Drágábban épül az új, olcsóbb lehet a használt lakás

Mi történik valójában az ingatlanpiacon? Aki erre a kérdésre keresi a választ, a két nagy ingatlanforgalmazó hálózat elemzésében ellentmondó trendekre és következtetésekre bukkan, nem véletlenül. A néhány napja közzétett Duna House-statisztika az év első tizenegy hónapjában 4 százalékos, novemberben már 7 százalékos visszaesésről ad számot, saját tranzakciószám-statisztikája viszont júliusban drasztikus visszaesést tükröz, és azt, hogy a második fél évben egyetlen hónapban sem érte el az eladott lakások száma az előző év azonos hónapjában feljegyzettet. A cég nyáron ment tőzsdére, a nyár óta látható visszaesésről azonban igazából most először tesznek említést. Nem így az Otthon Centrum (OC), amelynek tegnapi keltezésű első háromnegyed éves statisztikájában még át sem írták az egész évre előrevetített 150 ezres lakáspiaci tranzakciószámot, sőt, 2017-re még több, akár 160 ezer ingatlan adásvételét valószínűsítik. Utóbbi a még jórészt makettek formájában létező, most vagy tavasszal startoló új lakásokkal is számol.

A fővárosban a harmadik legnagyobb forgalmazóként, vidéken a negyedikként jegyzett Balla Ingatlanirodák vezetője, Balla Ákos nem kertel, amikor azt mondja: versenytársaik csak az államnak elnézhető piaci optimizmussal nyilatkoznak, nyilván a keresletélénkítés szándékával, noha a hivatalos statisztikákban is látszik, hogy júliusban valami történt, a trend megtört, és a forgalom azóta sem tért vissza a tavalyi szintre.
A használtlakás-áraknál Balla Ákos tavaszra már stagnálást valószínűsít, sőt 5 százalék körüli csökkenést sem tart kizártnak, mivel eltűnt a piacról a kínálatot meghaladó kereslet.

A jelenlegi árakat az Otthon Centrum friss elemzése a 2010-es szinthez viszonyítja: azokhoz képest a használt ingatlanoké 15 százalékkal, az új építésűeké 20 százalékkal ment feljebb idén őszre. A fővárosi lakások piaca valahol ott kezdődik, ahol a vidéki véget ér: a vidéki tranzakciók 50 százaléka a 10 millió forint alatti sávban bonyolódik le, Budapesten viszont a lakások fele efölött, a 10–25 millió forintos kategóriában cserélt gazdát az OC adatgyűjtése szerint. Ugyanez a helyzet az újlakás-fronton: a fővárosban a tranzakciók 60 százalékában 20–40 millió forintos vételár szerepel, vidéken viszont zömmel a 10–20 millió forint között kínált új építésű ingatlanok viszik a prímet.

Az új lakások tavaly év végén bejelentett áfacsökkentése ellenére nem mentek le a bruttó négyzetméterárak, a kisebb adótartalom mellett megnövekedő profittartam a beruházások elindításához volt elég. Az év elején felvásárolt telkeken jelenleg kezdődnek az építkezések, de a minimálbér emelése, illetve az összességében cirka 30 százalékkal megugró anyagár- és díjtételek miatt a beruházók a most tervezőasztalról kínált ingatlanok bevezető árát azon nyomban emelni kezdik, amint az előértékesítés mértéke átlépi a projekthitelhez jutás küszöbét – mondja Balla Ákos, aki az egyik Budán épülő új lakónegyed kizárólagos értékesítő partnereként közvetlenül is érzékeli az újlakás-piacon zajló folyamatokat.