbbi 20 év során.

A DTZ globális elemzése alapján Budapest a 17. legmegfizethetőbb iroda lokáció világszinten, míg Európában a három legkedvezőbb közé tartozik. A bérleti díjak stabilizálódtak, viszont számos kedvezmény és ennek eredményeként alacsonyabb effektív bérleti díj érhető el mint néhány évvel ezelőtt.

A feltöltés ideje

A félév egyetlen fejlesztése a budapesti Árkád második épülete, amely az első fázis felújításával Budapest egyik legnagyobb modern bevásárlóközpontjává válik. Emellett fejlesztések tekintetében továbbra is pang a piac, és nem várható javulás a következő két évben sem.

Előreláthatóan a következő kiskereskedelmi beruházások az új metró vonal állomásainál épülnek majd meg, itt tapasztalható minimális aktivitás a fejlesztők részéről. Emellett a CET-Bálna tulajdonosa 2013 őszére jelentette be a projekt megnyitását, amely 12.000 négyzetméterrel fogja emelni a teljes modern ingatlan állományt. A 2,1 millió négyzetméteres kiskereskedelmi állomány legnagyobb részét továbbra is a bevásárlóközpontok teszik ki 1,1 millió négyzetméter bérbe adható területtel, ezt követik a strip mall típusú kiskereskedelmi egységek 680.000 négyzetméterrel.

Az ezer lakosra jutó kiskereskedelmi egységet tekintve a nagyvárosok között Győr vezet 770 négyzetméterrel, ezt követi a főváros 600 négyzetméterrel, és Debrecen 538-al. Az elkövetkező években csupán Budapesten várható elmozdulás, mivel a válság óta ez az egyetlen célpont a fejlesztők körében.

Fülöp Anna, a DTZ kiskereskedelmi üzletágának vezetője hozzátette - “Kereslet szempontjából nagyon változó képet mutat a piac, a Váci utca és a top fővárosi bevásárlóközpontok jó bérlői összetétellel és bérbeadottsággal rendelkeznek. A kereslet javulását mutatja az a tendencia is, hogy egy-egy nagyobb bérlő kiköltözése után a terület feltölthető, és a legfelkapottabb ingatlanok iránt tapasztalható a legnagyobb kereslet az új piacra lépők körében is (GAP, Etinecelle, Desigual). Számos nemzetközi márka közép-kelet európai terjeszkedési célokkal figyeli Magyarországot, de stabil gazdasági és kiskereskedelmi forgalom hiányában kivárnak és/vagy máshol terjeszkednek.”

Magas üresedési ráta, alacsony bérbeadási szint

Negatív mutatókkal kezdte az évet az ipari- és logisztikai ingatlanpiac, a félév során 3,4 százalékponttal emelkedett az üresedési ráta, jelentősen visszaesett a bérbeadási volumen és a fejlesztési aktivitás se mozdult pozitív irányba.

53.000 négyzetmétert adtak bérbe 2013 első féléve során, 61 százalékkal kevesebbet, mint 2012 első fél évében. A szerződéshosszabbításokat kizárva a bérbeadási volumen 41.000 négyzetmétert tett ki, ami csupán 29 százalékkal maradt el 2012 azonos időszak nettó bérbeadásához viszonyítva. Alacsony volt a szerződéshosszabbítások aránya, a bérbeadás csupán 22 százalékért felelt, ami jelentős visszaesés az utóbbi időszakokban tapasztalt 50-60 százalékos részesedéshez viszonyítva. A legtöbb területre, a teljes bérbeadás 48 százalékára vállalatok a logisztikai szektorból írtak alá, amelyet a könnyűipari szegmens követ 19 százalékos piaci részesedéssel.

A több mint 1,8 millió négyzetméteres modern ingatlanállomány 22,8 százaléka vár bérlőre. Ugyan minden lokációnál volt emelkedés, az északi és nyugati régióban volt a legjelentősebb változás, mindkét alpiacon közel 6 százalékponttal nőtt az üresedési ráta, ezzel 30 százalék körüli kihasználatlansági mutatót eredményezve. A legnagyobb, déli lokáció továbbra is a legalacsonyabb arányú üres területtel rendelkezik, itt csupán az állomány 14,8 százaléka áll kihasználatlanul.

Bérleti költségek tekintetében Budapest a versenyképes, a legköltséghatékonyabb piacok közé tartozik. A bérleti díjak tekintetében nem történt érdemi változás. A városi logisztikai parkok esetében 4 és 5 euró/m2/hó között mozognak a kínálati bérleti díjak, a big box típusú létesítményekben pedig 3,25 és 3,8 euró/m2/hó. 

„A stagnálás jelei továbbra is jellemzőek a piacra, és a kedvezőtlen mutatók, alacsony új kereslet sem segíti a piac fellendülését. Néhány nagyobb költözés és bővülés mozgatja a piacot jelenleg. Emellett számos projekt ragadt a tervasztalon egy nagyobb előbérleti szerződésre várva. Lendületet a piacnak jelentős új kereslet adhat, amihez egy stabilabb gazdasági háttérre és befektetői bizalomra lenne szükség” – tette hozzá Joó Domonkos, a DTZ üzletágvezetője.