Még nem lélegezhet fel az ingatlanpiac

Az iparágban jelenleg közel 40 ezer cég működik, azonban a vállalkozások száma az elmúlt időszakban csökkent. Az előrejelzések az ingatlanpiac fellendülését jelzik, de ez előreláthatóan az ország különböző részeit eltérően érintik, mivel keleten jóval magasabb arányban válnak fizetésképtelenné a cégek, mint a nyugati országrészben. Míg Borsod-Abaúj-Zemplén megyében 100 ingatlanügylettel foglalkozó vállalkozásból egy éven belül ötnél is több válik fizetésképtelenné, addig Komárom-Esztergom megyében 100-ból csak 1-2 vállalkozás kerül felszámolásra.

A GKI elemzése szerint a magyar ingatlanpiacon a „hat szűk esztendő” után 2014-ben komoly derűlátás bontakozott ki. Ez még sajnos nem jelenti azt, hogy a piaci szereplők egy újabb „aranykor” bekövetkezését várnák, az előrejelzések csak a hazai ingatlanpiacnak a jelenlegihez képesti élénkülését valószínűsítik. A 2014-ben elkezdődött javulás miatt érdemes megvizsgálni, hogy az ingatlanügyletekkel foglalkozó vállalkozások száma, kockázatossága és fizetési fegyelme hogyan változott 2013-ról 2014-re.

2014 végén összesen 39 576, valamely ingatlanipari területen tevékenykedő, működő társas vállalkozás működött hazánkban. Egy évvel korábban azonban még 40 535 ilyen cég tevékenykedett a piacon, ami 2,4 százalékos csökkenést jelent. Ez az érték nagyságrendileg megegyezik a teljes magyar cégállomány-változással, ugyanis – amennyiben az összes vállalkozást vizsgáljuk –, szintén 2,5 százalékos csökkenéssel kellett egy év alatt számolni.

Az új cégalapítások száma is csökkent 2014-ben, mivel tavaly 3,3 százalékkal kevesebb vállalkozás alakult a szektorban (ingatlan adásvétel, bérbeadás és az ingatlanügynöki, ingatlankezelési tevékenységet folytató cégek területén), mint egy évvel korábban. A csökkenés azonban jóval alacsonyabb, mint az országos átlag, mivel 2013-ről 2014-re csak 13 százalékkal csökkent az újonnan alapított cégek száma. Ebből az látszik, hogy az ingatlanügyletekkel foglalkozó cégek az országos átlaghoz képest bizakodóbbak, és sokan még új cég alapításában látják boldogulásukat.

A cégek számának csökkenése önmagában még nem probléma, ha egy kisebb, de stabilabb piachoz járul hozzá. 2013-ról 2014-re azonban a felszámolások és kényszertörlések száma is jelentősen emelkedett. 2013-ban kicsivel több, mint 1000 felszámolás indult a szektorban, 2014-ben azonban számuk meghaladta az 1150-et, azaz egy év alatt 12 százalékkal nőtt a hitelezők által kezdeményezett negatív eljárások száma.

A kényszertörlések is emelkedtek, mivel míg 2013-ban csak 1325 ilyen eseményt regisztráltak, addig 2014-ben már közel 2700-at, ami igen magas, 103 százalékos emelkedést jelez. A végelszámolások száma viszont csökkent az elmúlt időszakban: 2013-ban közel 670 cég kezdeményezte saját megszűnését, 2014-ben azonban 24 százalékkal kevesebb, alig több mint 510 vállalkozás.

Ezen tények alapján megállapítható, hogy a szektor cégeink megszűnése inkább külső kényszer hatására történik, mint a vállalkozások saját akaratából. A bedőlési index értéke (felszámolások és csődök cégszámhoz viszonyított aránya) jelzi leginkább egy szektor országos átlaghoz viszonyított helyzetét és teljesítménynek romlását vagy javulását.

A bedőlési arány sajnos 2013-ról 2014-re romlott, azonban még így is az országos átlaghoz közel van, így elmondható, hogy nem különösebben rizikós ez az iparág. Míg 2013-ban 2,63 százalék volt az ingatlanügyletekkel foglalkozó vállalkozások bedőlési aránya, addig 2014-ben csak alig magasabb (2,96 %-os) bedőlési indexszel kellett számolni. Ez jó hír, mivel 2014-ben az országos átlag – azaz a Bisnode Bedőlési Index értéke – 3,23 százalék volt. Ráadásul 2013-ban az ingatlanügyletekkel foglalkozó cégek bedőlési aránya meghaladta az országos átlagot, 2014-ben azonban már alatta volt, azaz a szektorra jellemző fizetésképtelenségi arány jelentősen javult az országos átlaghoz képest. Ezek alapján elmondhatjuk, hogy az átlagnál kisebb kockázatú iparágról van szó, ami javuló tendenciát mutat az országos átlaghoz képest, azonban a felszámolások és kényszertörlések számának emelkedése továbbra is óvatosságra int.

A szektor teljesítményének vizsgálatához megfelelő alapot biztosítanak az iparágban tevékenykedő cégek számlafizetési szokásai. A magyar cégek, amennyiben nem egyenlítik ki számláikat időben, átlagosan 16 napot késnek a fizetéssel. Az ingatlanügyletek szektor szereplői azonban ennél jóval több, átlagosan 37 nap késéssel egyenlítik ki tartozásaikat. Ez igen magas szám, ráadásul 2013-ban is ekkora átlagos késedelem jellemezte a szektor számlafizetéseit. A késések magasabb száma annak is betudható, hogy a szektor az országos átlagnál rövidebb átlagos fizetési határidővel rendelkezik, azaz összességében 21 nap alatt várják a hitelezők az iparág szereplőitől pénzük beérkezését, miközben országosan 26 napra fizetnek a cégek.

Keleti József, a Bisnode csoport Country Managere elmondta: annak ellenére, hogy a szektor bedőlési aránya alacsony, alapos tájékozódásra van szükség szerződéskötés előtt, különösen azért, mert az iparágra magas átlagos számlafizetési késedelem jellemző. Amennyiben egy vállalkozás felszámolás alá kerül, akkor már sokszor késő lépéseket tenni, mivel számos cég, szervezet megelőzheti a hitelezői listán a felszámolt céggel szemben kintlévőséggel rendelkezőket. A cégvezető ezért azt javasolja, hogy szerződéskötéskor és utalásos számla engedélyezésekor célszerű nemcsak csődfigyelést igénybe venni a hitelezett partnerre, hanem kockázatosságának alakulását is érdemes figyelni, mivel ez előjele lehet egy esetleges fizetésképtelenségnek, mely esetben érdemes időben elkezdeni a beszedést. Amennyiben már hosszabb ideje késik a partner számlája kifizetésével és kockázatossága is megnőtt, jogosan lehet aggódni azon, hogy egyáltalán képes lesz-e fizetni.

Az ingatlanügyletek terén is jól látszik észak-keleti régió nehéz helyzete, ebben az országrészben magasabb a szektor cégeinek bedőlési aránya. A Bisnode adatai alapján a legnagyobb arányban Szabolcs-Szatmár-Bereg és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében válnak fizetésképtelenné a cégek, míg Komárom-Esztergom és Tolna megye vállalkozásai tekinthetők a legmegbízhatóbbaknak.

Jól látszik, hogy az ingatlan bérbeadással és ingatlankezeléssel foglalkozó cégek alacsonyabb bedőlési aránnyal rendelkeznek, míg az adásvételhez kötődő – így az ingatlanügynöki tevékenységek – bedőlési aránya jóval magasabb. Azaz az ingatlanértékesítés továbbra is rizikósabbnak mondható a bérbeadásánál, ingatlankezelésnél. Az adásvétellel foglalkozó cégek száma a legmagasabb a szektorban, de itt a legmagasabb a bedőlési arány is (4,32 százalék), melynek remélhetőleg a 2014-ben elindult ingatlanpiaci élénkülés kedvezni fog.