Árrobbanáshoz vezethet ismét az építési kapacitások szűkössége

Az optimizmus és a pesszimizmus kettőssége határozza meg az építési piac várakozásait az elkövetkező évekre – derül ki a szerdán megjelent Építési Piaci Prognózis 2021-2024 kiadványból, amely szerint a túlélénkítés kapacitáshiányhoz és a piaci működés további torzulásához vezet majd. Mindeközben az elmúlt évek új építést támogatói intézkedéseinek hatása csak a fejlettebb régiók lakásszám változásán mutatható ki, a növekvő lakásárakat nem az anyag- és kivitelezési költségek emelkedése, hanem az ÁFA csökkentésének hatására beinduló folyamatok okozták.

Látnunk kell, hogy a kormány mindent megtesz, hogy a járvány okozta visszaesést minimalizálja, és a járványt követő fellendülés minél hamarabb következzen be, és minél intenzívebb legyen. Azt gondoljuk azonban, hogy a 2016-ban elindított élénkítéshez hasonlóan most is rövid távon akarnak túl nagy eredményeket látni, ami ismét a hatékonyság rovására megy majd

– mondta el Varga Dénes, közgazdász, a Build-Communication kiadásában megjelent független elemzés kutatásvezetője elismerve, hogy a lakásfelújítások támogatása nagyon fontos piacélénkítő eszköz lehetne. Csakhogy a lakásfelújítások felfutása kapacitáskorlátokba fog ütközni, és áremelkedést generál.

A lakásfelújítások mellett az új lakások piacán, és az építési piac más területein is nő a forrásfelhasználás annak érdekében, hogy visszatérjen a magas növekedési ütem. Az építési piaci élénkítés egy nagyon helyes törekvés. Évek óta hangsúlyozzuk azonban – folytatta az elemző –, hogy az élénkítési kísérletek átgondolatlanok.

A politika gyors eredményeket szeretne, ennek érdekében túlélénkít, de nem elemzi, hogy a költségvetési erőforrások milyen hatékonysággal hasznosulnak. A túlélénkítés erőteljes áremelő hatású, nem engedi, hogy a verseny szabályozza a piacot, kapacitáshiányt és másodlagos problémákat (jogi, minőségi, morális) generál.

Az építési piac és a GDP összefüggései

Makrogazdasági szempontból a prognózis készítői 2021-re a 4,0 százalék feletti GDP előrejelzéseket már nem tartják reálisnak: 2020-ban 6,6 százalékos csökkenést, 2021-ben 3,1 százalék, 2022-ben pedig 4,2 százalékos növekedést várnak.

A GDP növekedési ütemét a 2023-2025 közötti időszakra valamivel évi három százalék alatti tartományban várják.

Az elemzés szerint 2020-ban, elsősorban a járvány, másodsorban a 2016-2019 közötti túlzott növekedés visszahatásaként az építőipari termelés 10 százalék körüli mértékben csökken, 2021-ben 5 százalékos, 2022-ben 9 százalékos növekedést tartanak reálisnak. Ezt követően a növekedés üteme 4 százalék körül alakulhat.

Számos részpiacon visszaesést várnak a szereplők

Az ősszel felvett kérdőív eredményein már látszik a COVID 19 járvány hatása. A válaszadók körében a várakozások már 2019-ben is romlottak 2018-hoz képest, de az igazi romlást a 2020 őszén gyűjtött adatok mutatják. A válaszadók jelentős visszaeséssel számolnak, de nem sok jót várnak 2021-től sem. A pillanatnyilag aktuális politikai iránynak megfelelően a gazdaságélénkítésben az önkormányzatok szerepének a csökkentése folyik. Ez tükröződik a 2020 őszi felmérésben, a 2021-re vonatkozó várakozásokban.

A részpiacok közül, a 2019-es őszi felméréshez hasonlóan, a lakásfelújítási részpiac szerepelt a legjobban a felmérésben, bár ez is romló tendenciát mutat. A lakásépítéssel kapcsolatban már 2019-ben is jelentősen csökkent az optimizmus 2018-hoz képest, ez a tendencia folytatódott a 2020 őszi felmérésben is.

A legnagyobb pesszimizmust a járvány hatására a vendéglátás építési keresletével kapcsolatban látjuk. Jelentős visszaesést várnak a válaszadók az irodaépítési piacon.

Negatívan ítélik meg a megkérdezett szakemberek az oktatás és a kereskedelem várható építési keresletének alakulását, még a sportlétesítmények piacán sem várják a szokásos aktivitást.

Területi aránytalanságok és a befektetési lakásépítés

Varga Dénes szerint a legfontosabb ok, ami miatt az élénkítési kísérletek egy idő után kifulladnak, és nem hoznak tartós emelkedést a lakásépítési számokban, az éppen a túlélénkítés. Az állami támogatások realizálásának a szándéka, illetve a túlélénkítés hatására bekövetkezett áremelkedés a piacra hozza a befektetési keresletet, és jelen idejűvé teszi a későbbi évek keresletét.

Véleménye szerint az újabb, 2021 januárjától indított beavatkozás rövid távon valóban növelni fogja a lakásépítési volument, hosszabb távon azonban a hatása elenyésző lesz. 2023-tól enélkül is elindulhatna egy lassú, de biztos növekedés, feltéve, hogy a politika nem akar 2000, 2016, 2021 után valamikor egy negyedik túlélénkítési kísérletbe kezdeni.

A helyzet legfőbb visszássága, hogy a lakásprojektek befektetői az építési piac más területeire jellemző árszinten, de az öt százalékos ÁFA hatására még annál is magasabb nyereségszinten kezdtek el lakásokat építeni.

Az áremelkedés odavonzotta a befektetési célú keresletet, tovább növelve ezzel az árakat.

Ez a lakáscélú keresletet jórészt kiszorította a piacról, közben – különösen az egy, és két gyermekkel rendelkező családok esetében – az állam által generált áremelkedés elértéktelenítette a lakásvásárláshoz adott állami támogatásokat.

Példával élve egy átlagos mértékben dráguló lakáshoz egy kétgyermekes családnak 2021 január 1-jén 54,55 millió forint saját erő+hitel kell ahhoz a lakáshoz, amit 2015-ben 32,4 forint önerő+hitelért lehetett megvenni.

Jelentős eltérés az árváltozásokban

Az ösztönzési rendszernek köszönhetően új lakásokat szinte kizárólag ott építették, ahol magas árakat lehetett érvényesíteni. Itt az ÁFA különbözet is magas volt, amit a lakásprojektek befektetői nem osztottak meg másokkal, az 100 százalékban hozzájuk került. Ezt bizonyítja a lakásárak és a lakásépítési költségek alakulásának összevetése:

2015-höz képest a lakásépítési költségek átlagosan 25,7, az új lakások ára viszont 65,6 százalékkal növekedett.

Az állam az ÁFA csökkentéssel úgy adott, becslések szerint legalább 300 milliárd forintnyi támogatást, hogy abból nem lett többlet lakás, és nem javította a lakáshoz jutás esélyeit azoknál a családoknál, amelyek lakáshelyzetüket akarták megoldani.

Ott épültek csak új lakások, ahol néhány éven belül támogatások nélkül is megépültek volna

– hangsúlyozta Varga Dénes.

A rövid távon eredményeket hozó lakáspolitika 2016 és 2019 között elért ugyan egy felfutást, a kész lakások száma még 2020-ban is 20 ezer körül lehet majd, de 2021-2022-ben a volumen 144-14,5 ezer körüli szintre esik vissza, hogy azután 2023-2024-re ismét 20 ezerre nőjön. Abban az esetben sem várunk más számokat, ha 2022-ben egy ellenzéki összefogás nyeri a választásokat, mivel ezekben a számokban a 2021-es, újabb élénkítés hatása tükröződik – szögezte le a a közgazdász.