Ezeket érdemes szem előtt tartani építkezéskor

Gyakran már a kivitelező fél is sántít

Magánszemélyek esetében a kivitelező kiválasztásának lényeges szempontja az ajánlás. Arra azonban az építtetők nem fordítanak kellő figyelmet, hogy a kivitelező cég egyáltalán létezik-e, vagy nem áll-e éppen felszámolás alatt. Sajnos az is gyakori, hogy a cég székhelye hajléktalanszálló címére van bejegyezve, vagy más okból lehet már sejteni, hogy nem fogja befejezni a munkát. Ha a megrendelők a szerződés aláírása előtt be is kérik a cégkivonatot, a beruházás folyamatában az ellenőrzés, felülvizsgálat már elmarad. Pertics Richárd, az Opten Kft. céginformációs igazgatója szerint

az ügyvezető vagy a tulajdonos személyében bekövetkezett változás, vagy éppen a székhely áthelyezés is olyan jelzés lehet, amikor érdemes az előleg folyósítását elhalasztani, vagy a munkát felfüggeszteni. A cégadatokban bekövetkező változásra adott gyors intézkedés milliókkal tudja csökkenteni a felesleges kiadásokat.

Nem éri meg spórolni az előkészítésen

A kivitelezési szerződésekkel kapcsolatos problémáknál sem lehet általánosítani, nem kizárólag a megrendelők nem hajlandóak fizetni, és nem kizárólag a kivitelezők nem fejezik be időben a munkát. Az építőiparban felmerülő viták oka nagyon változatos. A leggyakoribb azonban mindenképpen egy közös felelősségi körbe tartozó ok:

a megfelelő előkészítés hiánya.

Egy dologban szoktak általában a felek megállapodni a szerződéskötés előtt: az idő sürget, minél előbb le kell szerződni. A gyorsaságot szem előtt tartó megállapodás eredménye gyakran az, hogy végül az írásbeli kontraktus el is marad, vagy éppen azért nem tudják már aláírni a felek a szerződést, mert menet közben már összevesztek a tartalmán. Az első és legfontosabb, hogy az építtető és a kivitelező – vagy éppen a fővállalkozó és az alvállalkozó – is szánjon időt a beruházás megfelelő jogi és műszaki előkészítésére.

A családi házak esetében az építtető laikus, vagyis nem ért az építkezéshez, így csak azt hiszi, hogy érvényesíteni tudja elképzeléseit a beruházás során.

Az építési műszaki ellenőrnek már az előkészítés során hangsúlyos szerepe van, hiszen a megrendelői szempontoknak megfelelően tud döntéseket javasolni a szakmai kérdésekben. A jó műszaki ellenőr a kivitelezőnek is segítség, hiszen így kisebb az esély például arra is, hogy valami kimaradjon a költségvetésből, vagy észleljék a tervezési hibát.

Ezeket érdemes a szerződésbe foglalni

Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu szakmai portál szerkesztője kiemelte, hogy a kivitelezési szerződés előkészítése során általában arra törekednek a felek, hogy a saját érdekeiket érvényesítsék, és fel vannak háborodva, ha a másik fél valamilyen biztosítékot szeretne.

A nem tisztességes megrendelői taktika megelőzésére szolgál, ha a végszámla összeg – illetve akár a részszámlák ellenértéke is – letétbe kerül az adott tevékenység megkezdésekor. Ha már nem tudja másra elkölteni az építtető a pénzt, akár a vállalkozó is megkaphatja a díját.

A megrendelő számára megnyugtató, ha tudja, hogy az esetlegesen felmerülő hibát a kivitelező vagy kijavítja, vagy rendelkezésre áll a javítási összeg.

A kivitelezői javítást tudja biztosítani a szerződésteljesítési biztosíték, amely lényegében egy visszatartás a részszámlákból. Ha felmerül egy hiba és a kivitelező nem hajlandó javítani, akkor a visszatartott összegből lesz erre lehetőség. Ez az összeg is lehet letétben, így nem fordulhat elő, hogy nincs hiba és hibajavítás sem, de a kivitelező mégsem kapja meg a vállalkozói díját.

Fontos pontosan dokumentálni

Az Építési Vállalkozók Országos Szövetsége (ÉVOSZ) is észlelte, hogy a szerződő feleknek külső segítségre van szüksége ahhoz, hogy kevesebb építkezés végződjön a bíróságokon.

Az ÉVOSZ az „Ajánlások az épületek kivitelezésének szerződéskötéséhez és megvalósításához” című kiadványában összefoglalta, hogy milyen fontosabb feladatai vannak az építtetőknek és a kivitelezőknek a beruházás előkészítése, illetve a kivitelezés során.

Az ÉVOSZ által készített ajánlás betekintést ad a felek közötti szerződés megkötésére, és a teljesítés folyamatára, gyakorlatias, és éppen ezért inkább műszaki, mind jogi szemléletben.

Wéber László, az ÉVOSZ ajánlás szerkesztője, a viták körében általános „esetkörnek” jelölte meg a szerződés teljesítése közben bekövetkező változásokat, a változtatások hibás kezelését, vagy a dokumentálás hiányát.

A felek nem fordítanak kellő figyelmet a ténylegesen megvalósuló műszaki tartalom rögzítésére, és így fennáll a lehetősége annak, hogy a megrendelő – a gyakran általa is ismert módon változtatott – építési tevékenységet, anyagot nem fogad el teljesítésként.

A többletmunka és pótmunka miatti vita elmaradhatatlan része az építőipari peres eljárásoknak. Hónapokkal, évekkel tudja elhúzni a jogvita rendezését, hogy nincs megfelelően dokumentálva a pótmunka megrendelése.