Elöregedés fenyegeti az irodaházakat

Csupán 22 olyan fővárosi irodaépület van, amelyik ötévesnél fiatalabb, azaz 2011 és 2015 között épült, ezzel szemben 134 ingatlan 2000 előtt épült, azaz elérte azt a kort, amikor egyes rendszereit már fel kell újítani – derült ki a CA Immo ingatlanbefektető elemzéséből. Összesen 307 modern irodaépület található a budapesti irodapiacon, 40 százalékuk (120 épület) A kategóriába sorolható. Amennyiben a teljes állományt négyzetméteralapon vizsgáljuk, az irodapiac 60 százaléka A kategóriásnak számít, ez mintegy 1,7 millió négyzetmétert tesz ki. A 2000-es évek előtt épült irodaházakból (98 épület) az A kategóriás állomány csupán 30 százalékra rúg. Ezen épületek közül a legtöbb már átesett legalább egy nagyobb műszaki és esztétikai felújításon. A 2006 és 2010 között épült ingatlanoknak a 87 százaléka éri el a magasabb színvonalat, majd ez az arány a 2011–2015 közötti időszakban már 96 százalékra ugrott.

Így nem csoda, hogy előtérbe került az irodaházak állapotának megőrzése és a felújítás, amelynek révén a bérlők és a befektetők számára ismét vonzó lehet egy ingatlan. A CA Immo ingatlanbefektető tapasztalata szerint megfelelő karbantartás és ellenőrzés mellett 10-12 éves korban kell egy irodaház első rendszereit, berendezéseit cserélni, felújítani. Elsőként a szivattyúk és a korszerű fűtés-hűtést biztosító fan-coil rendszerek cseréje válik aktuálissá. Az irodaházi rendszerek felújítása általában akkor válik szükségessé, amikor az állapotuk miatt már nem üzemeltethetők gazdaságosan, vagy üzemeltetési kockázatot jelentenek, javításuk pedig már nem éri meg. Megfontolandó a munkálatok elvégzése akkor is, ha a modern technológia racionális időn belül megtérülést hoz. A felújítás ugyanis jelentősen csökkentheti az üzemeltetési költségeket, elsősorban az energiafelhasználást csökkentő fejlesztések faragnak le belőlük.

Emellett a budapesti irodaházakban végzett felújítások egy része – mint az esztétikai jellegű arculatfrissítések – az épület iránti bérlői érdeklődés felkeltését célozza. Szintén ösztönző lehet a környezettudatosság. Itt olykor a megtérülés sem feltétlenül olyan fontos tényező, mint az épület ily módon megteremtett zöld imázsa. Az erős piaci verseny miatt egy régebbi épület felújításával a tulajdonosok csak felzárkózni tudnak az új épületek kínálatához, ezért a munkálatok költségeit, az ingatlan értéknövekedését nem lehet érvényesíteni a bérleti díjban. Az egyetlen kivétel, ha egy öreg, alacsonyabb kategóriájú épület minőségét, esztétikai értékét és technikai jellemzőit alapvetően megváltoztatja a felújítás. Kisebb mértékben emelheti a bérleti díjat, ha az épületnek sikerül megszereznie valamilyen nemzetközi zöld minősítést.