Nincs trendforduló az ingatlanpiacon

2013 októberében a fővárosra vonatkozó ingatlanpiaci index értéke csaknem 3 ponttal növekedett a hat hónappal korábbihoz képest, míg az ország egészére vonatkozó lényegében stagnált. A fővárosi index javulása egyértelműen a vállalatok és a lakosság (azaz a keresleti oldal képviselői) várakozásainak kedvezőbbé válása miatt következett be, az ingatlanokkal foglalkozó cégek kilátásai a fél évvel ezelőttihez képest alig változtak. A 2013. októberi várakozások nem utalnak közeli piaci trendfordulóra, írják a GKI kutatói.

Az indexek viszonyítási alapja – csakúgy, mint a korábbiakban - nem egy „ideális” egyensúlyi piac, hanem a fővárosi illetve magyarországi ingatlanpiac 2006-2010 között regisztrált átlagos állapota. Így a 100-as érték ezt a piaci átlagot reprezentálja. A 100 feletti értékek az ennél kedvezőbb, a 100 alatti értékek az ennél kedvezőtlenebb kilátásokat mutatják.

A fővárosi irodapiacra 2013 első három negyedévében mintegy 20 ezer négyzetméter új kapacitás lépett be. Ez némileg több, mint amit 2011 vagy 2012 első kilenc hónapjában regisztráltak, de a fejlesztések továbbra is csak „takaréklángon” égnek. Tovább árnyalja a képet, hogy az irodák iránti kereslet némileg kisebb a tavalyinál. Az irodapiac hosszan elhúzódó válságát jól jelzi, hogy a fővárosi piacon minden szegmensben csökkentek a kihasználtsági mutatók.

Kelet-Magyarországon a fél évvel ezelőtti 70 százalékos kihasználtság 67 százalékra csökkent, Nyugat-Magyarországon a hat hónappal ezelőtti 62 százalékos mutató 68 százalékra nőtt. Az országos átlag lényegét tekintve stagnáló helyzetet jelez. Az irodapiaci index (ami az ingatlanos cégek és vállalati szektor képviselőinek a várakozásait sűríti egyetlen számba) a fővárosban csaknem 3 pontot csökkent, míg az ország egészét jellemző index hibahatáron belül változott (0,5 pontot csökkent).

A kiskereskedelmi ingatlanpiacra idén csak két komolyabb fejlesztés lép be. Néhány potenciális projekt terve nyilvánosságot kapott ugyan, de ezek egyhamar várhatóan nem lépnek piacra. A bevásárlóközpontok esetében a korszerűsítések és a változó bérlői igényekhez történő alkalmazkodás miatt szükségessé váló átstrukturálások vannak napirenden. A kiskereskedelmi ingatlanpiac várhatóan továbbra is pezsgő marad. Ezt az erős verseny, a szereplők „helyezkedései” és a kiszámíthatatlan kormányzati szabályozás szinte biztosan garantálja.

A budapesti és az ország egészét jellemző mutatók mozgása a jelen felmérés során elvált egymástól. Az üzlethelyiség-piaci indexek (amelyek az ingatlanos cégek és a keresleti oldal képviselői, azaz a vállalatok várakozásait sűrítik egyetlen számba) közül a fél évvel ezelőttihez képest a fővárosi agglomerációra vonatkozó emelkedett, míg az ország egészére vonatkozó némileg csökkent.

A magyarországi raktárpiac hosszabb ideje nehéz helyzetben van. A raktározás iránti igények nem emelkednek, így a logisztikai ingatlanpiac lanyha kereslettel kénytelen szembenézni.

A fejlesztők ebben a szegmensben is feltűnően óvatosak, idén egy jelentősebb kapacitás lépett be a főváros környéki piacra. A budapesti és az ország egészét jellemző mutatók mozgása – csakúgy, mint a kereskedelmi ingatlanpiac esetében - a jelen felmérés során elvált egymástól. A fővárosi raktárpiaci index értéke csaknem 6 pontot javult. A fővárost és környékét illető kilátások lényegében visszatértek az egy évvel ezelőtti szintre. A Magyarország egészére vonatkozó index értéke gyakorlatilag nem változott.

Az ingatlanokkal foglalkozó cégeknek az építési telkek piacára vonatkozó várakozásai országos átlagban – ellentétben a fél évvel ezelőtti felméréssel - némileg javultak. A fővárosi agglomerációban azonban romlás következett be. A beruházási klíma egyelőre nem kedvező, így az ingatlanfejlesztések felpörgésére a közeljövőben sincs esély. A vállalati szférában a telekállomány növelését és csökkenését valószínűsítők aránya nagyjából megegyezik.

A magyarországi lakáspiac megítélése az ingatlannal foglalkozó cégek körében októberében lényegében nem változott a félévvel korábbihoz képest. Mindez igaz a központi, a keleti és a nyugati régióra egyaránt. Budapesten a budai és pesti zöldövezeti és a belvárosi területekre vonatkozó értékelés javult, míg a pesti családi házaké romlott. A többi szegmensben a lakáspiaci helyzet megítélésének változása hibahatáron belüli. Kelet-Magyarországon csak a panelek megítélése romlott szignifikánsan, a többi területen a helyzet változatlan. A nyugati országrészben az egyensúly felé mozdult el a panel társasházi lakások piaca.

A lakáspiaci index (ami az ingatlanos cégek és a lakosság várakozásait sűríti egyetlen számba) értéke a jelen felmérés során Budapestre és az ország egészére vonatkozóan is emelkedett. A Magyarország egészére vonatkozó jelzőszám elérte a 2006-2010 közötti időszaki átlagát.

A válaszadó ingatlanfejlesztő és - forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a maihoz képest a fővárosban és a keleti régióban alapvetően változatlan piaci helyzetet várnak. Nyugat-Magyarországon némi javulás (azaz a túlkínálat csökkenése) valószínű.

Az indexek viszonyítási alapja – csakúgy, mint a korábbiakban - nem egy „ideális” egyensúlyi piac, hanem a fővárosi illetve magyarországi ingatlanpiac 2006-2010 között regisztrált átlagos állapota. Így a 100-as érték ezt a piaci átlagot reprezentálja. A 100 feletti értékek az ennél kedvezőbb, a 100 alatti értékek az ennél kedvezőtlenebb kilátásokat mutatják. -->