Egyre több a bérlő az irodapiacon

Egyre nagyobb a befektetői és bérlői érdeklődés az irodai és logisztikai ingatlanok piacán, de a pezsgés korántsem akkora, mint a lakóingatlanok területén. „A kereskedelmi egységek iránti kereslet egyelőre arra elég, hogy felszívja a megüresedő helyeket. Bár a kedvezmények mértéke csökken, nominális bérleti díjemelkedés csak elvétve – például Dél-Budán és a Váci úti irodafolyosón – figyelhető meg” – hívta fel a figyelmet Gulyás Ede, a CA IMMO magyarországi ügyvezetője. A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fórumának (BIEF, BRF) adatai szerint egyébként idén a harmadik negyedévében a bérlői kereslet több mint felét – csaknem 54 ezer négyzetmétert – a szerződéshosszabbítások adták.

A fővárosi piac jövedelmezősége európai viszonylatban továbbra is rossz, ezért nehéz finanszírozást találni a fejlesztési projektekre. Még rosszabb a helyzet a kiskereskedelmi ingatlanok területén. Noha igény lenne rá, új ingatlanok csak elszórtan épülnek, azok is előbérleti konstrukcióban – másra gyakorlatilag nem is lehet hitelt kapni. A CA IMMO munkatársainak tapasztalatai szerint új központi irodanegyed továbbra sincs. A legnépszerűbb egyértelműen a Váci út környéke, ez a környék tovább telítődik, új centrumoknak viszont nyomuk sincs.

Élénk az érdeklődés a Budapesten található városi logisztikai ingatlanok iránt is, ezek területe összesen 186 ezer négyzetméter. A harmadik negyedévben a kereslet több mint felét az új bérlők adták, az üresedési ráta pedig mindössze 14,2 százalékon állt – derült ki az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő és a Colliers International közös elemzéséből. Sok könnyűipari és kiskereskedelmi vállalkozás keres 500 és 3000 négyzetméter közötti, az autópályákról teherautóval könnyen és gyorsan megközelíthető raktárakat. A prémium kategóriába tartozó raktárak bérleti irányára 4,5-5,0 euró havonta négyzetméterenként. „Az intenzív kereslet várhatóan az év hátralévő hónapjaiban és jövőre is megmarad. Nem meglepő, hogy mindezt látva több ingatlanfejlesztő is beruházások indítását fontolgatja” – kommentálta a harmadik negyedéves mutatókat Tóth Balázs, az alapkezelő vezérigazgatója.

Mindeközben az ipari ingatlanok kihasználatlansága is folyamatosan csökken 2013 második fele óta, idén a harmadik negyedévben 12,3 százalékon állt, ami a legalacsonyabb érték 2008 óta. Ami a bérlői kereslet összetételét illeti, az új bérlők, 46 százalékkal, a teljes budapesti ipari ingatlanpiacot tekintve is a legnagyobb hányadot képviselik, szemben a bérleti szerződésüket meghosszabbítók 39, illetve a bérelt területüket bővítők 15 százalékával. Optimizmusra ad okot az is, hogy az első három negyedévben összesen 270 ezer négyzetméterre kötöttek szerződést, ami 15 százalékkal haladja meg az elmúlt három év átlagát.

Hozamlejtőn

Egy év alatt 0,4-0,5 százalékpontos hozamcsökkentést regisztrált az első osztályú ingatlanok piacán a CBRE globális ingatlan-tanácsadó, amit a növekvő befektetői kereslettel, az alacsony kötvényhozamokkal és a monetáris enyhítéssel magyaráznak a cég szakértői. A csökkenés már három éve tart Európában, és az utóbbi időben felgyorsult. Az ipari ingatlanok hozamai 162 európai várost vizsgálva 6,8 százalékon álltak a harmadik negyedév végén, ami 0,2 százalékpontos csökkenés az előző negyedévhez képest, és 0,6 százalékpontos az egy évvel korábbi szinthez mérve.