Szárnyat bont az irodapiac

Bár a statisztikák tanúsága szerint 2009-ben adták át a legtöbb irodát Budapesten, a válság azóta eltelt éveiben a négyzetméterárak folyamatosan csökkentek, az irodafejlesztési és -építési projektek megtorpantak, újak pedig gyakorlatilag nem indultak. Tavaly óta viszont, ahogy a lakás-, úgy az irodapiacon is a fellendülés jeleit érzékelik a szereplők. Néhány napja a CPI Hungary jelentette be, hogy a következő két évben 1,3 milliárd forintot fordít 95 milliárd forint értékű magyarországi ingatlanállományának korszerűsítésére, elsőként a Váci úti Balance Buildinget újítják fel.

Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont előrejelzése szerint a 2012–14-ben tapasztalthoz képest a növekedési kilátások az építőipar e területén a 2015–2017-es időszakban meghaladják a 10 százalékot.

„A magyar és különösen a budapesti piac még mindig alulárazott, miközben egyre több vállalat keres irodahelyiséget. A négyzetméterárak is kúsznak felfelé, igaz, éves szinten még csak egy-két euróval. Nagy lehetőség rejlik most ebben a szegmensben. Nem véletlen, hogy tavaly sok év után ismét megjelentek a külföldi – orosz, kínai, izraeli, angol – befektetők, elsősorban a belvárosban” – mondta lapunknak Székely Gábor, a többi között a Hattyúházat, a II. kerületi Rózsaházakat kezelő, tőzsdén jegyzett Appeninn Holding operatív igazgatója. A kínálat növekedésében a bankoknak is kulcsszerepük lesz, amelyek egyrészt immár kitermelhető kamatszintet kínálnak az irodapiacon működő vállalatoknak, másrészt a korábbiaknál alacsonyabb elvárt hozamszinten árazzák az ingatlanokat.

„A rehabilitációs övezetekben, például a IX. kerületben sok kis- és középvállalkozás vezetője bérel irodát lakhelyéhez közel, hogy ne kelljen naponta a dugóban ülnie. A Váci út környékének népszerűsége is töretlen, és komoly fejlesztések várhatók a XIV. kerületben, mégpedig a tervezett dugódíj miatt” – tette hozzá Székely Gábor. Jelenleg kevés a kiadó iroda Budán, különösen a legmagasabb kategóriában, és a meglévő ingatlanállomány egy része is felújításra szorul. Itt azonban nem is várhatók óriási irodaépítési projektek, hiszen gyakorlatilag egyik kerületben sincs olyan foghíjtelek, amely alkalmas volna egy több tízezer négyzetméteres komplexum befogadására. „A magyar piacon viszonylag új trend, hogy a bérlők és természetesen a beruházók, üzemeltetők számára is egyre fontosabb szempont az irodaépület energiahatékonysága” – mondta Székely Gábor.

Az Appeninnél azt tapasztalják, hogy továbbra is két-, de legfeljebb ötéves bérleti szerződések jellemzőek a piacon – pedig ha valamikor, akkor most, az alacsony árak mellett volna érdemes a bérlőknek hosszú távú szerződéseket kötni. Ez azonban valójában a rendszerváltás óta nem jellemző a magyar vállalatokra, mert a vezetők túl bizonytalannak ítélik a piaci, adóügyi és adminisztrációs környezetet ahhoz, hogy például egy évtizedre elköteleződjenek.

Most különösen a külföldre dolgozó IT-cégek és azok a vállalkozások növekednek dinamikusan – néhány hónap alatt akár többszörösükre is –, amelyek valamilyen szellemi terméket értékesítenek szolgáltatásként. „Mi például minden irodaházunkban tartalékolunk területet arra az esetre, ha valamelyik bérlőnk plusznégyzetmétereket igényelne. Így nem kell új bérlemény után néznie” – magyarázta Székely Gábor. Szintén a válság hozta trend szerinte, hogy rengeteg irodaház került a bankok kezelésébe, a pénzintézetek tevékenységi körétől azonban távol áll az üzemeltetés, döntési mechanizmusuk nehézkesebb, ezért a bérlők közül ma már sokan ódzkodnak attól, hogy banki tulajdonú irodaházba költözzenek.

Pál Tamás, az Eston iroda-bérbeadási divíziójának vezetője szerint noha 2015 első negyedévében nem adtak át új irodaépületet, egyértelmű, hogy a fejlesztések beindultak. A bérleti díjak is nőnek. Nem csupán épülnek az új házak, de ezeket viszonylag gyorsan meg is lehet tölteni bérlőkkel, a jó minőségű, szabad irodaterületek ugyanis a krízis évei alatt eltűntek. Az irodapiaci trendeket mindez úgy változtatja meg, hogy egyre gyakoribbak a hosszabb távú bérleti szerződések, szemben a korábbi rugalmas bérleti konstrukciókkal – utóbbiak főleg a nemzetközi bérlőkre voltak jellemzők.

A válság egyik pozitív hatása az volt, hogy a magyar vállalkozások közül sok sikerrel erősítette meg nemzetközi jelenlétét, és így már mernek, tudnak hosszabb távra tervezni. Ezekre a folyamatokra az új épületek bérbeadói is reagáltak: gyakran akár tízéves szerződést kínálnak, és költségmentes költözést. Akad példa arra is, hogy egy bérbeadó a saját bérlőit „vásárolja ki”, illetve arra motiválja őket, hogy költözzenek ki a házból, mert így tud nagyobb területet biztosítani egy másik partnerének – mutatott rá Pál Tamás. Egyre többen gondolkodnak a már meglévőnél magasabb kategóriájú irodában, Budapesten pedig egyértelműen felértékelődött Dél-Buda szerepe.