Harc indult a jó helyekért

A második negyedévben 14,2 százalék volt a fővárosban üresen álló irodák aránya, ez az elmúlt hat évben a legalacsonyabb érték. A tavalyinál 3,4 százalékponttal, az első negyedévinél pedig 1,5 százalékponttal kevesebb – derült ki a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának (BRF) első féléves piaci elemzéséből. A kereslet minden korábbi értéket meghaladva csaknem 215 ezer négyzetmétert tett ki, ami több mint háromszorosa az első negyedévben regisztrált értéknek, és tíz százalékkal magasabb, mint 2014 hasonló időszakában.

Budapesten egyetlen új irodaépületet adtak át a második negyedévben, a Váci Greens 20 ezer négyzetméteres C épületét. Összesen 213 bérleti tranzakció zajlott, az átlagos terület ezer négyzetméter volt. Továbbra is a Váci úti irodafolyosó viszi a prímet: a 13 ezer négyzetméter feletti tranzakcióból hetet itt írtak alá.

„Még mindig rendkívül kevés új iroda épül Budapesten. Nincsenek könnyű helyzetben azok, akik 2-3 ezer négyzetméternél nagyobb alapterületen keresnek modern, felső kategóriás helyiséget” – mondta lapunknak Maksay Éanna, a DTZ piackutatási és marketingmenedzsere. A Magyar Telekom és a Nokia Networks esetében a beruházó egyenesen a bérelni vágyó cégek igényeire szabott irodaházat épít. Cserébe persze a piacon megszokottnál hosszabb időre, legalább 10 évre szóló kontraktust vár el.

Tavaly kezdődött, de jelenleg is tart az állami cégek és intézmények megjelenése az irodapiacon. A szakemberek szerint mindenféle méretű állami szervezet keresi az – elsősorban A kategóriás – irodaházakat. Az új bérlők között egyre több a lakásban berendezett vagy lakásszerű irodája helyett jobb felszereltségű és nagyobb méretű helyiséget kereső kis-, közepes vállalkozás vagy az agglomerációból érkező cég is.

„A válság évei alatt a már szerződéssel rendelkező cégek a legritkább esetben vállalták a költözést, inkább újratárgyalták a lejáró megállapodásokat, szereztek némi árkedvezményt, és maradtak. Felméréseink viszont azt mutatják, hogy a magyarországi vállalkozások általában maximum háromszor hosszabbítanak szerződést, és 10-15 évente költöznek. Mivel a piacon 5 éves megállapodások jellemzőek, a krízis alatt tapasztalt „mozdulatlanságot” is beszámítva idén minden bizonnyal az előző években megszokottnál lényegesen több cég keres majd új, nagyobb, jobban felszerelt irodát.

Ez már az első féléves statisztikákon is látszik” – hívta fel a figyelmet Maksay Éanna. Jelenleg a 3+2 éves szerződések és az ezer négyzetméter alatti bérlések jellemzőek. Legjobb alkupozícióban a 300-500 négyzetméteres irodát keresők vannak, ők ugyanis könnyen találnak olyan irodaházat, ahová még „beférnek” anélkül, hogy a tulajdonosnak vagy az üzemeltetőnek sok tennivalója volna a helyiségek igényekre szabásával.
A fejlesztések a Váci úti irodafolyosóra összpontosulnak, itt ruház be a többi között a Skanska, a Wing és az Atenor is.

„Nagy előnye a területnek a Nyugati téren, a Dózsa György úton és az Árpád hídnál is megálló metró, valamint a viszonylag egyszerű felszíni parkolás, ráadásul még mindig találni beépítetlen telket errefelé. A magyar irodapiacon egyébként is az a jellemző trend most, hogy a beruházók a népszerű környékeket keresik, nemigen gondolkodnak új lokációkban” – tette hozzá a szakember, aki szerint a Magyar Telekom 55 ezer négyzetméterre szóló előbérleti szerződése kirívó a piacon, 10-20 ezer négyzetméteres irodák bérlésére azonban a következő hónapokban is lehet számítani.

Nincsenek könnyű helyzetben az alsó kategóriás irodaházak hasznosítói, még akkor sem, ha pénzt szánnak a recepció és a homlokzat felújítására, a kereslet ugyanis egyre inkább a felső kategóriás kínálat irányába tolódik el.

„A felújítás a következő évek nagy kérdése. Nyugaton sok elavult irodaházat lebontanak. Magyarországon több megoldás is kínálkozik a self store raktározási funkciótól a wellnessközpontok létrehozásáig. Minden az elhelyezkedéstől és attól függ, hogy mely szegmensben jelentkezik majd fizetőképes kereslet a következő években” – mondta Maksay Éanna.

A Telekom és a Nokia is húzta a keresletet

A Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának (BRF) tagja a CBRE, a Colliers Internatioanal, a Cushman & Wakefield, a DTZ, az Eston International, a JLL és a Robertson Hungary. A szervezet álláspontja szerint a jó első féléves eredmények hajtóereje egyértelműen az előbérleti szerződések intézménye volt, ez adta a kereslet 37 százalékát. A Magyar Telekom 55 ezer, a Nokia Networks pedig 25 ezer négyzetméterre írt alá ilyen együttműködést. A legtöbb előbérleti szerződést a nem központi és a központi pesti területen kötötték. A legnagyobb kontraktussal az UNICEF és a Central Udvar A irodaháza büszkélkedhet, ez 6200 négyzetméterre szól, a hosszabbítási rekorder pedig az SAP, amely a Graphisoft Parkban marad, tízezer négyzetméteren. A szakemberek szerint Dél-Budán most nagyon nehéz úgy irodát találniuk a bérlőknek, hogy ne kelljen kompromisszumot kötniük. A környéken nem éri el a 9 százalékot a kihasználatlansági mutató, míg Észak-Budán vagy Pest külső kerületeiben ennek csaknem duplája, az agglomerációban pedig a harminc százalékot is meghaladja. A fővárosban a saját tulajdonú irodaterület jelenleg 642 ezer, a spekulatív pedig 2 millió 607 ezer négyzetméter.